상가투자, 이것만 확인하라!

< 상가, 이렇게 골랐다! >

전문가가 아닌 사람이 상가투자를 하고자 할 경우에는 상권이 안정된 지역이 좋다. 즉 주변에 대형 백화점이나 할인점 등이 있고, 중산층 이하의 소득계층이 밀집해 있는 상당한 배후주거지역이 좋다. 아울러 유동인구가 많고, 추가 개발이나 상권변화가 어려운 지역이 안정된 상권이라 할 수 있다.

그리고 역세권 지역이나 대학가 주변, 공공기관 주변 등도 안정된 상권에 포함된다. 변화가 예상되는 지역에 투자할 경우 이 변화가 긍정적인 영향을 미칠지, 그 반대일지를 잘 분석해야 한다. 상가투자에 고려해야 할 주요 항목을 짚어보면 다음과 같다.

첫째, 다른 지역에 지하철이나 도로가 개통될 예정이어서 유동인구의 경로가 바뀌거나, 인근에 큰 백화점이 들어서는 등 상권이 급속히 변할 여지가 많은 지역은 현재는 좋더라도 나빠질 가능성이 많다.

 

둘째, 추가로 개발될 여지가 많은 지역의 경우 경쟁의 심화로 수익성이 떨어질 가능성을 염두해 둬야 한다.

셋째, 상권 내의 소비자들의 수나, 고소득계층이 늘어날 것인가 하는 점이다. 지하철이 뚫리거나 도로가 확장될 경우에 좋다. 게다가 근방에 향후 공공기관이나 학교 등이 생기거나, 그 지역의 주거여건이 좋아질 경우에 긍정적인 영향을 미친다. 그러나 도로가 10~12m 이상 확장될 경우라면, 기존의 상가가 철거될 수도 있으므로 오히려 불리해질 수 있다.

넷째, 현재의 상권 내에 상호 상승효과를 내는 보완업종과 경쟁관계에 있는 유사업종이 어느 정도 있는지도 살펴야 한다. 분양시에 지정이 되었다 할지라도 입주 후 업종을 바꾸는 경우, 이를 막을 법적 장치가 없기 때문에 분양시에 지정된 업종은 사실상 의미가 없다고 볼 수 있다.

다섯째, 초보자는 대규모 아파트 단지 내 상가, 백화점 등 대형상가, 대형 전문상가 내의 편의시설 상가, 그리고 유동인구가 많은 역세권이나 대로변 등에 위치해 있는 상가 등에 투자하는 것이 위험부담이 적다.

여섯째, 테마 상가인 경우 주변환경에 적합한지, 업종의 주제가 명확한지, 그리고 테마에 맞는 독특한 외관을 갖추고 있는지 세심한 관찰과 분석이 필요하다.

 

일곱째, 주차가 차량진입의 편의성도 잘 살펴야 한다.

아홉째, 주인이 자주 바뀌는지도 체크해 봐야 할 항목이다. 장사가 잘되면 자주 바뀔 리가 없을 것이기 때문이다.

 

열번째, 건물이 완공된 이후에도 분양이 계속되는 상가는 인기가 없다는 반증이므로 피해야 한다.

열한번째, 실수요자가 아니고 임대 목적 등 가수요가 많은 경우는 입주 후 상가가 제대로 활성화되기 힘들므로 좋지 않다.

 

열두번째, 상가가 커브도로에 면해 있을 경우는 커브 안쪽이 바깥쪽보다 유리하다. 그리고 언덕길에 면해 있을 경우는 위쪽보다 아래쪽이 좋으며, 식음료 또는 태양빛에 약한 상품을 취급하는 경우는 남향보다 북향을 선택해야 한다.

열세번째, 분양받거나 구입하려는 상가에 대해 상당기간 동안 실제 현지답사를 하면서 여러 각도에서 면밀하게 점검해야 한다.

고현철 투자연구소(=goto) 소장
http://cafe.daum.net/too-za