재건축 ‘중대형 처리’에 성패 갈린다

주택시장에서 중대형아파트의 인기가 갈수록 추락하면서 재개발·재건축 단지 내 중대형아파트 처리가 사업성패를 가름하는 주요 변수로 등장하고 있다. 관리처분(조합원 지분배정) 과정에서 대다수 조합원들이 중소형을 선호하면서 중대형이 '찬밥' 취급을 받고 있는 데다 이를 일반분양으로 돌리더라도 대량 미분양 사태가 발생할 수 있기 때문이다.

 

이에 따라 일부 단지에서는 대형에서 중소형으로 설계변경을 시도하고 있지만 자칫 관련 인·허가에 따른 사업지연 우려로 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 일각에서는 단지 내 중대형을 중소형으로 전환하는 설계변경을 보다 탄력적으로 운영할 수 있도록 제도를 개선해야 한다고 지적한다.

 

◆중대형 처리 재건축 성패 변수부상

 

25일 부동산업계와 재개발·재건축단지 등에 따르면 지난 4월 사업시행인가를 받아 조합원 및 일반 분양분 공급을 준비 중인 서울 강동구 고덕시영아파트 조합원들은 요즘 설계변경 여부를 놓고 고민에 빠졌다.

 

이 단지는 총 3263가구로 재건축되는데 이 중 84㎡ 이하 중소형은 2000가구(임대아파트 제외)이며 1000가구 정도는 중대형으로 설계됐다. 하지만 대다수 조합원이 중소형을 희망하고 있어 현재의 주택 건설계획으로는 상당수 조합원들이 원하는 중소형으로 들어가지 못하고 원치 않는 중대형으로 내몰릴 수밖에 없다. 이렇게 되면 중대형은 조합원 일부와 일반분양으로 나오게 되며 일반분양에서도 중대형 기피현상으로 대거 미분양이 발생할 수 있다.

 

고덕시영아파트는 현재 74㎡ 200가구, 61㎡ 500가구, 54㎡ 1000가구, 42㎡ 800가구 등 조합원이 2500명이다. 재건축 후 84㎡ 이하의 가구를 배정받기 위해 경합할 경우 지분이 큰 조합원 순서대로 배정받게 돼 결국 가장 작은 지분을 가진 42㎡ 소유주는 막대한 추가분담금을 지불하고 중대형을 배정받거나 현금청산을 선택해야 한다.

 

고덕시영 조합에 따르면 42㎡는 추가분담금 없이 59㎡ 아파트를 배정받을 수 있지만 84㎡를 배정받을 경우 2억원, 121㎡는 5억7000만원, 173㎡는 8억3000만원가량의 추가분담금을 내야 한다. 이런 상황에서 42㎡ 소유주가 중소형 아파트를 배정받지 못할 경우 결국 현금청산을 선택할 수밖에 없다.

 

이런 이유로 조합원들은 중대형을 줄이고 중소형을 늘리는 설계변경을 요구하고 있고 조합에서도 이를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 고덕동의 N공인 관계자는 "최근 분양 신청 상담 조합원 중 90%가 84㎡ 이하 중소형을 원한다"면서 "현금청산자가 많아질 경우 조합의 부담이 커질 수밖에 없고 결국 중대형 아파트만 일반분양으로 남게 돼 미분양 우려도 크다"고 말했다.

 

◆설계변경 땐 사업지연 우려

 

하지만 설계를 변경할 경우 사업지연에 따른 비용 증가로 조합원 부담이 커질 수 있다. J공인 관계자는 "현재 조합에서 149㎡와 173㎡ 등 98가구를 중소형 아파트 210가구로 설계 변경하는 안을 검토하고 있다"며 "일부 조합원의 경우 122㎡ 788가구도 중소형 아파트로 변경해야 한다고 주장하지만 이렇게 대대적으로 설계변경할 경우 건축심의 등 인·허가를 비롯한 모든 절차를 처음부터 다시 밟아야 하기 때문에 사업이 상당기간 지연될 수 있다"고 말했다.

 

따라서 간단히 처리할 수 있는 전체가구 수의 10% 이내 경미한 수준의 설계 변경을 추진하는 방안을 조합측에서 검토하고 있다는 게 중개업소 관계자의 전언이다.

 

강동구청 관계자는 "조합에서 아직 설계변경을 신청해 오지는 않았지만 민원이 계속해서 들어오고 있다"며 "가구수 기준 10% 이내의 경미한 변경도 분담금 문제를 비롯해 상당한 변화가 뒤따르기 때문에 그리 쉽지 않다"고 말했다.

 

고덕시영 조합원 김모씨는 "122㎡도 788가구나 돼 대대적인 설계변경이 필요하다"면서 "원안대로 진행하다 미분양으로 조합원 전체가 큰 피해를 받느니 시간이 더 걸리더라도 설계변경을 하는 게 낫다"고 주장했다.