아무도 아파트를 공급할수가 없다.

김인철

 

주요 경제 주체가 공급을 하고 싶어도 할수가 없다.

 

앞으로 아파트 공급이 원활이 이루어질지 아닐지는 매우 중요합니다. 만약 아파트 공급이 원활이 이루어지지 않는다면 매매가 폭등사태가 올수도 있기 때문입니다. 물론 많은 전문가들이 주장하는 2011년 이후의 부동산 대세하락이 온다면 폭등이라기 보다는 적절한 균형이 이루어질 것입니다.

개인적으로는 2016년이후의 부동산 대세하락을 주장하는 입장으로서, 만약 2011년 이후에 부동산 대세하락이 오지 않는다면 공급부족과 유동성과잉으로 인해 현 바닥가격의 2-3배가 폭등할수도 있다고 생각합니다. (서울과 수도권)

적절한 균형을 이룰지 아니면 폭등이 올지는 모르겠지만 앞으로 아파트 공급이 이루어지기는 매우 힘들것입니다.

첫째 건설사들은 생존에 바빠 공급을 할 여력이 없다.

현재의 아파트 수요자들은 하락론에 심리가 기울어져 있습니다. 상승론자들의 논리적 근거가 하락론자들의 논리적 근거를 제압하지 못하고 설득력도 약하기 때문입니다. 따라서 수요자들은 하락론의 심리가 기울어져 있어 매수를 원하지 않습니다.

한국과 같이 부채를 통해 아파트를 건설하는 입장에서는 매수자의 매수가 있지 않고서는 아무도 용감하게 분양을 할수가 없습니다. 게다가 이미 분양한 아파트의 미분양 물량과 미입주 물량 그리고 PF 대출의 족쇄에 묶여 아파트를 공급할수가 없습니다.

둘째 정부도 공급을 할수가 없다.

만약 정부가 전세주택이나 임대 주택을 많이 건설한다면 서민들에게는 좋을 것입니다. 하지만 정부에서 하는 사업은 서민을 위하다 보니 시장원리에 맞는 전세가격이나 임대가격을 책정하지 못할 것이고 이에 따라 부채가 증가할 것입니다. 게다가 여기서 부채가 생긴다고 해도 민간업자들 처럼 매각을 할수도 없습니다. 따라서 서민을 위한 전세주택이나 임대주택을 많이 만들수록 SH나 LH 는 부채의 늪으로 빠져 들고 결국은 파산으로 귀결할수 밖에 없을지도 모릅니다.

결국 현재와 같이 부채가 너무나도 많은 SH와 LH 가 적절한 공급을 하기는 힘듭니다.

세째 재건축, 재개발도 공급을 할 수가 없다.

본인 부담금을 감소시키려면 일반 분양분의 가격을 높게 해야합니다. 하지만 현재와 같이 미분양이 예상되는 상황에서 아무도 분양가를 높일수는 없습니다. 그렇다면 본인부담감이 올라가는데 그것을 입주민들이 받아 들이기는 힘듭니다. 따라서 재건축이나 재개발은 사업이 연기되거나 포기될수밖에는 없습니다.

따라서 서울의 유일한 공급원인 재건축 ,재개발은 아파트를 공급할수가 없습니다.

네째 금융권에서도 대출을 원치 않는다.

저축은행이든 은행권이든 건설사에 대한 기존의 부동산 대출로 불안한 하루를 보내고 있습니다.(PF 대출 연체율 지속적 증가) 따라서 금융권에서 건설사에 대한 부동산에 대출이 원활히 이루어 질수는 없습니다. 이런 이유로 부채를 통해 건설을 하는 한국의 건설사들은 아파트를 공급할수가 없습니다.

다섯째 상승론의 논리적 근거가 설득력이 약하다.

하락론자인 본인이 보기에 상승론자의 논리에 설득력이 약합니다. 가구수의 증가나 인구 1000명당 주택수등 나름대로 상승론의 논리적 근거가 있으나 하락론을 압도할만한 논리적 근거가 약합니다.

이상의 이유로 아파트의 공급은 앞으로도 1-2년간은 급감할것으로 보입니다. 따라서 2008년 이후부터 시작된 공급부족사태가 2012년부터는 직접적인 영향을 미쳐 3-4년간 부동산 가격의 상승을 불러올것으로 보입니다.