2월 28일 미디어오늘 선대인부소장님 주장 분석

이원용

 

실전경험이 중요합니다.

 

정부가 집값 부양책을 다썼다.

 

어떻게 현재 정부가 부양책을 쓴다고 주장하는것 입니까?

왜 실제 기존주택거래에서 오지도 않는 가계부채 핑계대고 DTI를 한시적으로해 DTI규제를 다시하면 집값이 하락할 수도 있으니 아무나 집사지 말라는 신호를 정부가 그동안 부동산 부양은 절대로 말이 안됩니다.

 

현재는 전세난은 공급부족입니다

전세값이 상승해도 집값이 많이 상승이 안된 이유는 전세값이 상승해도 이제 겨우 30평대기준으로 50%를 넘었습니다.

 

전세값이 평균 10%이상은 더 상승해야 합니다.

 

현재 전세를 선호하는 것은 정부가 DTI규제를 한시적으로 한다하니 어쩌면 DTI규제를 다시하면 하락할 수도 있겠지 하는 마음에 전세를 선호하는것입니다.

 

그리고 대부분 현재 주택을 매도하는 분은 일시적 1가구 2주택이나 본의 아니게 일시적 1가구 2주택일때 매도를 못한 세대라고 판단됩니다.

 

보통 중대형 상승은 현재 30평대 1주택보유자가 주택을 매도하고 싶은 심리가 생길때 중대형이 강세로 가는 현상이 강합니다.

 

단 2005년부터 실시한 공공택지 전용 25.7평이상에 채권입찰제를 실시하면 중대형이 30평대 1주택 매도여부와 상관없이 상승할 수 있습니다.

 

현재 전세값 상승이 집값 상승을 불러 왔습니다.

다만 국민. 닥터 등 부동산 포탈 싸이트를 보고 이야기하면 안되고 실제 부동산시장을 직접 알고 있었으면 집값이 상승했다는 점을 알게 되었을것입니다.

 

현재도 국민은행은 2010년 6월기준으로 그 당시 시세보다 높게 집계가 되있기 때문에 전세값 상승으로 집값이 상승한 그래프를 볼수는 없는것 같습니다.

 

현재 부동산시장에서 저금리는 2009년부터 사실상 아니었습니다.

기준금리가 인하되는 만큼 가산금리를 올려 저금리혜택을 그동안 보지 못했습니다.

예로 기준금리가 2%면 실질금리는 3%대에 했어야 하는데 그동안 5%대였습니다.

 

집에 근저당이 많은것은 극히 일부입니다.

오히려 근저당이 많으면 전세값을 20%정도 저렴하게 전세를 살수 있습니다.

 

현재 수도권에 미분양은 8천가구 정도로 판단합니다.

1년에 수도권에 최소 20만은 해야 하는데 8천가구로 공급을 충당하는건 말도 안됩니다.

 

또한 미분양주택은 분양가격이 8.9억정도로 주변시세보다 30%이상 높습니다.

실거래가는 2010년 상반기보다 점차 하반기가 가격도 상승추세로 가고 있습니다.

 

현재 전세값 상승이유는 수도권 아파트를 2010년보다 약7만 가구가 부족한 이유입니다.

 

은행에서는 보통 30년 상환으로 해주고 있습니다.

원금과 이자를 같이 납부하면 됩니다.

만기가 되어도 30년연장 다해줍니다..

현재 전세난은 공급부족입니다.

전세값이 2010년 8월 이후 가장많이 상승한 분당.용인.동탄일대를 보면 연평균 2007년 이후부터 4만가구이상 공급이 되었는데 올해부터는 1만도 안되는 것입니다.

 

집값이 하락하면 더하락할까봐 절대로 주택 구입하지않습니다.

2008년 12월과 98년 4월 불과 짧은시간에 40%하락했어도 거래량은 최저였습니다.

 

현재 국민은행통계의 함정은 이미 집값이 많이 하락한 2010년 6월정도에 많이 하락한것으로 표시가 되었어야 하는데 이시기에 별로 하락한 표시가 없어 상대적으로 전세값이 상승한지역에 매매값도 상승했는데 국민은행통계 등은 이러한 변화의 표시가 없습니다.

 

올해 당장 집값이 20-30% 급격히 상승하지않으면 올해도 분양은 어렵습니다.

그러면 2013년 역시 전세도 불안하고 2013년은 이때는 매매값대비 전세비율이 지금추세로 가면 가히 폭발적이라 부산처럼 전철을 밝을것입니다.

 

집값이 반토막으로 하락할려면 역시 분양가도 반토막내야 합니다.

대부분 신규분양가는 기존아파트보다 30%정도 현재 비싼상황입니다.

 

전세는 투기적으로수요가 있어야 전세를 유지할수 있습니다.

전세를 주기위해 아파트를 또 구입하는 경우는 없습니다.

 

현재 저축은행 부실은 정부의 부동산가격억제 정책이 결정적 이유입니다.

예로 김포.영종.파주 등에 택지를 공급받은 건설사들이 이명박정부가 DTI규제.보금자리 사전예약제 등을 할것으로는 전혀 예상못햇습니다.

 

대부분 건설사는 이명박정부가 건설부양할 것으로 판단했다는 점입니다.

 

또한 대형평형에 인기가 있는 대형에 채권입찰제를 주변90%에 하는 정책이 바뀐점도 더욱그렇고 더구나 대형은 평당 100만원 더 비싸게 토지를 공급받아 더욱 미분양을 양산하는 상황이었습니다.

 

이에 저축은행도 이러한 부동산 정책이 바뀌질않았다면 역시 PF대출도 부실이 없었을거라 판단합니다.

 

현재 전세값 상승의 근본 이유는 민간중형아파트공급이 절대 부족한 이유입니다.

그럼 중형아파트 공급을 할려면 기존주택가격이 신규로 분양하는 분양가 수준은되야 분양이 되어 안정이 오는것입니다.

 

현재 서울에 7평짜리 월세형 임대 아파트를 입주할려고 하는 분들보다 민간중형아파트에 전세를 원하는분들이 더욱 많았다는 점입니다.

 

이원용부동산연구소 http://cafe.naver.com/judo9