다주택자에 대한 논란과 해법

주택시장이 불안해지면 항상 욕해야 될 대상이 등장한다. 최근에는 빚을 내어 집을 구입한 소득 적은 사람들이었고, 얼마 전까지는 고분양가로 미분양사태를 조장한 건설회사들이었다. 그러나 국내 주택시장에서 지속적인 비난의 대상이 되어온 집단이 다주택자들이다.

시장이 뜨거워지면 투기자로 치부되어 다주택자에 대한 규제책이 도입되고, 시장침체기가 도래하면 어김없이 다주택자들의 투자 기능을 유도하는 완화책들이 도입된다.

얼마 전 발표된 8.29 대책에도 매입임대사업자에 대한 기준을 완화하고, 양도소득세 중과 완화 기간을 연장하는 등 다주택자에 대한 규제가 부분적으로 완화되었다. 어찌 보면 국내 주택정책이 냉온탕을 반복하는 구도의 중심에 다주택자들의 양면적인 기능이 있다.

이런 다주택자들에 대한 국민들의 시각은 곱지 않다. 극단적인 정서는 다주택자들이 주택을 여러 채 가지고 있어 내가 주택을 못 갖고, 그들의 투기적인 행태로 인해 주택가격이 천정부지로 오른다는 것이다.

그런 정서에 기반해 다주택자들에게 주택을 팔게 하여 주택가격을 안정시키고자 주택정책을 집행했던 시기가 노무현 정부 시기이다. 그러나 가격안정은 물론 주택보유율을 높이는데 그리 성공적이지 못하였다.

우리나라의 현재 주택보유율은 약 60%를 유지하고 있다. 이는 다른 선진국들의 평균적인 수준으로 부분적인 향상의 여지는 있으나 다른 모든 것을 희생하며 높여야 할 만큼 결코 낮은 수준은 아니다.

이러한 수준을 유지하고 무주택 임차가구 40% 중 10%를 공공임대주택으로 유지하고자 노력하더라도 나머지 30%의 민간임대주택이 필요한 상황이다. 결국 누군가 다수의 주택을 소유할 수 없게 규제하면 사회적으로 필요한 주택 100채 중 60~70채밖에 주택공급이 이루어질 수 없다.

민간임대사업자 부정적 이미지는 국내 독특한 전세제도 탓

이런 민간임대사업자의 기능에 대한 필요성을 인지하고 있기에 해외에서는 다주택자에 대한 양도세 중과제도나 종합부동산세를 찾아볼 수 없다. 이는 민간임대사업자들의 원활한 주택공급을 위한 1차적인 투자자로서의 기능이 필요하기 때문이다.

불행히도 기업화된 민간임대사업자가 부재한 국내에서는 좋든 싫든 다주택자라는 개인들이 그 기능을 수행하고 있다.

그렇다면 왜 우리나라에서만 다주택자에 대한 부정적인 논란이 지속되고, 기업화된 민간임대사업자가 부재한 걸까? 그 이유는 국내의 독특한 임대계약형태인 전세제도에 있다. 전세를 놓는 대부분의 주택 소유자는 구입자금을 줄이기 위해 전세금 활용하거나 전세를 안고 주택을 구입한다.

그리고 전세를 놓은 주택소유자는 월세를 포기하고 소유주택을 매각할 때 발생하는 자본차익을 이연된 운영소득의 성격으로 취하게 된다. 이러한 수익구조 때문에 지속적인 운영소득의 흐름이 필요하고 주택매각이 자유롭지 못한 기업의 경우는 민간임대사업을 수행하기 어렵게 된다.

전세의 특성 상 다주택자는 주택가격의 상승에 따른 자본차익을 극대화하기 위한 선택을 보일 가능성이 높다. 그런 행태가 투기적으로 인식될 수 있다. 또한 전세의 경우 현실적인 임대소득에 대한 과세도 어려움이 많다.

결국 다주택자를 투기자로 치부하는 국민적인 정서에는 어느 정도 이유가 있다고 볼 수 있다. 그러나 다주택자가 취하는 자본차익의 적지 않은 부분은 이연된 정당한 임대소득으로써 인정할 필요가 있다.

그러한 양도소득에 중과를 하게 되면 임대사업자인 다주택자의 정상적인 수익실현이 어렵게 되고, 사회적으로는 주택에 대한 투자가 감소하고 민간임대주택 공급이 둔화되어, 결국은 임대료 및 가격의 만성적인 불안요인으로 상존하게 된다.

시장에는 좋은 사람도 특별히 나쁜 사람도 없다. 생산자도, 소비자도, 투자자도 나름의 필요한 역할이 있다. 어떤 집단을 몰아세우기 보다는 각각의 순기능은 강화시키고, 역기능은 억제할 수 있는 제도적인 틀이 만들어내는 것이 더 중요하다.

다주택자 역시 역기능이 존재하나 순기능 또한 강하게 존재한다. 다주택자들의 순기능을 강화하고 역기능을 억제할 수 있는 제도적인 틀에 대한 고민이 필요하며, 그 복합적인 대안 중의 하나가 전세를 포함하는 임대소득세의 징수를 전제로 양도소득세 중과는 영구히 폐지하고, 종합부동산세는 재산세로 통합하는 것이라 판단된다.

 

한양대 이창무교수