법원경매로 상가 투자시 유의사항

“대박 아니면 쪽박?”

◇ 나는 경매로 월세 2천만 원 받는다, 유영수 지음

법원경매시장에서 상가, 오피스텔 최근에 각광을 받는 도시형 생활주택 등 수익형 부동산의 인기가 치솟고 있다. 경매시장의 대중화로 주거용 부동산을 통해서는 단순히 과거와 같은 시세 차익을 더 이상 기대할 수 없을 뿐만 아니라 저금리가 지속되면서 매달 정기적인 월세가 나오는 수익형 부동산에 대한 수요가 날로 증가하고 있기 때문이다.

그 중 상가에 대한 관심과 열기가 부쩍 뜨거워지고 있다. 경매시장에 나온 상가는 야누스적인 얼굴을 갖고 있다. 대박 아니면 쪽박, 즉 중간이란 없다는 것이다.

쇼핑몰 등 테마상가나 지하상가 등은 쪽박에 해당한다. 반면 원룸이나 도시형생활주택 또는 근린상가 등은 대박에 해당된다. 이런 대박상가들은 경매에 나오기가 무섭게 많게는 수십 대일의 치열한 경쟁 끝에 전 유찰가를 넘기는 건 부지기수고, 심지어 최초 감정가보다도 더 높게 낙찰되는 경우도 종종 있다.

문제는 경매시장에 나오는 상가의 90%는 ‘쪽박’에 해당되는 물건이라는 점이다. 경매초보자들은 유찰횟수만 보고 단지 싸다는 이유 하나로 목적 없이 낙찰받으면 큰 낭패를 볼 수 있다.

한 예로 길동에 사는 K씨는 평소 수익형 상가를 찾던 중 동네 쇼핑몰 상가가 최초감정가 7억5천만원하는 것이 여러번 유찰되어 2억3천만원에 단독 낙찰받아 좋아했지만 지금 임대수익은 불구하고 매달 관리비만 내고 있다. 그것도 관리비를 제때 내지 못해 상가관리단에서 경매를 신청하겠다는 내용증명을 받고 이러지도 저러지도 못한 상황에 처한 것이다.

이런 테마상가는 대부분 상권형성이 안되어 경매에 나온 것이다. 특히 상가는 아파트 등 주거용부동산과는 매매가격 등을 알기가 어렵기 때문에 그 만큼 발품을 많이 팔아야 한다. 상가투자는 대학가나 도심 등 이미 상권이 형성된 지역에 투자하는 것이 좋은데 이런 지역은 또 그만큼 응찰자가 많아 경쟁이 치열해 매각가가 높아 안정성이 보장된 반면에 투자금 대비 수익률이 낮다. 그렇기 때문에 도심외곽이나 수도권 전철역에 가까이 있는 역세권 물건을 저가로 매입하여 업종 재배치나 리모델링을 한다면, 의외로 상당한 수익을 올릴 수 있다.

 

■ 상가 경매시 주의 사항
① 상권분석이 가장 중요하다
 - 상가성공의 절반이 입지가 좌우
② 시장가격 조사를 철저히 하라
 - 시장가격을 잘못 조사하면 예물단지로 전락할 수도
③ 체납관리비 여부를 확인하라
 - 수천만원 이상 관리비가 체납된 경우가 허다
④ 권리분석을 철저히 하라
 - 상가건물임대차보호법 숙지는 기본 中 기본

김현주 기자 egg0love@segye.com