향후 서울 및 수도권 부동산은 리모델링이 대세다

이주호

 

1990~2000년대 5층 재건축에 이어 2010~2020년대는 리모델링, 한강변아파트가 대세다

 

우리나라 부동산은 비록 1997년 12월에 IMF 외환위기를 겪었지만 1988년 88서울올림픽 이후부터 부동산시장이 태동하기 시작하였습니다.

1970~1980년대에 입주한 잠실 주공1단지, 개포 주공1단지 등 5층 재건축대상 아파트는 1990년대에 워밍업을 거쳐 2000년대에 꽃을 피웠습니다.

1990년대 중반에 개포 주공1단지에서 촉발된 5층 재건축의 인기가 이제는 전국 5층 재건축 대상 아파트로 확산이 되었습니다. 이러한 재건축 재료를 안고 전국 5층 재건축 대상 아파트는 그동안 많은 가격 상승이 있었습니다. 아직도 시공사 선정을 못하는 등 제대로 추진이 안된 전국 5층 재건축 대상 아파트는 가격상승이 반영 안된 측면도 있지만 큰틀로 볼때 2000년대에 5층 재건축 대상 아파트는 꽃을 피웠다고 할 수 있습니다.

집지을 땅은 잘 없고 전철 등 교통은 무한정 뻗어 나갈 수 없기 때문에 자연적으로 도시내에서 저밀도에서 고밀도로 가고, 고밀도에서 초고밀도로 가곤하는데 사실 아파트의 수명은 입주한지 20여년이 지나면 부셔서 새로 짓거나 리모델링으로 주거환경을 개선할 필요성이 있습니다.

1970~1980년대에 지어진 강남구, 송파구 등 5층 재건축 대상 아파트는 그동안 재건축으로 주거환경이 개선되었지만 이제는 1990년대에 입주한 분당, 일산 등 수도권1기 신도시를 리모델링 즉 준재건축으로 개발할 필요가 있습니다. 1970년대에 입주한 잠실 주공5층 아파트가 30여년만인 2000년대에 재건축으로 다시 태어났으니 잠실 주공 5층 아파트 입주로 부터 20여년뒤에 입주한 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 아파트들도 리모델링으로 다시 태어날 필요성을 느낍니다. 분당 등 수도권1기 신도시 아파트는 잠실 주공아파트처럼 입주한지 20여년 뒤인 2010년대에 워밍업을 하여 30여년 뒤인 2020년대에는 꽃을 피워야 겠죠.

이 리모델링 대상 아파트가 2020년대에 꽃을 피우기 위해서는 2010년대부터 미리 준비를 해야하고 준비하는 과정에서 약간의 가격상승 즉 가격상승에 대한 워밍업은 불가피해 보입니다.

큰틀로 봐서 2010년대(2010년대는 2010년부터 2019년을 가르킨다)로 접어든 이즈음 5층 재건축 대상 아파트의 인기는 점차 사라지고 리모델링 대상 아파트는 점차 부상할 것으로 예상됩니다. 사실 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 아파트들은 이제 입주한지 20여년이 넘었기 때문에 주거환경을 개선해야 할 필요가 있습니다. 주거환경을 개선하기 위해서는 일종의 리모델링 대상 아파트 붐을 일으켜야 하고 붐을 일으키고 리모델링을 활성화하기 위해서는 어느정도의 가격 상승은 인정해 줘야 한다고 생각합니다.

전철, 도로 등 기반시설이 잘 갖춰진 분당, 일산 등 신도시 아파트들은 사실 리모델링으로 획기적으로 주거환경이 개선되지 않으면 노후화하여 아무짝에도 쓸모없는 아파트가 됩니다. 수도권1기 신도시 아파트들은 리모델링이라는 호재가 없으면 정말 끔찍해서 상상하기 조차도 싫습니다.

현재 강남3구 등 5층 재건축대상 아파트는 2008년말보다 더 높은 시세를 유지하고 있지만 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 아파트는 2008년말보다 더 깊은 바닥을 파고 있습니다.

8.29 부동산대책이 발표되고 코스피지수가 살아나는 등 실물경제가 회복 조짐을 보이고 있는 이때에 부동산경기가 본격적으로 살아나면 그동안 낙폭이 크고 리모델링대상 재료가 있는 분당, 일산 등 수도권1기 신도시가 가격적인, 재료적인 측면에서 가장 빠르게 반등할 것으로 보입니다. 뭐든 높이 뛸려면 크게 뒤로 밀리는 경우가 많은데 지금 분당, 일산 등 수도권1기 신도시가 그러한 것 같습니다.

얼마전에 수도권아파트에 한하여 임대주택사업자에게 세제혜택을 완화하는 등 정책적으로 물꼬를 터주는 것도 이들 아파트에 유리한 측면이 있습니다.

낙폭과대, 정책적으로 물꼬를 터주는 것 그리고 리모델링이라는 재료 3박자가 갖춰져 향후 부동산경기가 좋아질 때에는 이들 아파트가 급부상할 것으로 예견됩니다.

몇년전에는 버블세븐지역 즉 강남3구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인이 움직임을 같이했는데 2008년말 이후부터는 강남3구와 분당, 평촌, 용인은 움직임이 확연히 다릅니다. 이번에 부동산경기가 회복되더라도 강남3구와 분당, 평촌, 용인은 움직임이 다를 것으로 보는데 낙폭과대, 8.29 부동산대책으로 수도권 매입임대 사업자에 대한 세제혜택 요건이 크게 완화, 리모델링 등으로 봐서 강남3구보다 분당, 평촌, 용인이 유리한 고지에 설 것으로 생각됩니다.

