전문가 칼럼

9월부터 지방대세는 시작되었다

웃는얼굴로1 2010. 10. 15. 22:34

이주호

 

작금은 지방 전성시대, 지방관련주가 신호탄을 보냈다

 

우리가 부동산시장을 전망하기 위해서는 경제 전반적인 면을 살펴야 할 필요가 있습니다.

경제 전반적인 면을 살펴볼때 IMF이후 국가경제가 전반적으로 취약한 상태에서 김대중정부의 경기부양책으로 2000년대가 서울 및 수도권 부동산 전성시대였다면 2010년대는 MB정부의 친서민정책으로 친서민과 연관이 있는 지방 전성시대라고 확신합니다.

작금의 지방 대세를 보고 아직도 서울 및 수도권 부동산시장 조정 상태에 오는 일시적인 틈새시장이라고 말씀하시는 분이 계신데 필자의 견해로는 틈새시장이 아니고 1991~1992년 이래 20여년만에 오는 대세 상승장이라고 자신있게 말씀드립니다.

한마디로 2010년대 지방 부동산은 2000년대 서울 부동산만큼 오를 수도 있다고 말씀드리고 싶군요.

큰틀로 보면 작금의 지방대세는 2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기로, 비록 2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기를 겪었지만 최근 코스피지수의 견조한 상승세 즉 실물경제 회복 조짐으로 지방 경제가 나아지기 시작하는것 만큼은 틀림없습니다.

이러한 맥락에서 금반 MB정부의 친서민 정책과 맞물려 지방 부동산은 올 9월부터 대세상승에 진입하고 있습니다.

큰틀로 볼때 1990년대는 강남권재건축 등 서울 부동산의 워밍엎 시대이고, 이 1990년대 워밍엎 기간을 거쳐 2000년대에 서울 및 수도권 부동산이 꽃을 피웠습니다.

그러나 이제는 2000년대에 워밍엎을 거친 지방 부동산이 2010년대에 꽃을 피울 것으로 확신합니다.

그러고 보면 2010년대 중반부전후를 기준으로 할때, 1987년 하반기~1991년 상반기까지는 전국 부동산 가격이 동시다발적으로 올랐는데 1990년대 부터는 철저히 지역별 순환장세를 펼치다가 결국 2010년대 중반부전후를 놓고볼때는 전국 모든 부동산 가격이 순차적으로 올라가 있을 것으로 예상됩니다.

주가는 실물경제의 바로메타라고 합니다.

기술적 분석으로 볼때 이미 지방 유통관련 및 건설주(지방 내수관련주)는 올 9월에 바닥을 쳤군요.

이로써 올 9월부터는 지방이 주도하는 내수 전성시대에 돌입한 것만은 틀림없습니다. 이는 일시적인 현상이 아니라 1991~1992년 이후 20여년만에 오는 대세진입장이라 향후 그 폭발력은 대단할 것으로 사료됩니다.

개인적으로 볼때 이번 지방대세는 적어도 2013년까지는 이어질 것으로 확신합니다. 틈새 지방 부동산시장이 아니라 대세 지방 부동산시장이기 때문에 이러한 예측을 하게 됩니다.

수십년만에 즉 20여년만에 오는 대세장은 흔히들 한풀이 장세라고 하는데 이 한풀이 장세땐 그동안 오르지 못한 한을 한꺼번에 토하기 때문에 그 힘은 대단하다고 할 수 있습니다.

반면, 서울 및 수도권 부동산은 2010년대에 워밍엎을 거쳐 2020년대에 가서야 대세장을 펼칠 것으로 예상됩니다.

작금은 친서민정책과 지방관련주와 지방 부동산 그리고 내수경기가 맞물려 돌아가는 장세입니다. 내수경기가 잘 돌아가면 물론 자영업을 하는 사람들 형편도 나아지고 점포 권리금도 상승할 것입니다.

이러한 경제의 큰틀에서 보면 부동산은 한부분이며 총체적인 경제 속에서 부동산시장이 움직이기 때문에 우리가 장래 부동산경기를 전망하기 위해서는 부동산시장 자체만을 놓고 볼게아니라 이렇게 경제 전반적인 면을 살펴야 비로소 장래 부동산시장을 어느정도 전망할 수가 있습니다.

이러하기 때문에 부동산 투자를 하는 사람들의 입장에서는 부동산학 자체만을 알아야 할게 아니라 정치, 정책, 경제, 사회 등과 융합하여 부동산시장을 바라보는 힘을 길러야 한다고 말씀드립니다.

아직도 부동산시장 전망에 확신을 못가지신 분이 많은데 실물경제의 바로메타인 증시에서는 이미 지방관련주가 올 9월에 바닥을 치고 대세상승에 진입하고 있습니다.

금반 증시의 대세상승 포인트는 수도권이 아니고 지방이며 서울 및 수도권보다는 지방 내수호경기 도래라고 하는게 맞겠네요. 서울 및 수도권 내수호경기는 이미 2000년대에 반영되었다고 보여집니다.

비록 2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기를 겪었지만 2005년 하반기~2007년 코스피지수가 2000포인트를 돌파하는 등 국가경제가 전반적으로 좋아진 상태에서의 작금의 지방경제 부활, 양극화현상에서 양극화 해소로 가는 과정, 인플레, 고액권화폐 발행, 지방과 연관이 있는 MB정부의 친서민정책, 8.29 부동산대책, 최근 코스피지수가 1800포인트를 뚫는 등 코스피지수의 완만한 상승세, 내수호경기 도래, 지방 부동산의 저평가.저가격대.매물벽 전무 등을 고려할때 금반 지방대세는 20여년만에 오는 대세가 확실하며 그 폭발력은 대단할 것입니다.

그외 지방에는 개발 등의 호재도 많습니다. 4대강 정비사업, 호남KTX 착공, 경부KTX 전구간 개통, 남부(옛 동남권) 국제공항 건설, 강원도 발전의 초석이 되는 원주~강릉간 복선화전철계획, 새만금.포항 일대의 개발, 2011년 대구 세계육상선수권대회 개최, 2012년 여수 세계국제무역박람회 개최 등이 그러한 경우입니다.

이러한 연유로 부동산경기가 살아나면 2000년대에 서울 부동산이 주도하는 장세와는 달리 2010년대는 지방 부동산이 주도를 하고 서울 및 부동산은 따라오는 형국이 진행될 것으로 예견됩니다. 참 그러고 보면 세상은 돌고도는 요지경 속인 것 같습니다.

증시든 부동산이든 주도주냐? 아니냐?에 따라 가격 상승에 굉장히 많은 차이가 나는데 금반 지방 부동산 대세때에도 그러한 현상이 나타날 것으로 생각됩니다. 2010년대의 주도주는 분명 지방입니다.

2000년대에는 지방 부동산을 팔아 서울 부동산에 많이 투자하곤 했는데 2010년대에는 오히려 서울 부동산을 팔아 지방 부동산에 투자하는건 아닌지 모르겠습니다. 지방에 계시는 분들은 지방 부동산을 팔아 서울 부동산에 투자를 하는 우를 범하지 말았으면 합니다.

그러고 보면 세상엔 영원한 패자도 영원한 승자도 없는 것 같습니다.

증시든, 부동산이든, 산업이든, 사업이든, 인생살이든 시대에 따라 항상 주도주는 바뀐다는 것을 금반 지방 부동산 대세에서 새롭게 배웁니다. 이제 막 대세상승에 진입하는 지방 부동산을 예의주시해 보세요~ 지방 부동산은 이제 막 시작 단계입니다.