분당 30평대 전세가 꺾이지 않으면 대폭등 온다.

이원용

 

보금자리 사전예약제 허점이 보인다.

 

현재 서울20평대는 2006년고점대비 추가적으로 10-20% 상승가격이고 30평대는 10-15% 하락한 상태입니다. 이에반해 분당.용인은 30% 정도로 더욱 하락했습니다.

강북3구와 경기북부는 2008년 상반기 DTI규제하에 전세상승으로 2006년 상승에 이어 추가적으로 상승했습니다.

이들 지역은 결과적으로 현재값은 2006년 집값 급등 시절보다 지금이 높을겁니다. 이렇게 서울지역이 경기지역에 비해 집값하락이 더딘 이유는 첫번째가 공급이 경기도보다 많이 없던점. 누구나 흔히 알고 있는 이야기이죠.

그런데 가장 중요한 것은 경기지역 대부분은 주택보유자가 분양받은 사실이 많은 점입니다. 예로 서울 재개발분양하면 총1000세대중 일반분양분은 100가구 전후로 분양하니 총1000세대이면 인기있는 단지에 100가구만 모집하면 청약률이 높기에 대부분 무주택자가 분양받으면 설사 입주시 입주할려고 무조건 팔려고 하는 사람은 없을것입니다.

우리는 LTV가 평균 30%대 이기에 주택이 1주택자.다주택자 등은 값이 별로 않좋은데 급하게 매도하는 사람은 별로 없습니다. 필자는 관심있는 단지에 몇년 동안 매매를 의뢰 하는분들을 보면 대체적으로 일시적 2주택자가 되어 한개는 처분해야 하는데 값이 별로 않좋으면 기존 자기가 살던집도 동시에 내놓는 경우도 많습니다.그러니 매물은 더많아 지는것이죠.

 

보통 강남이 상승하면 동작구. 성동구보다 분당이 먼저 반응이 옵니다. 2008년 강남40% 하락했을 시 동작.성동 등은 20% 하락한 반면 분당은 강남과 똑같이 40% 하락했습니다. 2009년 상반기 강남이 30% 상승할때 동작.성동은 10% 상승에 그쳤습니다. 분당은 강남과 패턴이 비슷하게 30%가까이 상승했습니다(30평대 기준)

그러다 2009년 하반기 대출규제후 강남은 다시 회복하다가 추춤한 반면 분당은 그후로 계속 추춤했습니다. 이유는 2009년 판교 18000가구 입주가 타격이 컷습니다.

또한 그당시 청약제도는 전용 25.7평 이상은 주택보유자가 분양 가능성도 높았습니다.(분당거주자) 또한 상반기 중소형에 비해 하반기 중대형입주로 주택보유자 매물이 분당에 많았습니다. 강남 상승시 탄력을 못받은 이유라 판단합니다.

또한 2007년 전격 대출규제실시 후 경기남부는 2007년-2010년 강남3구 약5만가구 성남시 약5만가구 용인동탄 약8만5천가구 합계 약 18만5천가구 정도 연평균 약4만6천가구 그런데 2011년는 약8천가구 정도 2012년은 2011년보다 더욱 부족할것입니다.(현재 분당을 위협하는 위례신도시가 송파.하남.성남시에 걸쳐 있는데 대략4만 가구 중 임대가 50%를 뺀 나머지 50%중 30평대는 약1만가구 내외로 추정합니다. 그런데 많은 분들이 이들이 청약 점수를 잘모르고 있는것 같습니다. 전체 통계를 하면 청약불입액이 900만원도 가능한데 30평대는 1700만원이었습니다. 이부분이 아직 많이 모르시는것 같습니다. 이러한 이유도 알게되면 더욱 분당에 탄력을 받을것 입니다.)

이러한 상황이 생기니 규제억제후 일시적 2주택자분들이 시장에 매물이 많았던것입니다. 앞으로는 남쪽에 공급이 별로 없고 물량이 별로없는 광교 또한 대부분 수원.수도권 무주택자가 분양받아 2012년이후 단계적으로 광교 입주시 과거와 같은 상황은 별로 없을것입니다.

또한 향후 5년후 보금자리가 본격 입주시 연간 수도권에 20만 가구가 입주를 못하면 집값 상승을 초래할수도 있습니다. 이유는 보금자리 100%가 무주택자분들이기에 시장에 보금자리로 때문에 시장에 매물은 별로 없을것입니다. 다만 이분들이 살던집에 전세는 비워가겠지요.

