부동산 대세 하락기에 고통스러운 무주택자들

김인철

 

주식시장에서도 탈출하라.

 

많은 경제연구소와 증권 계통 연구소에서 부동산 시장에 대한 비관적인 전망을 쏟아 내고 있습니다. 이들의 핵심 요지는 현재가 부동산 대세하락기이거나 2011년 이후에 대세하락기가 온다는 것입니다.

이러한 주장이 옳은지 아닌지는 정확하지 않습니다. (필자는 찬성하지 읺습니다.) 하지만 이러한 주장에 대해 많은 무주택자분들이 좋아하고 있다는 느낌을 받습니다.

만약 부동산 대세하락기가 온다면 주택소유자보다는 무주택자분들이 더 심한 고통을 당할것입니다.

첫째 투자를 해 이익을 볼곳이 없다.

만약 부동산 대세하락기가 온다면 부동산으로 재산을 모을수 없다는 것입니다. 그러면 주식으로 재산을 모을수 있을까요. 아닙니다. 미국이나 일본의 예를 보면 부동산 시장은 주식시장과 함께 동반합니다. 부동산시장이 대세하락기에 왔다는 것은 동시에 주식시장 대세하락기가 왔다는 것입니다. 따라서 부동산 시장에서 탈출한다는것은 주식시장에서도 탈출해야 한다는 것입니다. (현재의 대량 펀드환매가 이러한 것의 반영일수도 있습니다.)

일부 증권회사에서 마치 부동산 시장이 하락하니 주식시장으로 와야한다는 뉘앙스의 발표를 하는것을 봅니다. 물론 대놓고 주식시장으로 오라는 것은 아니지만 결국 그런 의미를 내포하고 있습니다.

만약 부동산 대세하락기가 왔다면 당연히 주식시장에서도 탈출해야합니다. (전고점을 돌파할수 없습니다.)

그렇다면 무주택자가 이익을 볼곳은 채권시장과 소득을 올리는 것 뿐입니다.

둘째 무주택자는 소득을 올리기도 힘들다.

일부 예외가 있기는 하겠지만 아직까지 무주택자인 분들은 소득이 낮고 젊고 안정적인 직장을 갖지 못햇을 가능성이 높습니다. 젊은 이들은 주택 매수를 위한 종자돈을 충분히 마련하지 못했을 가능성이 높고 무주택자들은 소득이 낮고 안정적이지 않는 직장이므로 부채를 내서 주택을 매수하지 못했을 가능성이 높습니다.

그런데 부동산 대세하락기가 온다면 부동산 경기가 침체하고 부동산에 관련된 많은 직장이 사라질것이며 이에 따라 경기가 침체하고 약자인 무주택자분들이 소득에서 더 큰 타격을 받을것입니다.

세째 전,월세 가격은 지속적으로 상승한다.

부동산 시장이 대세하락기라면 아무도 주택을 추가로 구매하지는 않습니다. 주택을 추가로 구매하지 않는다면 전,월세를 놓을 주택이 없습니다. 주택이 없다면 전,월세 가격이 오르는 것은 당연한 것입니다.

문제는 일본과 미국의 경우 주택보급율이 120% 근처였지만 한국은 아직도 서울과 수도권의 경우 100%가 안됩니다. 또한 1000 명당 주택수가 너무 모자랍니다. 만약 여기서 주택이 더 공급이 되지 않는다면 무주택자에게는 심각한 타격이 될수 있습니다.

부동산 대세하락기가 왔다면 아무도 미분양 아파트를 구매하지 않을것이고 건설사들도 더 이상 분양를 하지 않을것입니다.

이에 대한 대안으로 보금자리 주택과 공공 임대주택이 있습니다. 하지만 강남을 제외하고 보금자리 주택은 경쟁력을 잃었으며 강남이외의 지역은 미분양이 난다는것이고 미분양의 부채를 정부가 떠 안아야합니다. 공공 임대주택 또한 무주택자분들은 좋아 할지 모르지만 임대주택을 짓는 순간 정부의 부채가 지속적으로 늘어나게 됩니다. (SH,LH의 파산 가능성과 국민 세금으로 떠 받치기)

주택가격이 너무 높아 버블붕괴가 오거나 그에 따라 경제가 침체하거나 주택매수를 포기하거나 계층간 위화감이 조성되는 것은 나쁩니다. 하지만 반대로 부동산 가격이 너무 급격히 하락해 경제가 타격을 받거나 무주택자들이 고통을 받는것도 좋은 것은 아닐것입니다.