과연 용산이 강남을 능가할 것인가?

임성환

 

최근 부동산전문가로 자칭하는 사람들이 언론을 통해 향후 10년 내 용산이 강남을 앞지를 것 이라는 전망을 하고 있다. 한국판 베버리힐스가 되고 평당 1억이 간다느니 하며 상당히 긍정적인 전망을 하고 있다.

 

그런데 아이러니한 것은 장기 전망을 주장한 사람이 가까운 1년 부동산전망을 제대로 못해 매년 망신을 당하는데 단기전망도 틀리면서 장기전망이 맞을까 하는 의구심이 든다.

 

그럼 “과연 용산이 강남을 앞지를 것인가”를 실전전문가 입장에서 장,단점을 분석해 보도록 하자.

 

●용산의 장점(호재)

- 100층에 가까운 국제업무단지 및 호텔 조성

- 미군기지 이전장소 대단위 공원조성

- 대규모 주상복합건물 등 중대형 아파트 촌

- 강남~용산 연결하는 전철 개통 예정 등

 

참고로 상기 호재가 문제없이 진행된다면 필자 또한 용산의 가치에 대해 부정하지 않는다.

 

용산이 붐을 일으키던 7년 전인 2004년 필자는 용산신계동 재개발 지역에 대해 임장활동을 통한 분석을 통해 투자가치에 대해 투자자들에게 상담을 해주었었다. 그 지역이 올해 2월 입주 시작한 신계 E아파트였다. 컨설팅 결론은 상당 시간이 소요되므로 그 자금으로 강남재건축이나 목동신도시에 투자하라고 하였고 결과적으로 1세대1주택기준 세금 없이 3~4년 씩 두 번의 투자성과를 얻을 수 있는 시간으로 오히려 강남, 목동 투자성과 자금으로 신계E아파트 평수를 소형→중대형으로 바꿀 수 있는 자금이 생겼다.

 

지역이나 여건에 따라 다르지만 재개발은 준비 시작하고 10년 가까이 소요된다. 그래서 10년 내라고 전망하는지 모르겠지만 그들은 용산에 대해 가장 중요한 ●단점을 간과하고 있다.

바로 학군(학교)다. 우리나라에서 중학교가 강한 지역은 목동(신정동)학군이며 고등학교가 강한 지역은 강남(서초,강남)권이다. 용산은 강남을 능가 할 학교가 없다. 5년이 지나도 학교를 다녀야 하고 10년이 지나도 학교는 다녀야 한다. 

단순히 생각하면 학교나 학원을 증설하여 강남을 능가할 학원이나 학교를 유치하면 될 것 같지만 강남, 목동이 한두 해만의 성과로 명문학군이 된 것이 아니다.

 

광역학군제가 실시중인 현재에서도 강남, 목동 부동산이 죽지 않는 이유는 심한 조기교육을 통해 육성된 강남, 목동 학생들을 외부 학생이 들어와서 설 자리가 부족하기 때문이다. 결국 내신이 중요한 상황에서 운 좋게 강남에 배정받더라도 바닥을 깔아주다 보니 다시 기존의 주거지역으로 전학을 가는 것이 유리한 상황이다.

 

●필자가 바라본 용산

용산과 유사한 지역은 바로 여의도다. 대규모 공원단지가 있고 국제업무단지와 같은 규모와 높이의 상업용 빌딩들이 즐비하고 교통 또한 사통팔달의 서울 교통의 중심지 역할을 하고 있고 강남 접근성 또한 용산보다 우수하다. 그럼에도 불구하고 왜 강남을 능가하지 못할까? 여의도 또한 강남을 능가 할 학교나 학원이 없다.

 

결국 향후 용산 또한 여의도와 유사한 상황으로 흘러가게 될 것이다. 그렇다고 해서 용산이나 여의도나 강남보다 주거용 아파트기준 크게 떨어지지도 않을 것이다. 여의도나 용산이나 애초에 분양가가 고가이므로 유유상종으로 수준 있는 사람끼리 살게 될 것이기 때문이다.

 

더불어 학교에 다니는 초중고에 다니는 학생이 없거나 학군을 중요하게 생각치 않고 여의치 않을 경우 해외로 보낼 수 있는 여건이 된다면 용산은 강남(서초), 여의도, 목동과 함께 최고의 주거지가 될 것이다. 그러므로 제대로 된 표현이라면 강남 위에 용산이나 강남을 능가 할 용산이 아니라 강남에 견줄만한, 강남 수준의 용산이 될 것이다가 올바른 표현이다.

 

필자가 과거 인천송도 경제자유구역청에서 컨설팅 당시 들었던 모 고위층의 “향후 송도가 강남을 능가할 것이다” 라는 말이 생각난다. 앞에서는 예 맞다 라고 했지만 한편으로는 웃음이 나왔었다.