일본식 버블붕괴론 확산 우려한다

박상언

일본식 버블붕괴론 확산 우려한다.

한국부동산시장의 버블가능성을 거론하는 논자들이 자주 인용하는 나라는 일본이다. 우리보다 앞서 부동산 버블과 붕괴를 경험했던 일본처럼 우리나라도 같은 과정을 따라갈 것이란 예측이다.

인구 구조 변화가 가장 중요하게 강조된다. 노무라연구소에 따르면 지난 10여 년간 일본 부동산산업은 인구가 줄어들고 고령화가 가속화했다.

2004년부터 전체 인구가 줄어들기 시작했고 주택 구매의 기준이 되는 가구수도 2015년부터 하락한다. 주택 구매 수요도 줄어들고 있다. 65세 이상 고령자를 제외하곤 자가주택률이 지난 20년간 계속 감소했다.

그러니 건설 투자도 줄어들 수밖에 없다. 지난 2007년 일본 국내 건설 투자는 52조3000억엔으로 1992년 최고치에 달했던 80조엔의 60% 수준이다. 2015년엔 절반인 50% 수준까지 줄어들 전망이다. 23년 만에 건설업이 반토막 나는 셈이다.

수도권 인구 2022년까지 증가

그렇다면 우리나라는 어떨까. 2007년 건설 투자가 127조원에 달하며 사상 최대를 기록했다. 아직 건설투자가 크게 줄어들고 있지는 않는다. 인구감소폭도 다르다. 통계청에 따르면 한국은 2018년부터 인구수가 감소할 것으로 예상되지만 수도권은 2022년까지 증가할 것으로 전망된다. 1~2인 가구는 2030년까지 계속 늘어날 것으로 예상된다. 주택수요가 계속 창출되는 셈이다.

부동산 버블론의 근거를 ‘산업구조에 변화에 따른 소득’ 등 외부효과를 도외시한 채 인구구조와 입주량 등 단순 통계만 내세우는 것은 잘못이다.

일단 우리나라의 가계의 자산 가운데 부동산 비중이 높은 것은 우려할 만하다. 한 통계에 따르면 우리나라 가계의 자산 가운데 부동산은 76% 정도나 된다. 미국(33.2%), 일본(39.0%), 영국(54.0%) 등 선진국보다 부동산이 가계 자산에서 차지하는 비중이 훨씬 높다.

그만큼 부동산 시장이 위축되면 서민 경제에 미치는 영향이 크다는 이야기다. 이는 달리 생각하면 정부나 금융권, 가계 등 시장 참여자들이 쉽게 부동산 하락을 허용하기 어렵다는 이야기다. 장기적인 계획으로 연착륙 방안을 강구할 수는 있겠으나 가계에 충격이 될 만한 수준의 변화가 급작스럽게 이뤄지긴 어려울 것이다.

일본과 달리 우리나라는 국토가 좁다. 주택보급율이 100% 이상이어도 경제가 지속적으로 성장하면 주택 문제는 쉽게 해결된다. 홍콩이나 싱가포르 등이 대표적인 사례다.

얼마 전 필자가 방문했던 홍콩과 싱가포르는 경제가 고속 성장하면서 그에 맞게 부동산시장도 해마다 높은 상승세를 유지하고 있었다. 1인당 국민소득이 5만달러에 달하는 싱가포르의 도심 강변의 고급주택은 한채 가격이 20억~100억 정도를 호가하고 있었다.

아시아 각국의 부자들도 주요 수요자였다. 홍콩의 주택도 비슷하다. 리펄스 베이 일대 중형 아파트 가운데 50억~60억원이나 하는 곳도 흔했다. 이곳은 임대료만 한 달에 1500만~2000만원에 달할 정도다. 역시 내국인은 물론 영국 등 각국 부호들도 주요 수요자였다.

급격한 부동산 버블붕괴는 일본처럼 지속적으로 마이너스 경제성장을 지속하지 않은 한 일어날 수 없다는 게 내 생각이다.

90년대 초반부터 시작된 일본의 버블 붕괴사례를 참조하면서 대비책을 제시하는 것은 바람직한 일이다. 하지만 최악의 시나리오인 일본 부동산 시장을 유독 강조하면서 비관적인 관점과 이데올로기 측면에서 부동산 버블론을 전파시키는 것은 누구에게도 도움이 되지 않는다.