소형 임대주택 투자 유의사항

권종민

 

도시형 생활주택, 오피스텔, 원룸텔, 고시텔로 대별해본다

 

크게 도시형생활주택, 오피스텔, 원룸텔, 고시텔등으로 분류해보겠습니다.

대별하면 도시형 생활주택만 주택으로 포함되고, 나머지는 준주택이란 점을 염두에 둬야할것입니다.

우리가 가장 민감한 부분인 분양시나 매수시에 주택수에 포함되는것은 도시형 생활주택만 해당된다는 점.

도시형 생활주택 : 공동주택, 주택법, 구분등기, 욕실 주방.

오피스텔 : 업무시설, 건축법, 구분등기, 욕실 주방.

원룸텔 : 다가구주택, 건축법, 지분등기, 욕실 주방.

고시텔 : 제2종 근생, 건축법, 지분등기, 욕실 공동주방.

이젠 차이점과 주의사항을 짚어보도록하죠.

1. 보시다시피 도시형 생활주택만 주택법의 적용을 받습니다.

고로, 이 부분만 주택수 산정에서 주택으로 취급 받습니다.

1가구 1주택자들은 전용 21평방(6평)이상의 도시형을 매수시 2주택이 되므로 비과세 대상이 아님을 명심해야합니다.

또한 1억미만의 도시형을 먼저 팔때는 비과세이지만 기존 보유아파트를 선매도시엔 양도세중과대상임을 알고 계셔야합니다.

2. 오피스텔은 기본적으로 업무시설이지만 실제 사용용도가 주거용이면 주택으로 산정된다는 점은 이미 알고 계시겠죠?

그래서 입주후 주민등록이전을 금지하는 특약이 생긴것이고....

물론 개별등기가 가능합니다.

그래서 틈새시장으로 요즘 오피스텔의 주가가 오르고있는것입니다.

3. 일단은 원룸텔과 고시텔은 전용 20평방(6평)이하에 해당됩니다.

원룸텔은 명칭을 임의적으로 만든것입니다.

다가구주택의 원룸인데 ~~텔을 붙여서 지분등기만 해주는것입니다.

잘 아시다시피 다가구주택은 단독주택에 해당합니다.

건물주가 1사람이란 얘기이지요.

겉모양은 다세대와 똑 같습니다. 4층이하로....

1층이 필로티구조일때는 5층까지 가능합니다만.

다세대와 다른점은 등기부등본상 개별등기가 되어있느냐 여부로 판단해야합니다.

고로 다가구(원룸 or 원룸텔)는 지분등기만 가능할수밖에 없답니다.

4. 고시텔 특징은 우선 2종 근생으로 분류된다는 점과 개별 취사장이 없다는 점입니다.

고시원과 비슷한데.....기존의 고시원은 건물주가 한명이었으나 고시텔은 지분등기로 인해 건물주가 여러명이란 점 정도일것입니다.

원룸텔과 고시텔은 기본적으로 한 건물에 지분으로 공동소유형태입니다.

만약에 되팔때는 공동소유자전원의 동의를 받아야합니다.

투자금액이 적어서 진입은 쉽지만 현금화가 어렵다는 말씀.

그러나 지금 편법으로 원룸텔이나 고시텔에 개별등기(구분등기)해주는 분양광고나 사례가 있으나 이것은 후에 적발되면 언제든 행정청의 이행강제금대상이므로 유의해야합니다.

이행강제금은 언제든 몇번이고 시정될때까지 행정기관에서 부과가능한걸로 알고있습니다.

무리해서 불법인줄 알면서 굳이 그렇게 할 필요가 있을까요?

다만 투자금액에서 도시형이나 오피스텔보다는 원룸텔이나 고시텔이 훨씬 적기때문에 그런 유혹에 넘어가는것으로 보여집니다.