[월세받는 직장인] '거래절벽' 부동산시장, 내년 4월 이전 매도할 수 있을까?

정부의 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안인 이른바 '8‧2 부동산 대책'이 나온 지 한 달이 지났다. △투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 지정 △대출규제 강화 △양도소득세 강화 등의 카드를 빼든 8‧2 대책 발표 이후 서울 아파트 거래량은 급감해 '거래 절벽' 현상까지 나타나고 있다.

정부는 투자 목적으로 보유한 집은 내년 4월1일부터 양도세를 중과할테니 그 이전에 처분하라는 메시지를 다주택자들에게 던졌지만, 거래 절벽으로 인해 다주택자들은 조정대상 지역 내 주택을 양도하고 싶어도 거래가 어려운 상황이다.

실수요자도 대출 규제 강화와 주택가격 하락을 우려해 내집마련을 미루고 있다. 조정대상 지역 내 다주택자들은 매도를 해야 할지, 아니면 계속 보유를 해야 할지, 주택임대사업자등록을 해야 할지 등 정부의 추가 대책인 주거안정 로드맵과 가계부채 대책을 기다리면서 부동산 시장 상황을 예의주시하고 있다.

그렇다면 내년 4월 이후부터 적용되는 양도세 중과로 인해 세금이 얼마나 늘어나는지 알아보자. 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%포인트가, 3주택자는 20%포인트의 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제 적용도 배제된다.

다주택자의 양도차익이 5000만원이고, 보유기간이 3년인 경우 양도세를 살펴보자. 2주택자의 양도세는 약 1200만원으로 약 620만원을, 3주택자의 양도소득세는 약 1700만원으로 약 1100만원의 세금을 더 내야 한다.

지난 2013년에 신규 미분양 주택이나 1주택보유자의 주택을 취득하고 매매계약서에 시장, 군수, 구청장으로부터 (확인)날인을 받아 놓은 주택이 이번 8.2 대책으로 투기지역 및 조정대상지역으로 지정되었다면 얼마의 양도세를 내야 할까.

2013년 4‧1 부동산 대책에서 그 해 말까지 신규 미분양 주택과 1주택보유자의 주택 취득 시 양도세를 5년간 100% 감면하는 특례를 적용했고, 조정대상지역 내 양도세 중과가 적용하는 내년 4월 이후가 5년이 되는 해이다.

만약 4‧1 부동산 특례 적용 감면주택(이하 감면주택)이 이번 8‧2 대책으로 투기지역 및 조정대상지역으로 지정되었다면 중과세가 그대로 적용된다. 하지만 100% 감면이므로 양도세의 20%인 농어촌특별세가 중과세 되어 더 많은 세금을 내야 한다.

이번 사례에서 양도차익이 5000만원이고, 보유기간이 3년 양도세의 사례가 감면주택일 경우 2주택자는 약 240만원, 3주택자는 약 340만원의 농어촌특별세를 내게 된다. 감면주택인 경우 내년 4월 이후 양도해도 세금이 적다고 볼 수 있다.

하지만 한 해 동안(1월1일~12월31일) 두 채 이상을 양도할 경우 양도한 여러 건의 양도소득을 합산하여 누진세율로 과세하기 때문에 감면주택과 일반주택을 함께 양도하는 경우에는 양도세와 농어촌특별세가 늘어날 수 있어 주의해야 한다.

다주택자가 내년 4월1일 이전 조정대상지역 내 주택을 두 채 이상 양도할 계획이라면 올해와 내년을 구분해 양도하거나, 양도차손을 활용해 처분해야 세금 부담을 줄일 수 있기 때문에 세무전문가와 상의한 뒤 매도 전략을 짜는 것이 좋다.

윤동주('직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다' 공동저자)