불황기엔 오피스텔에 투자하라

부동산시장 불황기에는 오피스텔이 좋다는 말을 들은 황투자 씨는 최근 찾아온 불황기에 직접 오피스텔 투자를 결심하고 물건을 찾아보던 중 메리트 높은 매물을 발견했다. 연 임대수익률이 8~9%에 달하는 물량으로 은행이자보다 3배가량 높고 일반 오피스텔 임대수익률보다 1.5배 높은 것이었다.

이에 황투자 씨는 다른 이에게 이 물건을 뺏길까봐 서둘러 계약을 했다. 그래서 1년간 쏠쏠한 임대수익률을 만끽하면서 잘 지내고 있었다. 하지만 1년이 지나 세입자가 나간 이후 더 이상 세입자가 들어오지 않아 공실기간이 늘면서 손해가 커졌다. 이에 매도를 하려고 했지만 그마저도 어려웠다. 이유를 알아본 결과 그 지역은 원래 임대수요층이 두텁지 못한 지역으로 주변의 특정 기업이 있어 그로 인해 발생하는 임대수요에 의존하던 곳이었으나 최근 그 기업이 이전하면서 더 이상의 임대수요가 발생하지 않았던 것이다. 임대수익률이 높았던 것은 이와 같은 위험부담이 임대수익에 포함돼 있었던 것이다. 결국 황투자 씨는 엄청 낮은 가격에 손절매해서야 오피스텔을 처분할 수 있었다.

닥터아파트 리서치연구소의 ‘부동산 생활백서 시즌2’ 중에서(73쪽, 위너스북)

최근 수익형 부동산 상품으로 오피스텔이 각광을 받고 있습니다. 아파트 전세가 급등으로 대체지로 오피스텔에 수요가 몰리고 있는데다 투자자들도 규제가 덜하고 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 오피스텔에 투자하고 있기 때문입니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 불황기에 오피스텔이 투자상품으로 인기를 끄는 원인을 분석하고 장세에 상관없이 투자가치 있는 오피스텔을 고르는 법을 소개합니다.

 

최근 오피스텔이 인기인 이유

 

주택시장이 불황기인 경우 많은 사람들이 내집마련을 미루거나 꺼립니다. 이에 전세가가 급등하고, 전세가가 급등하면 임대수익이 상승합니다. 임대수익을 목적으로 하는 전형적인 투자상품인 오피스텔은 전세가 상승으로 임대수익률이 좋아지면 시세상승도 기대할 수 있습니다.

 

하지만 최근 오피스텔이 인기를 모으고 있는 근본적인 이유는 수요에 비해 공급이 적기 때문입니다.

 

오피스텔 공급물량은 규제강화로 2004년을 정점으로 공급물량이 지속적으로 감소했습니다. 닥터아파트에 따르면 전국 오피스텔 입주물량을 보면 2004년 7만9천가구를 정점으로 2005년 3만5천가구, 2006년 1만9천가구, 2007년 1만2천가구, 2008년 6천4백가구, 2009년 5천2백가구, 2010년 4천2백가구로 6년 연속 감소세를 보였습니다.

 

반면 수요는 지속적으로 늘고 있습니다. 1~2인가구가 지속적으로 늘면서 소형 오피스텔 수요가 증가하고 있습니다. 통계청의 장래가계추이에 따르면 전국 1~2인가구 비중은 2010년 43.3%에서 2020년 47.1%, 2030년 51.8% 늘어날 것으로 예상되고 있습니다. 서울의 경우 이미 2009년 말 현재 1~2인가구 비중이 53.5%로 절반을 넘었으며 1인가구도 35%에 달하는 것으로 조사됐습니다.

 

2007년 하반기이후 주택시장이 3년 이상 장기침체되면서 대체 투자상품으로 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는, 수익형 부동산인 오피스텔에 대한 투자수요가 늘어났습니다.

 

또 소형아파트값 강세에다 중소형을 중심으로 전세값 상승이 2년 이상 지속되면서 전세난에 시달리는 세입자들이 대체 주거처로 오피스텔에 눈을 돌리고 있어 임대수요가 증가하고 있습니다.

 

여기에 빈 사무실이 적어(공실률이 낮아) 사무용으로 쓸 수 있는 오피스텔 수요까자 늘어나고 있으며 DTI(총부채상환비율) 등 대출규제 등 규제가 아파트보다 상대적으로 덜한데다 최근 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 규정을 완화한 점도 수요를 부추기고 있습니다.

 

장세에 상관없이 투자가치 있는 오피스텔 고르는 법

 

아파트와 달리 오피스텔은 수요가 제한적이라 환금성이 떨어집니다. 따라서 예금금리보다 2% 이상 높은, 임대수익률이 보장되는 오피스텔을 선별적으로 매입하는 게 투자의 핵심입니다.

 

여기서 임대수익률이 보장된다는 것은 입지가 뛰어나다는 것입니다. 그러면 어떤 곳이 입지가 뛰어난 곳일까요? 첫째 임대수요가 꾸준하고 향후 임대수요가 늘어나는 지역입니다. 또 수요가 늘어날 수 있는 호재가 생기거나 중심상권으로 이동, 즉 교통이 편리해야 합니다. 이런 조건을 갖춘 지역으로는 불황기, 호황기에 상관없이 도심 역세권이 대표적이고 업무중심지, 대학가, 중심상업지역 등이 손꼽힙니다.

 

최근 오피스텔 인기는 저금기 기조, 전세난과 대체 투자처 부재, 오피스텔 희소가치가 직접적으로 작용했다고 봅니다. 하지만 전세난이 해소되고 금리가 결국 인상된다면, 또 오피스텔 공급이 다시 2000년대 초처럼 크게 늘어난다면 오피스텔의 수익률은 하락할 것입니다.

 

따라서 장세에 상관없이 안정적인 수익률을 유지하려면 임대수요가 꾸준해 회전율이 높은(공실률이 낮은) 지역을 선별해서 투자하는 게 매주 중요합니다. 오피스텔은 단기간 시세차익을 노리는 상품이 아니라 월세를 통한 수익형 부동산이라는 사실을 명심해야 합니다. 다시 강조하면 전용률보다도, 저렴한 분양가보다도, 바닥난방보다도 더 중요한 게 임대수익률이라는 것입니다.

 

마지막으로 오피스텔도 강남 3구처럼 투기과열지구에서는 지역 우선 공급과 전매 제한이 적용되고 있다는 점을 알아두세요.

 

2008년 9월부터 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 투기과열지구내 수도권 특별시와 광역시로 인구 50만명 이상 시에서 공급되는 100실 이상 오피스텔은 분양계약 후 소유권 이전 등기일까지 전매를 할 수 없습니다.

 

또 100실 이상 오피스텔은 분양 물량의 10~20%, 100실 미만은 최대 10%를 해당 지역 주민에게 우선분양해야 합니다. 우선분양 비율은 각 지방자치단체장이 정하고 거주여부는 입주자 모집공고일 당시 주민등록상 해당 지역 거주자로 등록돼 있어야 합니다.