하반기 주택시장 투자법 4 가지

박상언

 

1.전세비율 높은  지역의 주택을  공략하라

 

 추석이후  실수요자들의 내집마련전략은,  임차수요가 풍부하고 전세비율이 높은 지역위주로 한정해 관심을 가지는 게 좋다.  일반적으로 실수요자들이 선호하는 지역은 2~4억원 이하의 중소형아파트로 구성되는 도심역세권 아파트를 일컽는다.  이런 지역들이 수요가 꾸준해 환금성이 뛰어나 제때 팔기도 쉽다.  매매가를  월세로 환산해서 연 6~9% 이상 나온다고 보면, 지금과 같은 금리수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다. 연 6~9% 정도의 임대수익율이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료수준에 맞게 강한 하방경직성을 유지하는 특성이 있기  때문이다. 
 신혼부부인 경우 8·29 대책에서 부활한 생애 최초주택 구입자금을 적극 활용할 필요가 있다. 생애최초주택구입자금을 대출받아 중소형 급매물을 노려볼 만하다. 부부합산 연소득 4000만원 이하로 최대 2억원까지 연리 5.2%로 최장 20년간 대출받을 수 있다.

  

2.다주택자들의 매도 전략 

 

8·29 부동산 대책을 통해 양도세나 중과 완화기간이 2년 더 연장된 만큼 다주택자들은 서두를 필요는 없다. 주택매도시기를 저울질하는 다주택자들은 비정상적으로 헐값에  처리하는 것보다 다소 자금여유가 있으면 내년까지 끌고 가는 전략도 필요하다.

2012년 말까지만 집을 매도하면 양도세가 중과되지 않고 일반세율을 적용받기 때문이다. 1가구 2주택자로 우선 양도세 중과 유예 기간 내에 하나의 주택을 팔 계획이라면 시세 차익이 적은 집부터 파는 것이 유리하다. 시세 차익에 따라 세금이 달라지기 때문에 시세 차익이 적을수록 세금부담도 작다. 1주택자가 되면 3년 보유(서울 2년 거주 3년 보유) 후 팔면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 시세 차익이 아무리 커도 세금을 내지 않아도 된다. 1가구 2주택자의 경우 집 소유 및 유지에 금전적 부담이 크지 않다면 1∼2년 더 보유해도 나쁘지 않다 .양도세 중과세 혜택이 2년 더 연장된 것을 적극 활용해 시장 회복기에 처분하는 것이 이득이 된다.

 

3.아파트만 고집하는 투자패턴에서 벗어나야

 

지금까지의 아파트만 고집하는 투자패턴에서 벗어나 개발 가능성높은 나대지, 단독주택, 다가구등도 눈여겨 볼만하다. 이들 상품들은  아파트시장과 상관없이

당분간 인기를 끌것으로 전망된다.   도시형생활주택, 원룸텔, 다세대, 다중주택, 상가주택 등으로 개발해 임대상품으로 인기를 끌것으로 예상되기 때문이다.

 

4.  점진적인 금리인상 대비해야

 

지난 9일 한국은행이 기준금리를 현재 수준(2.25%)에서  동결했지만,국내외적인  경기지표를 분석해 볼 때 ,추석이후 기준금리는 우상향 행태를 나타내면서 점진적으로 상승할  가능성이 있다. 부동산 시장 참여자들에게   금리인상예상은   실질적으로 내야하는  이자부담도 걱정이지만 그보다 심리적인 압박감으로 느껴질 수 밖에 없어  부동산 시장에도 악영향을 미칠 수 밖에 없다.  금리상승기에는 급할 때 현금화할 수 있는 ‘엑시트(EXIT) 전략’으로  부동산시장에 접근해야 한다.

즉 , 부동산  경기침체로  부동산 신규수요감소. 부동산 가격하락의 수순을 밟고 있기 때문에 언제든지 ‘훌훌’ 털고 나올 수 있는 ‘잘 팔릴 수 있는  부동산’ 위주로 접근해야 한다는 얘기다.

 

추석이후 투자자들이 많이 몰려있고 비교적 환금성이 떨어지는 고가부동산과 재건축아파트 투자는 가급적 피하고 실수요자들이 선호하는 주택으로 갈아타는 게  좋다. 지속적인 부동산 경기침체와 점진적인 금리인상은 다른 주택상품보다  투자용 상품인 재건축아파트에 오히려 더 악재로 작용하기 때문이다.