투자수요가 있어야 개발 수요도 있다.

정현조

2009년 이후 부동산 시장에서 정부의 가장 큰 관심사는 늘어나는 1,2인 가구에, 재개발 철거민 이주 수요까지 가세해 서민들이 거주할 소형 저가주택 공급이 부족한 현실을 어떻게 해결해 나갈까 하는 것이었다.

2010년에 이르자 소형주택 공급 부족에 기인한 전세가 상승이 연일 신문에 보도되었고, 모든 부동산 정책에 소형주택 공급을 확대시키기 위한 대책들이 추가되었다. 전세가격 안정화 대책이라는 것도 나오고, 도시 및 주거환경정비법과 조례를 개정하여 소형, 임대 아파트를 더 공급하도록 용적률을 완화시켜 주고, 보금자리 주택은 물론 역세권 시프트 활성화 방안까지…

 

또한 사회적 변화로 증가세에 있는 1,2인 가구 수요를 충족시킬 원룸 등 소형 주택을 공급하고자 도시형생활주택이 라는 새로운 제도가 도입되었으며, 추가적 규제 완화가 계속적으로 이루어지고 있고 준주택 제도 도입까지.. 소형 주거 상품 공급을 촉진하고자 많은 노력을 기울이고 있다.

이같은 정부의 규제완화와 1,2인 가구 증가세, 소형 주택 상승세에 힘입어 도시형생활주택은 연일 침체된 시장 속에서도 이슈가 되고 있다.

 

특히 근래에는 인·허가 물량도 크게 증가세에 있는데, 20가구 미만이던 건축허가 대상이 30세대 미만으로 확대되었고, 상업·준주거지역에서는 150가구의 주상복합아파트 건설시도 건축허가만 받으면 돼 많은 사업자들이 도시형생활주택을 고려하고 있다.

 

어제 본사에서도 도시형생활주택 실전 재테크라는 주제로 세미나를 개최하였다. 도시형생활주택이 확실히 트렌드로서 사업자의 입장에서 온 사람, 투자자의 입장, 젊은 층부터 주부, 노년층까지 지금까지의 세미나보다 더욱 다양한 대상층의 관심을 볼 수 있었다.

그런데, 세미나 참석자들 중 가장 많은 질문이 하나 있었는데, 바로 도시형생활주택이 ‘주택’이라는 것에서의 투자성에 대한 의문이었다. 우선적으로 질문하는 사람들의 대부분이 임대수익용인지, 투자용인지 상품 컨셉이 명확하지 않은 도시형생활주택들을 보고 온 탓도 있다. 사실상 본사에서 이번에 시행한 도시형생활주택은 이처럼 투자자들이 지적하는대로 주택임에도 100% 선분양이 완료된 것이다. 본사에서 시행한 것처럼 지역적 차별성과 대상 수요층을 분석해 제대로 기획된 도시형생활주택은 이 같은 침체된 시장에서도, 주택이어도 분양된다.

 

그러나 아무튼, 도시형생활주택 공급이 더욱 활성화되어 1,2인 가구 수요를 충족시킬 것이 정부 정책의 목적이라면 이 부분은 반드시 풀어야 될 숙제라고 생각한다. 사업자 입장에서 규제는 완화했으나 대다수 수요자를 고려하지 않은 것이다. 물론 임대사업자 부분이 완화가 되었으나, 3채 이상 살 수요가 얼마나 될 것인가..

투자자들이 투자성을 의심하게 된다면 집합건물인 도시형생활주택의 분양성이 약화되어 문제가 된다. 정부가 공급을 확대시키고자 규제를 완화해줘도 분양이 되지 않는다면 누가 짓겠는가..내가 지은 상품을 살 사람이 있어야 개발이 이루어지지, 임대는 잘 나가도 미분양이 쌓여간다면 점차적으로 또 공급은 줄어들 것이다.

 

우선 최근 가장 활발한 원룸형 도시형생활주택을 생각해보면,

임대수익을 목적으로 도시형생활주택을 분양받고자 하는 사람은 오피스텔(업무용)과 비교하게 된다.
임대수요, 수익률, 투자금액 등 제반 여건이 비슷하다면 주택 수에 포함되지 않는 오피스텔 사이에서 망설이는 것이다.

향후 시세 상승을 목적으로 도시형생활주택을 분양받고자 한다면…가치 상승에 회의적이다.

이 때는 오피스텔과 동일시하게 생각하게 된다. 오피스텔은 일반 주택, 아파트보다 시세 상승이 높지 않다는 것을 다들 알고 있다. 아파트, 주상복합형태의 외관상 하나의 완성품으로 보이는 도시형생활주택은 오피스텔과 마찬가지로 시세 상승은 어렵다고 생각하는 것이다.

 

과거 신축 빌라가 투자 상품으로 각광받았던 것은 향후 개발이 될 지역에 지어진 신축빌라가 시작이었다. 임대가 잘 나가고, 관리가 수월한 신축 빌라는 노후된 주택 보다 인기를 끌었고, 장기적 관점으로 보유해 향후 개발이 되면 개발이익도 누릴 수 있고, 시세 상승도 기대할 수 있기 때문이었다. 그렇게 개발 예정지의 빌라들이 선분양으로 잘 팔리면서 빌라 신축 붐이 일었다. 비록 지금은 시장 상황상 미분양도 많지만 투자 수요가 있었기에 개발 수요도 있어 그렇게 신축 빌라가 성행했던 것이다.

 

이런 관점에서 도시형생활주택도 주택으로서 단지형 다세대나, 개발 예정지에 지어지는 것은 현재 상황이 조금 다르긴 하다. 본사가 시행한 도시형생활주택처럼 안정적인 임대수익을 보장 받으면서 시세 상승에 의한 매매차익, 향후 개발시 분양자격 + 개발이익까지 노릴 수 있는 상품은 분양성이 높다. 도시형생활주택이라고 다 같진 않은 것이다.

그러나 전반적으로 원룸형 도시형생활주택이 더욱 활발히 공급되면서 자연적으로 경쟁에 의해 품질도 높아지고, 임대가도 안정되려면…우선 투자수요를 고려한 세제 측면의 정책이 보완되어야 할 것으로 생각된다. 준주택 제도도 소리만 요란했지, 시장에서 반응하지 않았던 것은 결국 주택으로서의 세제 부분이었다. 현재 지자체에서 세수입이 줄어 재정난이 심각하다고 한다. 도시형생활주택을 시작으로 부동산 거래 시장이 되살아날 수 있도록 정책적인 고려가 필요할 것이다.

(주)삼경C&M/부동산J테크