신도시 `다이어트` 시급…규모 줄이고 공급시기 조절

◆ 위기의 2기 신도시 / ③ 당초 계획 과감히 수정해야 ◆

 

 

국토해양부는 지난 3월 말 오산 세교 3지구 신도시 지정을 취소했다.

 

오산 세교 3지구는 당초 세교 1, 2지구와 함께 2기 신도시로 개발될 예정이었다.

 

정부의 신도시 지정 남발로 사업성 악화, 사업주체 자금난 등이 초래되면서 사업 좌초라는 부메랑을 맞은 것이다. 오산 세교가 빠지면서 수도권 2기 신도시는 11곳에서 10곳으로 줄어들었다.

 

오산 세교 3지구 지정 취소는 2기 신도시 정책이 안고 있는 한계를 보여주는 대표적인 사례다.

 

인구구조, 라이프스타일 변화 등을 고려한 장기적인 계획이 아니라 '빨리 주택을 많이 공급해야 한다'는 단기적인 처방이 초래한 결과다. 2기 신도시 정책은 '통합도시 관리 기능'을 외면해 신도시 옆에 신도시가 지정되고 또 주변에 비슷한 성격의 보금자리주택지구가 설정되는 식이었다.

 

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "2기 신도시가 추진된 2000년대와 현재는 주택 관련 여건이 많이 바뀌었다"며 "인구 증가를 전제로 한 '주택 대량 공급'은 현재 추세와 맞지 않기 때문에 전반적인 점검이 필요한 시점"이라고 말했다.

 

2기 신도시 계획을 재점검해야 하는 이유는 올해부터 2기 신도시 입주가 본격화하기 때문이다.

 

올해부터 2기 신도시 사업 완료 시점인 2016년까지 예정된 입주 물량은 총 51만4583가구로 전체 2기 신도시 물량인 59만9124가구의 86%에 달한다. 이러한 상황에서 2012년까지 수도권 그린벨트 내에서 공급하겠다는 보금자리주택 물량도 32만가구에 이른다.

 

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "그동안 '총량적인 공급 확대' 정책으로 인해 무분별하게 신도시, 보금자리주택, 택지지구 등이 생겼다"며 "비슷한 성격이 많아 교통정리가 필요하다"고 말했다. 2기 신도시의 가장 큰 문제는 자족 기능이 없는 '베드타운'으로 보금자리주택과 경합할 수밖에 없다는 점이다.

 

지난달 김포 한강신도시에서 입주를 시작한 우남 퍼스트빌 단지. ＜매경DB＞

해법은 그동안의 공급 위주에서 벗어나 소비자의 수요를 반영한 정책 변화가 필요하다는 지적이다. 앞으로 인구는 줄어들 것으로 예상되는 가운데 1~2인 가구는 오히려 늘어날 것으로 전망되고 있는 만큼 '공급 총량'에 치우쳐 있는 2기 신도시를 구조조정해야 한다는 얘기다.

 

오산 세교 3지구의 경우 보상이 시작되지 않았기 때문에 국토부가 지구 지정을 취소할 수 있었지만 나머지 수도권 2기 신도시 10곳은 이미 보상이 진행 중이어서 '출구전략'을 실행하기가 현실적으로 어렵다.

 

신도시 규모 축소, 공급시기 조절이 현실적인 대안이라는 지적이다.

 

박원갑 부동산1번지 연구소장은 "2기 신도시에 대한 '다이어트'가 필요하다"며 "인구구조 감소 추세를 반영해 공급 총량을 줄이면서 보금자리주택과 공급시기를 조율해야 공급 과잉에 따른 문제를 막을 수 있다"고 말했다. 그는 "주택 유형도 아파트 위주에서 벗어나 부분 임대형 등 최근 각광받고 있는 수익형으로 다양화할 필요가 있다"고 지적했다.

 

또한 자족 기능을 확보하지 못한다면 2기 신도시는 1기 신도시와 마찬가지로 서울 위성도시로 '서울 일극체제'를 극복하지 못한다. '서울 일극체제'에서 벗어나 지역 거점으로 거듭나기 위해선 무엇보다 기업 유치를 통해 복합도시로 발전하는 모델을 지향해야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

 

기업 유치에는 잡음이 많게 마련이다. 이 때문에 서로 다른 이해관계를 조율할 수 있는 '컨트롤 타워' 기능이 필요하다.

 

박원갑 소장은 "중앙 정부, 지자체, 시행사 간 역할 분담을 통해 '통합 도시관리 기능'을 끌어올려 자족시설 유치, 유치 기능 선별 및 중복 시설 배제, 사후관리 등에 대한 '시너지 효과'를 극대화해야 한다"고 말했다.