부동산 디벨로퍼란?

부동산 디벨로퍼란?

 

1990년 전후부터는 유용한 토지 자원이 한계에 도달하여 토지 활용의 고도화가 요구되기 시작했고, 환경 문제로 공간 규제가 엄격해져 관련 인허가 과정이 복잡해졌으며, 사회 문화 등의 발달로 최종 소비자의 니즈(needs)가 다양해짐에 따라 부동산의 판매(분양), 운영(임대, 관리 등)전략도 과거에 비할 수 없을정도로 전문성이 요구되기 시작했다.
이에 따라 지주 등의 시행주체를 지원하기 위한 부동산 컨설팅업이 등장하였고, 제도적으로는 시행을 대행(토지신탁)할 수 있는 부동산신탁회사도 등장하였으며, 판매 측면에서는 분양대행사가 영역별로 전문화하여 시장의 일부를 담당하게 되었다.

90년대 중반 부동산 개발시장에서 나타난 주요한 특징중 또 하나는 전문 디벨로퍼의 등장이다. 부동산 디벨로퍼란 부동산 상품의 용지구입, 상품기획, 설계, 시공, 마케팅, 분양, 입주, 정산, 사후관리까지의 총괄적인 업무를 수행하는 부동산 개발 전문가를 말한다. 물론 그 이전에도 디벨로퍼 기능이 없었던 것은 아니지만 시행대행에서 약간 발전한 수준이거나 소규모 단위의 동향으로서, 조직적인 면에서 전문성을 갖춘 업체는 거의 드물었다. 이후 2000년대 부동산 개발 호황기를 접하면서 디벨로퍼가시장에 양산되었는데, 기존 건설업체나 부동산 관련업체 심지어 금융권 등 다양한 출신 배경의 전문가가 전문 디벨로퍼로 업종 전환하거나 프로젝트별로 조직되는 양상을 보이고 있다.

 

과거 개발의 상당 부분을 담당하였던 대형 건설업체도 자체시행 사업을 축소하였고, 주로 프로젝트별로 디벨로퍼와 공조하여 시공 위주로 사업에 참여하고 있다. 진입은 쉬우나 성공은 어려운 디벨로퍼 같은 땅이라도 누가 어떤 아이템을 가지고 개발하느냐에 따라 사업의 성공 여부가 결정되게 마련. 그러기에 전문성을 갖춘 디벨로퍼는 곧 투자에 대한 보증수표를 얻는 것과 같다. 디벨로퍼가 가장 먼저 하는 일은 땅의 성격을 파악하는 것. 부지의 입지 여건, 주변 수요 등을 분석하여 가장 적합한 상품을 기획한다. 설계는 설계 사무소에, 시공은 건설 회사에 외주 형태로 진행되지만 진행 과정에 적극적으로 참여하여 고객의 욕구를 반영한다. 이 과정에서 강남의 요지라도 쓸모없는 땅으로 변할수도 있고 아무 쓸모없이 버려져 있던 땅이라도 금싸라기 땅으로 변할 수도 있다.

그러나 디벨로퍼가 되는 길은 결코 쉽지 않다. 대박을 꿈을 꾸며 생겨나는 부동산 시행회사는 부지기수이지만 정작 사업에 성공하는 회사는 3%에도 미치지 못한다고 한다. 전체적인 시장상황을 정확히 파악하여 실수요자의 요구를 알아내야 하고 사회 경제적인 여건에 따라 민감하게 변화하는 투자자들의 까다로운 입맛을 맞춰야하며, 개별적인 부지가 가지고 있는 특성을 고려하여 최적의 부동산 상품을 시기적절하게 개발하여야 하는데 적절한 상품을 개발하였다 하여도 사업을 진행하는데 가장 중요한 파이낸싱이 결코 쉽지 않기 때문이다.
디벨로퍼는 단순 시행회사 수준을 넘어 전문적인 개발능력을 갖춰야 한다. 즉 부지매입 등의 시행능력 뿐만 아니라 상품기획에서부터 설계, 시공관리(CM), 분양/임대, 유지관리 등 사업 전 과정을 총괄하는‘PM(Project Management)’능력을 갖춘 전문 개발업체여야 비로소 진정한 디벨로퍼인 것이다.

