지방부동산은 지금 동에 번쩍, 서에 번쩍

이주호

 

지방 부동산은 빠르게 순환하면서 오르고 있다

 

2000년대 들어와서 부동산, 증권시장의 큰 변화를 들어보면 첫째로 2001~2005년 서울 강남권 아파트 위주의 부동산 대세상승을, 두번째로는 2005년 8.31 부동산대책이 나오면서 서울 강남권을 포함, 전반적으로 부동산경기가 고개를 숙이자 이번에는 2005년 하반기부터 증권시장이 대세의 바톤을 받기 시작하여 2007년까지 증권시장의 대세상승을 들 수가 있습니다.

2005년 하반기는 2005년 8.31 부동산대책으로 부동산은 고개를 숙이고 증시는 종전 마의 코스피지수 1000포인트를 뚫어 대세상승으로 진입하는 등 부동산과 증권시장의 큰획을 그어놓는 시기였습니다.

종전에는 부동산시장과 증권시장이 상반되게 움직였으나 예외적으로 2005년 하반기~2007년까지 증시 대세상승 기간동안 노도강을 포함한 강북 및 수도권 소외지역 대세는 2006년 하반기~2008년 상반기까지 있었네요. 이때의 대세는 부동산 틈새시장적인 측면이 있습니다.

2007년 후반부에 증권시장의 대세가 꺾이자 이번에는 2007년 대선전후를 기점으로 부산 해운대 훈풍이 불기 시작하더니 오늘날까지 지방 대세가 이어지고 있습니다.

이제까지의 부동산, 증권시장 상황을 보면 부동산이 대세를 맞으면 증시가 쉬고 증시가 대세를 맞으면 부동산이 쉬고하는 과정을 거쳤군요.

2007년 하반기부터 불어닥친 지방 대세는 지금 지역별로 순환을 계속하고 있습니다. 한마디로 지방 일부지역을 중심으로 동에 번쩍, 서에 번쩍입니다.

2007년 하반기부터 시작된 부산 해운대발 훈풍은 그후 부산 전역으로까지 번져 지금 부산 전체가 들먹대고 있습니다.

부산이 들먹대니까 부산 인근 마창진(마산, 창원, 진해) 행정통합을 계기로 이들 지역으로까지 부동산 가격이 들먹대었고 그후 경남 김해, 양산까지 가격 상승이 확산되었다는 소식이 들려옵니다.

서울 및 수도권과 달리 요즘 지방 일부지역은 딴나라 세상입니다.

부산 전역을 휩쓸고간 광풍이 이번에는 세종시 원안 확정을 계기로 세종시 인근 조치원, 대전시 유성구.대덕구 등, 청주 등이 들먹대고 있다고 합니다.

이러다가 부산, 대전에 이어 전국 지방이 들먹대는건 아닌지 모르겠습니다. 한마디로 지방 부동산의 대반란입니다.

고액권화폐가 발행되고 물가가 하늘 높은줄 모르게 오르고 인플레 시대를 맞아 돈 가치가 없어지니 그동안 소외되었던 지방 부동산 가격이 오르고 하는 것은 어찌보면 당연한 경제논리인지도 모릅니다.

그외 춘천이 경춘선전철 개통 예정 호재로, 전북 전주 덕진구.완산구와 산업단지가 포진되어 있는 익산 등지로 까지 부동산 가격이 들먹댄다고 하니 참 작금은 지방 부동산 전성시대네요. 몇년전 서울 및 수도권 대세땐 꼼작도 않더니 참 격세지감을 느낍니다.

개인적으로 볼때 이번 지방대세는 상당한 기간동안 이어질 것으로 예견됩니다. 적어도 MB정부 말까지는 지방대세가 될 것으로 확신합니다.

지방에는 아직 평당 300만원 이하 아파트가 지방 중소도시 요소요소에 깔려 있습니다.

주택임대사업적인 측면에서도 월 원금의 7~8% 월세수입이 보장되는 등 서울 및 수도권 아파트 월세 수입과는 비교가 안됩니다. 지방 일부 중소도시의 주택임대사업에 적당한 아파트는 매물이 전무한 실정입니다.

요즘 물가상승, 지방 중소도시 평당 600만원이상하는 아파트 분양가를 감안할때 중소도시 평당 300만원 이하 기존아파트는 너무나 저평가되어 있습니다. 이들 아파트는 향후 약간의 개발 및 교통 호재만 있으면 상황이 급변할 것으로 예상됩니다.

