3억 대출받아 9억 상가 투자 수익금…원리금 떼면 年3600만원 남아

◆ 위기의 상가투자 ◆

 

그렇다면 최근 분양한 상가점포 수익률은 얼마나 될까. 은행에 맡겨 놓는 것보다 수익성이 확실히 높을까.

매일경제신문은 최근 상가시장에서 블루칩으로 거론됐던 경기 성남 판교신도시 상가점포 수익성 자료를 입수해 분석했다.

첫 번째 사례는 판교 중심상권에 소재한 P상가 내 점포다. 이 물건은 분양면적 99.1㎡로 최초 분양가는 9억원이다.

현재 프랜차이즈 외식업체가 보증금 1억원, 월 임차료 430만원에 입주해 있다.

해당 투자자는 점포 취득 시 취득ㆍ등록세로 분양가 대비 4.6%인 4140만원을 납입했다. 이에 따라 기초투자금액은 분양가에 취득ㆍ등록세를 더한 뒤 보증금을 뺀 총 8억4140만원이 된다.

투자자는 여유자금이 풍부한 덕분에 금융권 대출을 끼지 않아 상환 부담이 없어 연 5160만원대 수입을 고스란히 올릴 수 있다.

이때 연간 투자수익률은 약 6.1%가 나온다. 이는 시중은행 정기예금 금리 3.8~4.2%를 크게 웃도는 수준이다.

하지만 어지간한 자산가가 아니고서는 투자금액 일부를 은행 대출을 통해 충당하기 때문에 이는 다소 특별한 사례라 할 수 있다.

또 다른 사례는 판교신도시 내 서판교 지역에 자리 잡고 있는 상가점포다.

분양면적 260.813㎡로 분양가는 11억5000만원 선이다. 보증금 1억6000만원, 월 임대료 500만원에 대형 음식점이 들어와 있다.

해당 투자자는 분양받을 당시 총 분양가 중 30%인 3억4500만원에 대해 연리 5.5%에 은행 대출을 받았다.

이 투자자의 기초투자금액은 분양가에 취득ㆍ등록세 5290만원(분양가 대비 4.6%)을 더한 뒤 보증금 1억6000만원을 뺀 10억4290만원이 된다.

이때 대출금 3억4500만원을 제외한 6억9790만원이 투자자가 실제로 마련한 금액이다. 연간 임대수입 6000만원에 이자 상환 부담액 1897만원을 제외한 4103만원이 연간 순수입임을 감안하면 수익률은 5.8%로 여전히 은행 금리와 비교해 2%포인트가량 높다. 금액으로 환산하면 연간 2000만원 남짓한 돈이다.

물론 서판교 일대가 본격적으로 활성화해 상권이 커지면 보증금과 임대료 수준은 장래에 더욱 오를 수 있지만 불확실성이 있기 때문에 장담할 수는 없다.

그러나 여기에 감가상각과 점포 공실 가능성, 대출 시 원금 상환 부담 등을 감안하면 대략 2%포인트가량 수익률 하락을 염두에 둬야 한다고 전문가들은 설명한다. 실제 수익률은 3% 후반~4% 초반으로 은행 금리와 엇비슷한 수준이라는 설명이다.

심지어 대출을 받아 레버리지를 일으켰을 때 원리금을 매월 상환하는 조건이라면 대출금을 모두 갚을 때까지 현금 흐름이 `마이너스`일 가능성도 높다.

박대원 상가정보연구소장은 "과도한 차입에 의한 투자로 실패를 하는 사례를 종종 목격한다"며 "상가 투자 시 자본금에서 은행 대출이 차지하는 비중을 가능한 한 20% 이상 넘지 않도록 조언하는 것도 이 같은 이유 때문"이라고 설명했다.

[특별기획팀＝이진우 차장(팀장) / 김병호 기자 / 이명진 기자]