 

Developer디벨로퍼 옥석 가리기

선진국에서 디벨로퍼가 이미 활성화되어 있는 것에 비해 토지 이용에 대한 규제가 많은 우리의 경우는 아직 초기 단계에 머물러 있다. 그러나 리츠(REITs)나 프로젝트 파이낸싱 등 부동산금융상품들이 기지개를 틀어 투자자들의 부동산 접근이 비교적 쉬워짐에 따라 디벨로퍼의 필요성은 더욱 커지고 있다. 그러나 최근 디벨로퍼라고 자처하는 검증되지 않은 시행회사들이 범람, 부동산 시장 질서를 교란시키고 있는 것도 사실. 사실상‘첫 사업이자 마지막 사업’위주의 단타 시행을 선호하는 이들 업체들은 장기적 개발 계획이나 제대로 된 제품을 선보이기보다는 오직 분양에만 치중한 나머지 수요자들을 호도할 우려가 크다. 엄밀히 따지면 이런 시행회사는 디벨로퍼라고 할 수 없다. 디벨로퍼는 단순 시행회사 수준을 넘어 전문적인 개발능력을 갖춰야 한다. 즉 부지매입 등의 시행능력 뿐만 아니라 상품기획에서부터 설계, 시공관리(CM), 분양/임대, 유지관리 등 사업 전 과정을 총괄하는‘PM(Project Management)’능력을 갖춘 전문 개발업체여야 비로소 진정한 디벨로퍼인 것이다.

디벨로퍼는 프로젝트 진행시 시행과 시공이 분리돼 리스크가 분담되므로 투자자들에게 그만큼 안전성을 보장해준다는 장점이 있다. 특히 많은 대규모 프로젝트를 성공적으로 수행한 탄탄한 디벨로퍼의 프로젝트에는 투자할 만한 가치가 있다.

고급두뇌가 몰린다

최근 분업화ㆍ 전문화 바람을 타고 부동산 시장에도 고급두뇌가 대거 몰려들고 있다. 주먹구구식 개발관행이 사라지면서 전문지식을 갖춘 석ㆍ박사급은 물론 국외 부동산 MBA 출신, 의사, 변호사 회계사 등 전문직 종사자들이 '부동산 디벨로퍼'로 변신하는 사례가 늘고있는 것이다. 전문지식과 경험을 활용한 부동산 개발기법이 빛을 보고 있기 때문이다.
의사 출신 디벨로퍼는 클리닉센터 개발이 주 사업 분야인 병ㆍ의원 전문개발업체를 운영하고, 회계사 또는 변호사 출신 디벨로퍼들은 세법 등의 법률에 대한 전문적인 지식으로 부동산개발 사업을 하는데 상당히 유리한 조건을 갖추고 있다.
그러나 가장 큰 전업 동기는 부동산 개발사업이란 게 '무(無)에서 유(有)를 창조'하는 매력을 지니고 있는데다 잘만하면 '대박'을 터뜨릴 수 있다는 데 있다. 지금까지의 디벨로퍼들이 현장에서 몸으로 익힌 감각으로 사업에 성공을 거두었다면 앞으로의 디벨로퍼는 관련학과를 졸업하여 이론적으로 무장하고 리츠(REITs)제도의 도입으로 이와 연계한 파이낸싱 기법을 능숙히 다룰 수 있는 전문 디벨로퍼들이 많이 등장할 것이다. 국내 부동산 시장 여건은 다양한정보의 계량화에 의한 사업수지 분석을 바탕으로 한 과학적인 사업방식이 선호되고 파이낸싱도 그러한 사업계획 하에 이루 어지기 때문에 더 이상 자신의 경험치를 기준한 주먹구구식사업 진행은 용납되지 않는다.
이러한 상황에서 디벨로퍼로 성공하려면 부동산 이외에 법률,마케팅, 회계 등의 전문가 집단과의 네트워킹을 형성하여 소비자의 입맛에 맞춘 서비스를 제공할 수 있는 상품을 개발하는
것이 중요하며 가장 중요한 것은 다양한 현장 경험을 통한 부동산 시장 흐름을 파악하는 능력일 것이다.
이제 부동산 시장은 정확한 수익성 분석을 통한 과학적인 사업방식으로 투자자들을 납득시키고 투자를 이끌어내는 투명한 투자 시장으로 성장해 나갈 것이다. 전문적인 지식과 풍부한 경험, 참신한 아이디어를 고루 갖춘 부동산개발사업의 선두주자 부동산 디벨로퍼의 향후 전망은 일반인들과 투자자들의 투자 기대 심리가 존재하는 한 매우 밝을 것이라 예상된다.

