임대용 건물에 리모텔링은 수익성이 최우선

최근 임대주택 사업이 각광받자 집이나 건물을 임대주택으로 바꾸는 데 관심이 높다. 새로 대지를 사들여 임대사업을 계획하는 적극적인 시도도 엿보이고 있다. 기존 건물(대지)을 매입할 때 위법 건축물 판별과 증·개축 여부를 잘 살펴야 한다. 이는 중개업소에서도 잘 알지 못한다.

낡은 건물을 구입해 리노베이션할 때 증축이나 개축을 전혀 할 수 없는 경우도 있다. 일반적으로 일조권이나 주차장 설치조례를 위반하는 경우가 많아 자칫 사업초기부터 난관에 빠질 염려가 있다. 그만큼 건물 구입때 종합적인 검토를 해야 한다.
주변 땅 임대가와 모양, 경사유무, 도로너비, 권리관계, 신축·리노베이션 가능성, 민원발생 여부 등을 들 수 있다.

 

이 가운데 첫번째는 수익성이다.
리노베이션이든 신축이든 임대가능 면적을 산출해 이를 토대로 임대 수익을 계산한다. 본인이 직접 살 때 투자대비 수익률이 1대 1이라면 임대할 때 수익률은 1대 1.3은 넘어야 한다.
쉽게 말해 설계감리비, 시공비, 인입공사비로 1000만원을 들였다면 적 어도 1300만원의 임대수익은 있어야 한다는 것.

 

둘째, 미적요소와 편의성도 고려한다. 얼마나 넓은 곳에서 사느냐보다 얼마나 편리하고 쾌적한가 하는 측면 이 더 중요시되는 경향도 있기 때문이다. 좋은 디자인이 임대주택 사업에 큰 변수가 된다.
설계 과정에서는 건축주가 설계도면만으로 모든 상황을 이해할 수 없기때문에 대부분 모형이나 투시도를 선호한다. 단순히 보기 좋은 데에 만 현혹되지 말고 실제적인 것을 읽어내는 안목이 필요하다. 평면도상에서 실제로 그 공간 안에 들어가 있다고 생각하고 동선이나 방마다 연계성과 접근성 등을 자세히 살피라는 얘기다.

다음으로 적절 한 시공자에게 공사를 맡기는 게 건축가 선정 못지 않게 중요하다. 성실하고 능력있는 시공자를 만나 적정한 공사금액을 도출해 내는 과정을 거쳐야 한다. 가장 싸게 견적을 낸 업체보다 믿을 수 있는 업체 를 고르는 게 좋다. 효율적인 투자비 운용은 이 과정에서 대부분 결정되기 때문에 신중해야 한다. 무조건 공사비를 줄여 수익성을 높이려다 부실공사가 되면 더 큰 손실을 떠안을 수 있다.

공사비는 불필요한 낭비요소를 최대한 줄여야지 자재수준을 낮추거나 필요공정을 생략해서는 곤란하다. 결국 임대주택 리노베이션에서는 좋 은 디자인과 믿을 수 있는 시공사 선정이 사업성패를 좌우한다고 해도 과언이 아니다.