선임대 상가 선택의 기준, 꼭 알아야 할 5가지

최근 들어 광교 등 도시조성사업지 주변으로 상가분양 현장들이 늘어나고 신규지역임에 따라 상권이 활성화되면서 임대차 시장이 안정화되는 시기까지 걸리는 시간은 의외로 길다.

그래서 상가 투자 후 임대가 원활하게 진행되지 않으면 자칫 단기적 임대차 불황에도 낭패를 볼 수 있다. 또 분양받은 상가의 상권 활성이 예상보다 저조해 장기간 자금이 묶이는 경우도 있다.

이런 이유로 선임대 상가는 공실 발생에 따른 손실을 막을 수 있어 안정적인 투자처를 찾는 사람들에게 인기가 높다.

하지만 선임대 상가라고 해서 전부 믿을 수 있는 것은 아니다. 선임대를 약속하고 분양하는 일종의 사기 영업의 한 행태가 있는데 이를 속칭 ‘가라 임대차 계약’이라 한다.

‘가라 임대차 계약’은 영업사원의 영업 이익이 ‘가라 임대차 계약’ 작성에 투입된 금액을 상회하는데서 발생하는 영업기교다.

분양영업사원이 하나의 상가를 분양했을 때 받는 수수료가 1000만원이라고 하고 선임대 계약을 체결의 계약금이 500만원이라고 가정할 경우 분양영업사원이 제3의 인물을 내세워 계약금 500만원에 선임대계약을 체결하고 입점이 다가오면 계약을 파기하게 된다.

수분양자는 계약금 500만원을 받게 되지만 기대했던 빨리 새로운 임차인을 구하지 못한다면 정기적인 임대료와 보증금을 받을 수 없어 투자금 운용이나 수익률에 큰 타격을 입게 된다.

이런 가라 임대차 계약은 선임대 계약을 체결할 경우 입주기간까지 남겨진 기간이 길어 임차계약금이 적다는 점을 이용한 사기라고 할 수 있다. 그러나 이렇게 선임대완료 작전에 맞서는 투자자의 투자노하우도 있다.

첫째는 선임대 계약과 관련한 임대인의 계약주체가 분양계약서의 대상주체인 시행사인지를 확인하는 방법이다. 계약의 주체가 분양영업사원이라면 ‘가라 선임대’ 작전일 가능성이 크다.

본래 임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약을 체결해야 원칙이지만 분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았기 때문에 소유권에 대한 등기 표현이 모호하다하더라도 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 하기 때문이다.

둘째는 해당 선임대 계약과 관련한 계약금을 영업담당자가 보관하고 있는지 아니면 시행사가 보관하고 있는지 여부를 확인해야한다. 만일 영업담당자가 보관하고 있다면 이 역시 ‘가라계약서’ 작성에 의한 작전일 가능성이 많다.

특히 계약금이 시행사의 통장으로 입금된 내용을 직접 확인하는 것이 좋다. 정상적인 선임대계약이었다면 계약금 송금은 의당 계약의 주체인 시행사 통장으로 입금됐어야 정상이기 때문이다.

셋째 선임대 임차인과 대면해 임차의지를 확인해야 한다. 이때 해당임차인에게 과거 사업경력 여부를 확인해두는 것이 좋다. 임차인의 경우 신규 초보창업자일 수도 있으나 과거 창업경력이 있다면 얼마간 안전장치가 될 수 있다.

넷째 약국과 같은 특수업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인하는 것도 방법이다. 자격증을 구비해야 영업이 가능한 업종은 해당임차인의 자격여부확인을 통해두면 어느 정도 안전장치가 되는 셈이다.

다섯째 보증금 계약금의 비중이 지나치게 작다면 이런 선임대 계약을 깊게 신뢰하지 마라. 보증금 계약금의 비중이 상당한 수준이라면 영업담당자가 속칭 ‘가라 선임대’를 통해 취할 이득이 없기 때문에 피해예방이 될 수 있다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “작년부터 단지내 상가와 선임대 상가의 경우 안정적인 투자처로서 불경기였음에도 불구하고 꾸준한 인기몰이를 한 상가시장의 효자상품”이라며 “투자자들의 선호도가 높다는 점을 이용해 분양 현장에서 위와 같은 가라 선임대등 다양한 분양기법이 생겨나 시장 분위기를 더욱 냉각시키고 있다”고 말했다.

정재석 기자 fugoo@