땅에 생명을 불어 넣는 작업,

아무 쓸모없이 버려져 있던 땅을 금싸라기 땅으로 바꾸는 환상적인 성공 신화들이 있다. 모두가 불가능한 일이라 생각했지만, 오히려 단기간 동안 분양 100%의 놀랄만한 신화를 만들어낸 디벨로퍼들이 있다. 땅을 분석하고 아이디어와 경험으로 가장 효율적인 개발을 이끌어내는 디벨로퍼의 유명 사례를 소개한다. 업계를 놀라게 한 유명한 디벨로핑 사례 부동산 프로젝트 매니저, 디벨로퍼 특집 Developing 부동산 디벨로퍼의 시대가 활짝 열렸다. 오피스텔, 주상복합 개발 붐을 타고 한 건의 사업으로 수십~수백억 원의 이익을 남기는 미다스의 손이 속속 등장하고있다. 몇 년 전 벤처붐이 무색할 정도다.
디벨로퍼가 도시계획 전반에 걸친 플래너의 역할까지 수행하고 있는 선진국에 비해 우리나라 디벨로퍼의 활동은 아직 초기 단계에 머물러 있지만, 부지 매입에서 사후관리까지 토털 디벨로핑 전문기업을 표방하며 업계를 선도하는 몇몇 기업의 성공사례들이 있다.
프라임산업, 도시와사람들, 넥서스, 슬렉스 등이다. 

 천(天)이란 관련 제도, 시장, 주변 여건 변화, 사업 운(運) 등 사업의 시기적 적절성, 지(地)란 사업지의 3차원적인 입지 특성, 인(人)이란 디벨로퍼의 능력 및 사업과 관련된 다양한 이해 관계자와의 유기적인 연계성 등을 함축하고 있는 말이라고 볼 수 있다.

 

전문가 기고 - 디벨로퍼의 역할 및 향후 전망

 

