2011년 상가투자 전략은 이렇게

선종필

 

상가투자 시장에서 지역적 선호 강세를 보였던 곳은 주로 주택부동산 시장의 대중적 관심과 인지도가 높았던 지역인 판교, 송도 등 주거열풍이 일었던 지역과 궤를 같이하는 현상을 보였었다.

하지만 2010년을 거치면서 판교의 유명세와 기대치에 잇따르는 괄목할만한 성과가 없었던 전례를 비추어볼때 과거만큼 지역적 선호도 우선지역에 대한 지역우선성은 크지 않을 것으로 예상된다.

 

과거 용산개발, 송도자유구역 등 개발호재 등등의 지역적 개발호재에 따른 지역성이 절대적이었다면, 최근 들어 투자자들의 선호도는 예측가능하고 안정적인 보수적인 투자선호 패턴을 보이고 있다.

 

이런 투자자들의 투자패턴 변화는 선분양>후준공>임대차확보>수익가시화 등의 과거 흐름 패턴에서 준공완료>선임대확보>후분양>예측가능한수익가시화 등의 보수적이고 안정적인 패턴으로 급선회하고 있고 이러다보니 공급업체에서는 임차인 확보라는 새로운 과제를 떠안고 있는 상황으로 번져가고 있다.

 

이런 후행 투자패턴으로 변화하는데에는 자영업 운영상황에 따른 임차인의 임차료 지불능력과 투자자의 기대수익과의 편차가 2-3%정도 선으로 벌어지거나, 사전투자에 따른 공실 등으로 수익이 저하되는 시장체험을 겪으면서 투자자들의 투자패턴변화가 시작되었고 이런 과정에 분양율정체에 따른 유동성문제에 봉착하는 업체들의 상가분양가 할인이라는 가격변동성까지 가세하게되면서 점차 심화되어져 가고 있는 상황이기 때문이다.

 

가격변동성이 커지고 있는 현상은 수도권 외곽의 경우 지역 비선호도에 대한 수요발굴 차원에서, 대중적 선호도가 있는 도심지역이나 대마거론지역의 경우 고가토지비용으로 인한 공급가격의 적정성 상회하는 현상으로 인해 커지고 있다.

 

결국 2011년 상가투자시장에서 지역성이 기본적인 검토사항이 되기는 하겠지만 과거와 달라지는 큰 변화패턴 중 하나는 선임대완료/ 안정적 임대료지불가능성/투자상가에 대한 예측확보가능성 등의 개별적 상품력에 따른 조건검토들이 지역성보다도 우선될 수 도 있는 가능성이 점차 커지고 있다.

 

전반적으로 아파트 등의 시세상승형 상품의 선호도 감소가 수익형 부동산으로의 풍선효과가 커질것이라는 예상은 일부 소액투자상품으로 번진것은 사실이지만, 전반적 수익성 부동산으로의 투자집중은 아직까지는 이루어지고 있지 않고 관심은 커졌지만 관망세가 지속되는 가운데 검증가능하고 안정성을 담보로한 투자분위기가 대세를 이룰것으로 예상되기 때문에 지역적 대마론이나, 수익성 부동산 대세론에 의존해 투자접근을 하기보다는 해당상품별 가치투자에 근거한 투자패턴을 유지하는 것이 바람직하다고 하겠다.