[고종완의 부동산 돋보기] 토지투자, 인구등 도시기본계획 살펴야

매일경제 09/17 08:40

 

부동산이란 토지와 그 정착물(주로 건축물)을 말한다. 부동산 가격은 위치와 가치에 따라 결정된다. 여기에 경기 사이클과 정책 변수도 중요하다. 이 중 토지는 국지성, 영속성, 개별성 등의 특징이 강하다. 따라서 사회, 경제, 행정적 위치의 가변성과 입지, 수익, 잠재 가치의 영향력이 매우 크다.

위치론에 따르면 지가에 영향을 미치는 주된 요인은 인구 증감, 소득 증대, 기반시설, 토지거래허가제, 세제 등이다. 가치 측면에서는 지가 상승률, 공급 제한 등 희소성, 뉴타운 등 도시재정비 사업, 사회간접자본(SOC) 건설, 신도시 등 각종 개발계획이 변인이다.

토지는 가치보전 기능과 하방 경직성이 뛰어난 안전 자산이다. 계획, 착공, 준공 단계마다 3배씩 상승한다는 3승 법칙도 존재한다. 이는 지난 30~40년간 지가 급등 지역을 보면 쉽게 이해된다. 인구, 소득이 증가하고 기반시설, 편익시설이 잘 갖춰진 수도권 지가는 수직 상승했다. 강남 등 중심상업지와 역세권, 재개발, 뉴타운 지역의 땅값 상승도 상상을 초월한다. 분당, 평촌, 일산, 하남 등 신도시 택지개발지구의 지가 상승률도 높았다. 국토는 좁고 인구는 많은 지형적 여건에다 90%가 넘는 높은 도시화율도 이에 일조했다.

요컨대 지역적 위치가 높아지고 내재가치가 상승하며 밀도가 증가하는 성장도시 내지는 개발 호재 지역의 땅값이 많이 올랐다. 특히 올해는 약 40조원의 토지보상비가 예정돼 토지 시장으로의 부동자금 유입도 기대된다.

토지 투자는 장기 개발 방향을 정한 국토종합계획과 수도권정비계획, 도시기본계획, 그리고 도시관리계획과 각종 지역개발계획을 살펴보는 것이 순서다, 특히 도시기본계획은 인구, 토지 이용 등에 관한 종합계획으로 주의 깊게 점검해야 한다. 등기부등본, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인서 등 '토지 4대 문서'의 검증도 필요하다. 토지이용계획서는 공시지가, 규제 사항 등 토지 이용과 관련된 많은 정보가 숨어 있다. 현장답사를 통해 토지 형상, 도로 현황 등도 꼼꼼히 확인해야 한다.

그렇다면 향후 투자 유망지역은 어디일까. 고속도로 및 철도, KTX, GTX 개통 예정지를 들 수 있다. 경부고속도로나 최근에 뚫린 경춘고속도로는 주변 땅값이 많이 올랐다. 올해 착공 예정인 제2경부고속도로의 나들목 부근인 하남, 광주와 용인의 원삼면, 모현면 일대 등이 최대 승부처다. 제2자유로의 고양, 파주 일대도 유망하다. 복선화가 완료되는 경춘선의 남양주, 춘천도 수혜 지역이다. KTX 역세권의 광명, 오송, 김천, 목포 등도 성장 거점이 된다. 용인, 부천, 의정부 등 GTX의 교통거점지역과 동서남해안, 제주도의 해안토지도 관심 대상이다.

하지만 최근 들어 지분 쪼개기, 농장 분할 등 기획부동산이 다시 기승을 부려 주의가 요구된다. 공공기관에서 운영하는 각종 부동산정보 사이트를 적극 활용하거나 지자체의 도시계획과, 건축과 등을 방문ㆍ확인하는 것도 사고와 피해를 막는 지름길이다.

[고종완 고려대 공학대학원 도시개발ㆍ자산관리과정 겸임교수]