전세대란후 집값은 어떻게 됐나?

지난 8월부터 수도권 전역으로 확산된 전세난이 전세대란으로 악화될 조짐을 보이고 있습니다. 연말까지 상황을 좀더 지켜봐야 하겠지만 말입니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 1999년 이후 네차례 발생한 전세대란을 통해 매매가 추이를 들여다보겠습니다.

 

1999~2000년 1차 전세대란

 

1999년 전세대란은 IMF사태에서 비롯됐습니다. 1998년에 급락한 전세가는 1999년 각종 규제완화와 금리 하향안정화, 그리고 경기회복 기대 심리로 폭등했습니다. 98년 25％나 폭락한 전세값은 99년에 30％ 이상 급등했습니다.

 

1999년 10월 이후 진정세를 보이던 전세가는 그해 12월부터 다시 상승세로 돌아서더니 짝수년도인 2000년 1월부터 다시 상승폭이 커졌습니다. 5월 이후 진정세를 보이던 전세가는 8월부터 다시 올라 결국 서울, 수도권 모두 두자릿수 상승률을 기록했습니다.

 

연초보다는 평균 12% 안팎 올랐지만 98년 2년전에 비해선 강남권은 60%나 올랐고 분당 등 수도권 5개 신도시도 70% 이상 급등했습니다. 서울에선 2년전보다 100% 즉 2배 이상 오른 아파트도 생겨날 정도였습니다.

 

2001년 2차 전세대란

 

2001년은 2000년대 이후 아파트 전세가가 가장 많이 오른 해입니다. 전세가 폭등원인은 IMF사태 이후 98~99년 주택공급물량이 급감해 2~3년 뒤인 2001년에 입주물량이 크게 줄어들었기 때문입니다.

 

여기에 저금리로 집주인들이 전세를 월세로 돌린데다 독신 및 신혼부부의 수요가 꾸준한 중소형 주택물량이 상대적으로 더 많이 부족하면서 전세대란이 발생했습니다. 이에 따라 2001년 전셋값은 서울 20%, 신도시 25%, 인천 경기 21%씩 급등했습니다.

 

2001년 전세대란은 2002년 9월 이후 진정세를 보이다 2003년 하락세로 돌아섰습니다.

 

2006년 3차 전세대란

 

2003년 참여정부가 들어선후 2003년 10.26대책, 2005년 8.31대책 등 수 많은 규제정책으로 재개발 재건축 사업이 사실상 중단되면서 신규주택공급이 크게 줄었습니다. 이는 결국 입주물량 감소로 이어져 2006년에 9월 가을을 정점으로 전세대란이 1년 내내 지속됐습니다.

 

또 쌍춘년을 맞아 늘어난 신혼부부 전세수요에다 서울 강북권 재개발과 경기 남부권 재건축 이주수요도 전세대란에 한몫했습니다.

 

추석이후 서울 강북권을 중심으로 치솟은 수도권 전세값은 지역별로는 서울 11.5%, 신도시 8.5%, 경기도 11.5%, 인천 8.9% 각각 올랐습니다. 경기도에선 수도권 외곽인 구리, 군포, 남양주 등이 20% 이상 급등했습니다.

 

2009~2010년 4차 전세대란?

 

2007년, 2008년 안정세를 보이던 전세가는 2009년부터 상승폭이 커지기 시작하고 있습니다. 2009년 전셋값 상승한 원인으로는 △중산층이하 구매력 감소 △뉴타운 재개발 사업에 따른 이주 수요 급증 △보금자리주택 청약을 위한 내집마련 유예 등이 꼽혔습니다.

 

하지만 근본적인 원인으로는 수요가 많은 곳에 공급물량이 적다는데 있습니다. 특히 서울 강남권 도심권 등은 재건축 규제로 인해 신규 아파트 공급이 거의 이뤄지지 않으면서 두자릿수 전세가 상승률을 기록했습니다.

결국 2009년 한해 전세가는 서울은 8.95%, 수도권 7.54% 올랐습니다.

 

2010년은 수급불균형이 본격화된 한해입니다. 특히 강남권의 경우 입주물량이 씨가 마른 상황에서 전세가가 1% 상승에 그친 2008년에 계약한 세입자들이 2년 전세만기가 돌아오는 2010년 봄 가을에 2년전보다 20% 이상 올랐습니다.

 

2010년 수도권 아파트 전세가를 보면 9월 28일 현재 연초 대비 서울은 4.19%, 수도권은 3.94% 올랐습니다. 문제는 8월 이후 상승폭이 커지고 있다는 것입니다.

 

전세대란후 집값은 어떻게 됐나?

 

1999~2000년 1차 전세대란후 1~2년 뒤인 2001년에 매매가가 서울 19.3%, 수도권 19.2% 등 상승률이 20%에 육박할 정도로 크게 올랐습니다.

 

2001년 2차 전세대란에서는 2002년에 전세가와 매매가가 동반급등했습니다. 아파트값이 전년 대비 서울 30.8%, 수도권 29.3% 올랐습니다. 2003년에는 전세가는 안정된 반면 매매가는 두자릿수(10%) 상승이 계속됐습니다.

매매가와 전세가가 동반상승한 2006년 3차 전세대란후 2007, 2008년에는 매매가, 전세가 모두 소폭 상승에 그치며 안정세를 보였습니다.

 

2009년 이후 4차 전세대란때는 매매가는 약보합세 또는 하락세를 유지하고, 전세가만 2년째 나홀로 상승세를 보이고 있습니다.

 

전세대란이 일어난다고 집값이 반드시 상승하는 것은 아닙니다. 그러나 2002~2003년, 2006년처럼 전세대란후 매매가가 20% 안팎 급등했을 때는 공통적으로 입주물량이 격감했다는 사실입니다. 2002~2003년은 초유의 IMF사태로 인해, 2006년은 2003~2005년 참여정부의 고강도 규제책으로 인해 입주물량이 크게 감소했습니다.

 

2008년 수도권 주택건설실적(인허가 기준)은 19만7천가구로 98년 이후 가장 적은 수치를 기록했습니다. 이들 주택 중 아파트는 대부분 2010년, 2011년에 입주하는 물량입니다.

 

수도권 입주물량은 2008년과 2009년 14만가구, 15만가구였다 2010년에 17만가구로 늘어났지만 2007년 말 분양가 상한제를 피하기 위한 밀어내기 분양 물량이 입주했기 때문입니다. 2011년에는 9만3천가구로 절반 가까이 줄어들 예정입니다. 서울도 올해 3만7천가구에서 내년에는 2만5천가구로 33.6% 감소합니다.

 

설상가상으로 연평균 10만가구인 수도권 멸실주택이 2010, 2011년 뉴타운 재개발사업이 몰려 급증하고 있습니다. 이로 인해 기존주택 물량과 중소형 물량이 감소해 전세대란을 부추기고 있습니다. 서울에서만 올해 주택 5만8천가구가 사라지고 이주가구수가 10만명에 달합니다. 이같은 추세는 뉴타운 철거가 몰린 2011년에 더욱 심화될 것입니다.