국내 부동산 디벨로퍼는 잠재력 있는 토지를 발굴하여 최적의 개발 컨셉트 및 계획을 수립하고, 부족 자본에 대한 금융 조달을 통해 분양 또는 임대 과정을 거치며, 최종적으로는 토지 활용의 전환에 따른 부가가치 상승분의 수익을 발생시키는 것을 주 업무로 한다. 경우에 따라서는 지주나 자본 투자자를 대신하여 시행하고 그에 따른 대행 수수료 형태로 수익을 발생시키기도 한다. 따라서 이들 업체들의 핵심 역량은 토지정보의 입수 능력, 자본조달, 설계 및 인허가 작업, 금융 작업, 시공사 계약 및 공조, 판매(분양), 사업관리 등이며, 이 중 일부 기능은 외부 인력을 활용하고 있다.
하지만 국내 부동산 시장의 특수성(토지정보의 폐쇄성, 세금 및 재원 등의 투명성 한계, 인적관계에 의한 비즈니스 등)으로 인해 아직까지 구미 디벨로퍼 기업 정도의 시장 공신력을 확보하지는 못한 실정이다. 부동산 시장의 투명성을 높이기 위한 제도적 장치의 일환으로 2~3년 전부터 우리나라에도 부동산 증권화(부동산의 자본시장 편입)의 범주인 자산 유동화에 관한 법률(ABS), 주택 저당 채권 유동화 회사법(MBS), 부동산 투자 회사법(REITs)이 제정되어 관련 상품이 시장에 등장하고 있다. 그러나 이들은 주로 부동산 운용수익과 관계되는 금융 상품이기 때문에 부동산개발시장에서 그 적용은 극히 제한적이며 디벨로퍼의 기능을 대체할 수는 없 다 .
부동산개발시장에서 디벨로퍼 기능의 공신력과 사회적 인지도를 높이기 위해서는 자체적인 전문성 배양과 더불어 관련 사회적인 책임감을 가져야 한다. 프로젝트를 수행할 최적의 팀선별 및관리 디벨로퍼는 일련의 개발 과정상 요구되는 다양한 기술을 취합하고 조율하며, 궁극적인 판단과 나아가서는 개발의 결과가 사회가 요구하는 공간의 목적성에 부합하도록 책임질 수 있는 자세를 가질 때 비로소 전문성을 갖추었다고 볼 수 있다.
부동산 개발 과정은 보통 1년 이상 수년이 소요되는 장기 프로젝트이기 때문에 디벨로퍼 단독(또는 개별업체)으로는 사회 합목적성에 부응하는 다양한 기술을 모두 동원할 수 없다. 대신 프로젝트를 수행할 최적의 팀(내부조직+외부조직)을 선별하고 계약을 통한 동기부여 및 그 팀의 효율적인 관리가 필수적이다.
프로젝트를 수행할 팀은 개발 과정에서 필요로 하는 다음의 기술을 갖춘 인력(조직)으로 구성된다. 시장조사업체(사업계획 수립 또는 컨설팅), 엔지니어(건축, 토목, 조경 등) 및 인허가 관계자, 건설업체(시공), 변호사/회계사(법/재무), 분양/임대 대행사, 마케팅 및 홍보 관련자, 부동산감정평가사, 부동산관리업체(운영 물건인 경우), 자본 및 재원조달(Finance) 관련자, 사업성검토 전문기관 등. 이러한 기능 중 일부는 내부 인력으로 활용하지만 주로 외부
인력(조직)과의 공조 작업으로 프로젝트를 수행하게 되는데, 이러한 참여자의 개별 전문 능력 및 이를 효율적으로 구성하고 조율할 수 있는 디벨로퍼의 능력, 양 측면이 모두 중요하다.
전문성과 지속적인 의지, 자질 갖춰야 최근 개발의 양적 증대와 더불어 디벨로퍼의 양산은 어느 정도 시장이 뒷받침된 결과이며, 결과적으로 수익성 및 잠재력이 높은 토지는 한계에 도달한 상태이다. 따라서 한정된 토지자원 및 경기의 흐름이 불규칙한 부동산 개발시장 여건 하에서는 정보 수집력, 개발에 대한 창의성 및 대외적 신뢰도 확보 등이 디벨로퍼 업체의 향후 생존 관건이 될 것이다. 부동산 상품의 양극화와 마찬가지로 디벨로퍼 업계도 양극화가 이루어져 단순 토지 정보에 의존하거나 단기 수익성을 목표로 하는 업체는 도태될 것이며, 역으로 전문성과 지속적인 의지가 있는 업체는 시장에서 더욱 부각될 것이다. 올해 국토관련 법률의 전면 개정 및 부동산 개발 시장의 세분화, 다양화 추세 등의 영향으로 향후 개발 과정은 더욱 복잡하고 고난도의 기술이 요구된다. 반면 향후 건설시장에서 민간주도형 개발의 비중이 상대적으로 높아질 것이라는 점을 감안할 때 전문성 있는 디벨로퍼의 가치는 오히려 증대될 수 있을 것이다.

 

부동산연구소  http://cafe.daum.net/choijonson