작금은 지방대세 시대인것만은 분명합니다. 지방대세를 유지한채 서울 및 수도권 부동산은 부동산경기가 본격적으로 살아나면 리모델링 재료가 있는 분당, 일산 등 수도권1기 아파트 그리고 재건축 재료가 살아있는 양천구 목동, 노원구 중계.상계동 아파트가 주도하는 장이 전개될 것으로 예상됩니다. 그외 상가, 소형빌딩, 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형부동산도 좋게 보고 있습니다.

강남3구, 한강변 등 귀족주는 지방대세, 수도권1기 신도시 등의 인기가 완전히 끝나는 2015년전후쯤해서 부상할 것으로 예상됩니다. 강남3구와 한강변아파트 등 귀족주와 수도권1기 신도시 등은 2년 정도의 시차가 있을뿐이지 결국은 나중에는 궤를 같이할 것입니다.

강남3구, 한강변아파트 등 귀족주와 수도권1기 신도시 등은 2020년대에 비로소 활짝 꽃을 피우고 2010년대는 준비 과정 즉 워밍업 과정이라고 보면 되겠네요. 상대적으로 지방부동산은 2020년대에는 뒷전으로 물러 앉겠죠.

이러한 주거환경의 변화, 도시 및 지역의 변화로 건설 및 부동산업이 돌아가고, 졸부도 탄생하고 하는 것 같습니다. 아파트를 분양받을 때에는 시세차익이 생겨야 분양이 잘되고 하듯이 기존아파트도 초고층화, 리모델링 등 재료가 있고 가격 상승에 대한 기대감이 있어야 거래도 활발하게 이루어지게 됩니다. 그러고 보면 이 모든것이 경제활동입니다.

2010년대 분당에서 촉발된 리모델링(준재건축) 워밍업이 2020년대에는 전국 리모델링대상 아파트들을 뜨겁게 달굴 것으로 예상됩니다. 이제부터는 부동산 투자를 하실때에는 리모델링 그리고 바다, 강, 천변에 위치한 초고층화대상 아파트를 주목하십시요. 이는 시대의 흐름입니다.

향후 분당 등 수도권1기 신도시 리모델링대상 아파트가 인기를 끌면 예를들면 인천 연수구 리모델링대상 아파트 등도 동조할 것으로 보입니다.

리모델링 용어가 준재건축으로 바뀐다고 합니다. 우리는 그동안 재건축이란 재료로 5층 재건축대상 아파트의 시세차익을 얻곤했는데 이제는 재건축과 비슷한 준재건축이란 명칭으로 투자자를 유혹하는군요.

참 그러고 보면 리모델링을 활성화시키기 위해서 투자자들을 아주 달콤하게 하는 준재건축이란 명칭이 등장했으니 관계자 여러분, 리모델링에서 준재건축으로 명칭을 바꾸는데 애 많이 쓰셨습니다. 아니 아주 좋은 아이디어입니다.

부동산을 활성화하기 위해서는 경기회복, 개발, 정책 등 어떤 재료가 있어야 하는데 한강변 초고층화, 한강르네상스, 남산르네상스, 서울 동북부.서남부 르네상스, 리모델링, 수도권 주택임대사업 완화 등 아주 매력적인 재료, 정책이 투자자들을 유혹하는군요.

코스피지수가 대세 상승하고 실물경제가 회복되고 매력적인 재료, 정책이 나오는 이상은 우리나라는 일본과 같은 장기불황은 절대로 없을 것으로 생각됩니다. 대한민국은 2018년 평창동계올림픽, 2022년 대한민국 단독 월드컵 유치가 결정이 되면 경제가 한단계 더 도약하게 됩니다. 이러한 경제 도약이 있다면 부동산시장도 물론 도약하게 됩니다. 이러한 맥락에서 향후 대한민국 부동산시장을 바라봐야 하구요.

당장은 올 4/4분기에 서울 및 수도권 부동산시장이 살아나는게 관건입니다. 서울 및 수도권 부동산시장과는 달리 부산, 대전 등 일부지역은 이미 대세상승 중에 있습니다.

강북에서 강남으로 또다시 강북으로, 재건축에서 리모델링(준재건축)으로, 재건축에서 초고층화 재건축으로, 토지구획정리지구에서 택지개발지구로 또다시 재개발.재정비촉진지구 등으로, 경제 위기에서 경제 회복으로 끊임없이 변화하는 이상은 대한민국 부동산시장은 살아 있습니다.

끝으로 2018년 평창동계올림픽, 2022년 월드컵이 필히 유치가 되어 2022년까지 대한민국 경제뿐만 아니라 부동산시장도 성장하였으면 합니다.

작금의 어려운 서울 및 수도권 부동산시장에 있어서 리모델링 즉 준재건축이라는 재료는 하나의 희망의 불빛입니다. 코스피지수가 상승하고 실물경제가 회복되는 이때에 리모델링 즉 준재건축으로 그동안 낙폭이 큰 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 등이 꼭 살아날 것으로 믿고 있습니다. 이제 부동산시장의 이슈는 리모델링(준재건축)입니다. 리모델링대상 수도권1기 신도시 아파트를 주목하세요~