수도권에 연간가구수 증가는 17만 가구 전후로 판단합니다. 여기에 앞으로 재건축.재개발과 소득증가로 다세대 살던분이 아파트로 오고 싶어하는 욕구때문에 2009년 상반기 국토부장관님께서 1년에 최대 30만가구가 필요하다고 말씀하신 기억이 납니다.

사실 보금자리로 집값이 하락하려면 주택보유자가 분양받아 입주시 무조건 한개는 매도하게 하고 그때 대출규제로 수요를 억제하고 매매를 희망하는 분이 매매나 월세로 주게되면 전세수요자는 매매를 하게되는데 초조한 마음에 전세를 주게되는것이 더욱 매매거래를 위축시키는것입니다. 그게 딱 외통수입니다.

그동안 정부가 부동산가격 억제 핵심입니다. 현재 경기지역 역시 30.40평대는 많이 하락한 반면 20평대는 2006년고점대비 가격이 비슷하거나 오하려 상승해 경기권 역시 20평대는 전세상승이 와도 매매는 30.40평대가 상승해야 추가적으로 상승할것 같습니다. 좀더 디테일하게 들어가면 아직 강남권 30평대 전세는 전체적으로 올초 가격을 아직 회복못햇습니다. 이유는 2008년하반기 전세값 급락시절 집단으로 전세 계약하신 분들이 한번에 물량이 나오니 전세값 상승 제한적입니다.

다만 재계약이 높고 빠르게 매물이 소진되고 있습니다. 반포래미안은 아직 2년이 안되 전세가격이 올초 최고가격을 회복한 반면 8억정도 2년만기가 도래하는 반포자이는 6억5천-6억8천 정도 합니다. 올초에는 래미안과 자이가 약5-6천 차이 났습니다.

잠시엘스. 리센츠역시 아직 올초 최고 4억5천은 회복못햇습니다. 현재는 4억2천합니다. 조만간 이들지역이 2년전 현재가격에 40%가량 저렴하게 전세사는 분들이 재개약에 실패하면 게르만족 대이동이 시작될 것입니다. 풍선효과로 광진.강동.성동.분당.용인 등인데 올초에 강남전세가 급등시 판교가 이들을 많이 받쳐주었는데 앞으로는 판교가 전세가 없고 매매 또한 양도세 문제로 매물도 별로 없어 자연히 분당.전세가격이 높아지면 분당매매가에 영향을 줄것으로 판단합니다.

현재 분당 20평대는 50% 넘었지만 그동안 남쪽 과대물량으로 등락을 반복해 전세가격이 현재 상승했다고 이야기는 하지만 대체적으로 아직 분당 30평대는 전세비율은 40-45%로 판단됩니다. 이들이 평균50%가 넘어가고 강남 상승이 언론에서 좀다루어 지면 상승패턴으로 간다고 판단합니다.

일부 언론에 지방은 70%정도 전세비율이 있어도 매매가 상승이 안되었다는 보도가 있습니다. 그러나 수도권은 지방과는 다릅니다. 지방은 인구수 가구수 증가가 별로 없으니 굳이 아파트를 않만들어도 큰 문제 없는것 같습니다. 아무래도 인구수는 늘지 않아도 미미하게 가구수가 증가하니 전세가는 조금씩 상승하겠지요. 반대로 지방도 수도권처럼 그동안 공급을 꾸준히 했다면 현재 전세가격은 폭락했을것입니다. 아니 폭락정도가 아니라 빈집이 넘쳐났을것입니다.

올3월부터 시작한 남양주 진접 신안34평이 전세7천만원으로 시작했는데 현재는 1억5천 합니다. 파주 운정신도시도 입주가 진행 중인데 4월달 7천전세가 지금은 1억3천합니다. 주변 기존주택 월드센트렐파크 34평은 현재 작년시세 1억2천을 회복했습니다.

2011년은 입주가 별로 없습니다. 그럼 기존 월드나 .신규아파트 역시 전세가격이 동반상승하는데 수도권은 매년 필요한 수가 있기에 지방처럼 조금씩 전세가 상승하는것이 아니라 수급이 조금만 부족하면 남양주처럼 6개월만에 전세가 따블로 상승할수가 있는것입니다.

그러면 남양주 진접이 전세가격이 다시 하락할려면 입주가 2011년 약 7.8천 가구는 해야 하는데 앞으로는 이지역에 공급이 없다라는 점입니다. 이러한 상황이 지방전세가비율과 수도권 전세가 비율은 좀 다릅니다. 또한 분당이 상승하면 용인은 물론 하락폭이 큰서부지역까지도 매수심리가 살아날 것입니다.