신축빌라투자, 연말이 유리?

박상언

 

추계세금으로 정산하는 사업자 물량 노릴 만

 

‘빌라 떨이 없어요’?

서초동에 사는 김 미숙(45세. 가정주부 )는 주로 연말에 신축빌라 사냥(참조: 박상언의 시장을 이기는 부동산 특강 SHOW) 에 나선다. 연말이 되면 전통적인 부동산 비수기여서 급매물들을 싸게 살수 있기 때문인걸로 일반인들은 생각하기 쉽다. 하지만 결혼전 세무서에 근무해서 세금에 대해 누구보다는 해박한 김미숙씨는 빌라를 처음으로 신축하는 분들의 물건만을 노린다. 얼마전에는 지하철인근 도심지역세권 지구 신축빌라를 시가보다 10% 이상 저렴하게 구입했다.

일반적으로 기장한 사업자의 소득금액 산출은 총수입금액에서 필요경비를 공제하여 계산한다.

(소득금액 = 총수입금액 – 필요경비)

하지만 사업자를 내어 빌라를 처음으로 신축하는 경우 추계장부로 보통 하는데 단순경비율 대상자로서 장부기장능력이 없거나 예상매출 이익이 얼마인지를 알 수 없기 때문이다.

현행 상법에서는 상인은 1년에 1회 이상 결산을 하도록 되어 있는데 해당년도 사업기간을 (회계연도)을 넘어가게 되면 세금이 중과되게 된다.

즉 주택 신축 사업자자 추계로 세금계산시 해를 넘기게 되면 팔지 못한 물량에 대해 사업자는 2배이상 세금을 내기 때문이다. 즉 남은 물량 1~2채 정도는 땡처리라도 3자에게 넘기는 게 유리할 수 있다는 얘기다 .

. 추계 및 경비산정방식

1. 단순 경비율 대상자, 기준 경비율 대상자, 복식부기 대상자

2. 직전 수입금액(매출액) 기준

1) 6천만 원 미만

2) 처음 매매업을 냈을 경우

3) 전년도 매출이 없을경우 6천만 원 이상-3억 원 미만 3억 원 이상

단순경비율 대상자 기준경비율 대상자 복식부기 대상자

추계 추계*2 추계*2.5

주택신축 판매시

주택신축판매업에서는 추계율은 9.1%다.(부동산매매업은 19.1%.)

근린상가가 들어가면 추계율이 건물신축판매업으로 추계율이 매년 1%씩 올라가는 추세다.

2008년기준 12.4%이기에 간편장부를 작성한다고 하여도 그 수준에서 플러스 마이너스 1%다.즉 주택신축판매업 세금의 1.5배정도다

부동산 매매업시

다음해로 물량을 넘겼을 경우 일반적으로 수입금액이 6천만~3억사이이므로 추계*2.3이다.

(부동산매매업은 추계*2) 매출 30억을 넘는 경우가 대부분 없으므로

30억*9.1%이면 2.73억이므로 3억미만이므로 추계*2.3입니다.

- 세액산식 : 전년도 매출액*19.1%(매매사업자의 세율)=세 전 이익금*과세비율 = 세액

- 예) 10억 원 * 0.191 = 191,000,000원 = 191,000,000원*0.35(2009년 양도세율)-13,140,000원 = 53,710,000원

기장하지 않은 사업자의 소득금액 계산

장부가 없을 때는 기준경비율 또는 단순경비율에 의하여 소득금액을 계산하며, 이렇게 계산한 소득금액을 "추계소득금액 "이라고 한다. 장부를 기장하지 않으면 적자가 났거나 실제 소득이 추계소득금액보다 적더라도 이를 인정받지 못하고, 추계소득에 의하여 계산된 소득세를 내게 된다.

(1) 기준경비율에 의한 소득금액 계산방법

소득금액 = 수입금액 - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율)

(2) 단순경비율에 의한 소득금액 계산방법

소득금액 = 수입금액 - (수입금액 × 단순경비율)