매매가 하락, 전세가 급등, 임대사업자에게는 기회

박상언 

 

전세비율 높은 역세권소형이 답  

 

8.29 대책이후에도 정부와 시장의  기대와 달리 수도권 지역의 아파트가격이 지속적으로 하락세를 보이고  있고 매매가 대비 전세비율은 높아지고 있는 실정이다.

 

수도권 아파트 전세가율은 외환위기 이후 집값보다 전셋값이 덜 떨어져 2000년 초까지 50~60%대를 유지했다. 이후 2002~2006년 부동산 경기 호황으로 매매가가 급등하면서 전세가율은 40% 이하로 떨어졌다. 그러나 올해 3월이후  지속적으로 주택시장이 하락하면서  경기지역을  중심으로 최근 40%대를  넘어섰다. 일부 역세권 소형아파트의 경우  '전세 값이 매매가의 70%에 육박하는 곳도 있을 정도다.

 

하지만 매매가에 대비해 전세가가 예전보다 높게 형성되고 있다는 점은 예전보다  투자금액을 최소할 수 있기 때문에 임대사업을 원하는 분들에게는 절호의 기회일수  있다.

 

특히 지난달  20일부터 서울을 제외한 수도권의 매입임대 사업자에 대한 세제 혜택 요건을 완화하는 소득세법 등 관련 세법 시행령 개정안이  완화되어 시행되고 있어 예전에 비해 적은 금액으로도 임대사업이  가능하기 때문이다.

 

지역적으로 살펴보면   수도권 신도시와 경기도 내 인구 밀집지역에서  임대사업이 크게 늘어날 전망이다. 이들 지역은 전세가격이 하루가 다르게   급등하고 있고 임대수요가 풍부해  투자금액도 적게 들어가고 안정적인 임대수익도 가능하기  때문이다.

 

 

◇매입임대 사업자의 요건

 

부동산 시장 불황기에도 불구하고 자산가들을 중심으로 주택임대사업에 대한 관심은 꾸준하다.

세제혜택을 받는 수도권 임대 사업자의 요건이 임대 가구는 5채에서 3채로 줄고, 최소 임대 기간은 10년 이상에서 7년 이상으로 단축되었기 때문이다.  주택당 취득시 공시가격은 3억원 이하에서 6억원 이하로 높아지고  주택면적 기준(85㎡ 이하)은 현행과 같다.이들 기준에 해당하면 종합부동산세 과세 대상에서 제외되고 양도소득세 일반세율(6~35%) 및 장기보유특별공제(최고 30%) 혜택이 적용된다. 세금 혜택을 받으려면 현행과 마찬가지로 임대 주택이 같은 시ㆍ군ㆍ구에 있어야 한다. 임대주택 취득 후 30일 이내에 임대사업자로 등록해야 한다. 지방의 경우  같은 시.군에서 주택임대규모 전용149㎡(45평)이하 주택가격 3억원 이하 주택1채 이상을 7년이상 임대하는 경우다.

◇수도권(서울 제외) 매입임대 사업자 세제 지원 요건 변경 내용

 

구 분	종전	변경
임대 가구 수	5가구 이상	3가구 이상
임대기간	10년 이상	7년 이상
취득시 공시가격	3억원 이하	6억원 이하

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매입임대 사업자 수치만 보더라도  2002년 1만6천916명, 11만1천174호에서 지난해 말에는 3만4천151명, 27만3천531호로 늘었다. 사업자당 주택 수는 6.6가구에서 8가구가 됐다.

 대학가 인근이나 역세권,실수요자들을 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환하더라도 임대수익율이 높게 형성될것으로 예상되는 전세비율이 높은 지역의 소형주택이 임대사업하기에 제격이다. 이런 지역들은 부동산 시장 침체기에도 하방경직성이 강해  하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있기 때문이다.

 

 

◇주택 임대사업 절차

 

임대주택사업자가  반드시 마쳐야 하는 신고는 거주지와 물건지 관할 구청과  세무서이다.  구청에 임대주택사업자신고와 임대조건신고를 해야 하고 세무서에 사업자 등록 및 주택임대신고서를 해야 한다.  

 

사업기간중에 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일전에 물건 소재지 관할구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다. 임대 신고 때는 반드시 표준임대차계약서를 첨부해야 한다.  부동산 중개업소에서 취급하는 양식이나 문구점에서 파는 계약서양식이 아닌  시군구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 한다.  

 

종부세와 양도세 산정기준 차이점 파악 필수

 

종부세를 피하기 위한 요건과 양도세를 피하기 위한 조건은 비슷한 듯 하지만 차이가 있다. 일단 동일 행정구역의 기준이 다르다. 종부세는 특별시,광역시,도에 소재하는 주택을  기준으로 3채를 판단하지만 양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시) 또는 군에서 해야 한다.

 

종부세와 양도세 중과제외 혜택은  주택임대사업을 시작하는 단계에서 취득시 공시가액 6억원의 조건을 맞춰야 한다.결론적으로 종부세와 양도세 모두 혜택을 보기 위해서는 동일한 시에서 3채의 주택을 묶어 임대사업을 하고 취득시  공시가격이 6억원 이하여야 한다.

 

   따라서 성남시에서 1채를 가지고 있는 분이 임대사업을 한다면   추가적으로 성남시에 2채를 더 구입해 임대사업을 시작하는 게 관리면에서뿐만 아니라 세제측면에서 낫다.