[고종완의 부동산 돋보기] 은퇴후 자산설계와 역모기지론

금융회사의 광고를 봐도, 직장인의 화제에 귀 기울여 봐도 은퇴 후 자금문제가 최고 화두다. 경제위기의 반복과 초고령화 사회의 도래에 따른 보통사람들의 슬픈 자화상이 아닐 수 없다.

국내 굴지의 생명보험회사가 최근 발표한 자료를 보면 상황은 심각하다. 은퇴 후 부부의 한 달 생활비로 월 213만원이 필요한데 준비된 노후자금은 월 137만원에 불과하다. 즉 76만원이 부족한 채 긴 노후를 보내야 한다.

노후자금의 준비방법도 국민연금(71.4%)이 대부분으로 부실하기 짝이 없다. 우리나라 사람들은 개인자산의 약 68%를 주택으로 보유하고 있다. 미국, 일본 등 선진국에 비해 상당히 높다.

그래서일까. 주변에는 주택을 팔아 주식 등 금융자산으로 교체할 것을 권유하는 전문가가 꽤 많다. 하지만 2008년 글로벌 경제위기 경험을 통해 선진국형 자산관리가 얼마나 위험한지 깨닫지 않았는가. 그렇다고 부동산 위주의 포트폴리오가 최선책이라는 것도 아니다. 자산 성격이나 투자자의 연령, 선호도, 운용능력 등에 따라 개인별로 다양한 포트폴리오를 구성하는 것이 바람직하다.

현재의 자산배분 비율을 궤도 수정하지 않고 노후를 준비하는 현실적인 대안은 없을까? 주택을 중심으로 은퇴 후 자산설계 방안을 제시해 본다.

노후준비의 기본단계로 국민연금과 함께 '역모기지론(주택연금)'을 적극 권장한다. 주택은 국가가 지급을 보증하는 유일한 보장자산으로 평생 주거와 평생 자금이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 합법적 제도다.

60세를 넘긴 부부가 85㎡(공급면적), 9억원 이하의 주택을 주택연금에 가입하면 매달 일정액(예컨대 60세에 6억원짜리 주택을 연금에 가입할 경우 매달 163만원)을 연금으로 지급받는다. 단독주택을 비롯해 아파트, 연립, 다세대, 주상복합 등 공동주택과 분양받은 노인복지 주택이 모두 대상이다.

다만 오피스텔, 상가, 상가주택과 압류 가처분 등 권리침해가 있는 주택은 제외된다.

그렇다면 은퇴 예정자는 언제, 어떤 주택을 마련해야 할까?
주택구입은 지금부터 내년 초까지가 적기다. 주택교체를 희망한다면 거래가 활발한 내년 봄 이사철이 좋다. 향후 집값이 추가 하락할 것으로 예측된다면 주택연금 가입을 서두를 필요가 있다. 어떤 지역, 어떤 주거유형을 선택할 것인가는 인구 및 주거이동과 트렌드 변화를 주시하면 해답이 보인다.

농어촌에서 대도시 및 수도권으로의 인구유입 현상은 지속될 것이다. 불황기와 고령화사회가 올수록 수도권 인구집중률은 심화된다. 연령별 주거이동을 살펴보면 20~30대는 도심권의 저급한 임차주택, 40~50대는 도시외곽의 중급 자가주택, 그리고 60~70대는 도심의 중급 내지 고급 자가주택을 각각 선호한다. 특히 50대 이상 고령층의 경우 단독주택, 전원주택 등 저층 주택 선호경향이 강하다.

건물수명 이론에 따르면 건물이 15년이 지나면 노후화로 인해 가치가 급격히 감소한다. 따라서 신규 주택이 유리하다. 재건축, 재개발 대상을 미리 구입해 새 아파트에 입주하는 전략도 괜찮다. 장기 거주에 적합하고 자산가치가 꾸준히 상승하는 주택이 은퇴 후 자산설계의 우선 편입대상이다.

[고종완 RE멤버스 대표]