지방 중소도시에는 재건축대상 5층아파트의 경우 대지지분의 땅값이 평당 300만원 정도하는 아파트도 있습니다. 1:1 재건축을 한다고 가정할때 평당 아파트 분양가격을 600만원으로 잡으면 시공사 선정 등으로 향후 재건축이 진행될 경우 충분한 투자가치가 있습니다.

부산, 마창진, 경남 양산, 춘천, 대전, 전주, 익산 등에 이어 이번에는 또 어떤지역으로 바람이 불지 마냥 궁금하기만 합니다. 그 열기가 대구, 광주 등지로까지 이어지는건 아닌지 모르겠습니다.

금반 지방대세는 1991년 이래 20여년만에 오는 대세로 인플레를 등에 업고 향후 상당기간 동안 지역별로 순환하면서 오를 것으로 예상됩니다.

사실 그동안 서울 및 수도권 아파트의 가격 상승은 광풍 그 자체였습니다. 서울 및 수도권 부동산이 차분히 냉정을 되찾을 때에 이번에는 지방에서 훈풍이 불기 시작하더니 광풍으로 번질 조짐을 보이고 있습니다. 참 그러고보면 풍선 한쪽을 누르니 다른 한쪽이 부풀어 오르네요.

인구 감소란 악재로 그동안 지방 부동산은 버려진 자식이 되었지만 지금은 인플레를 등에 업고 저평가, 저가격대란 장점으로 지방부동산이 무섭게 부상하고 있습니다.

작금의 부동산시장은 수도권과 지방이 확연히 다르게 움직입니다.

특히 강남3구는 이들 지방대세가 진행되는 동안 숨을 죽이고 있다가 몇년뒤 지방대세가 완전히 끝나면 다시 수면위로 부상할 것으로 예상됩니다. 시장의 흐름은 특히 강남3구와 지방은 극과 극을 달리고 있습니다.

경제논리로 봐서 IMF때 코스피지수 300포인트 아래에서 지금 1800포인트를 훌쩍넘어 6배 넘게 상승했으니 그동안 지극히 소외되고 저평가된 지방 부동산도 경제논리대로 한단계 더 레벨업되어야 하지 않을까요?

IMF 이후 지방은 너무 피폐해 있었으나 코스피지수가 1800포인트대에 있는 등 지금 국가 전체적인 경제가 많이 좋아졌습니다. 국가 전체적인 경제가 좋아지면 거기에 상응한 지방 부동산의 재평가도 있어야 되는건 아닌지요.

경제가 좋아지고 가계 살림도 나아지고 하면 거기에 따라 지방 부동산도 당연히 재평가받아야 합니다. 지방 자산도 격상해야 한다는 말입니다.

과거 1990년대 초반, 부산.대구 요지 아파트 가격은 서울 송파구 최고 아파트 가격의 3분의 2 정도 시세를 유지했습니다. 그러나 오늘날 4분의 1 이하 시세로 추락하고 말았습니다. IMF로 국가경제가 무너지니 지방은 절벽에서 떨어져 수십년동안 병원에서 지내는 환자 신세가 되었습니다. 지방 산업단지 경제는 몇년전부터 좋아지고 있지만 지방 부동산은 이제부터 조금씩 좋아지기 시작합니다.

이제 그동안 지극히 소외된 지방 부동산 가격도 좀 올라가 지방 자산도 재평가받았으면 합니다. 지금은 지방 부동산 전성시대인것만은 틀림없습니다.

끝으로 주택임대사업을 하실 경우 굳이 값이 비싼 서울 및 수도권 아파트만 고집하지 마시고 투자금액 대비 월 7~8% 정도 월세가 나오고 향후 시세 차익도 노릴 수 있는 지방 유망아파트에 눈을 돌려 보세요. 주택임대사업하기 좋은 아파트는 지방 요소요소에 깔려 있습니다. 지방 일부 아파트는 소리소문없이 가격이 상승하고 매물이 전무하다시피 하는 등 지금 재평가받는 과정에 있습니다. 물가 상승을 감안하면 지방의 인구감소란 악재는 그렇게 큰 단점이 아니며 오히려 저평가, 저가격대란 장점으로 지금 지방아파트가 급부상하고 있습니다. 지방 부동산을 예의주시하라고 말씀드리고 싶습니다.