토지이용계획확인서의 이해
1. 토지이용계획확인서란?
2) 토지는 350개 법령, 298개 용도지역, 지구, 구역이 있다.(2004년 6월 기준)
3) 공법상 이용제한 확인 설명 : 이용 규제는 무제한이다.
◇ 토지이용계획 확인서에서 70개 용도(이용규제의 95% 수준)만 확인 가능하며
확인 불가한 것도 있다.
4) 도시와 비도시 지역의 구별없으며, 전 국토를 개발용지와 보존용지로 구별해서 관리한다.
2. 신청서 기재사항
전자 정보 가능.
2) 신청인의 성명 ; 가명도 가능
주소 : 기재하지 않아도 가능.
3. 확인 내용
■ 도시관리 계획 ; 국민의 행위제한을 직접 규제하는 확정된 법률적 계획.
1) 시장,군수가 입안⇒시도지사 결정.
2) 구청에서 확인 가능.
3) 도시지역, 비도시지역 통합관리
단, 보전용지, 개발용지로 분류해서 관리한다.
□ 도시기본 계획 : 미확정 법률계획으로 5년마다 재검토하는 계획.
* 용도지역
1. 해당 토지의 용도를 부여하는 기능.
2. 행위제한 ; 법령 + 조례
- 전용주거지역 1/2종
1. 용도 구분:공법 참고바람
2. 용도 분석
1) 이제부터 명실상부한 전용주거 시대. - 국민 소득이 향상 될수록 선호도가 높아진다.
- APT 전성 시대(1985년이후 15년 주도) 후퇴.
- 용적율 120%이하 쾌적한 주거 환경.
2) 국민소득 2만불 시대 ⇒ 선호도가 높아진다.
3. 투자 분석
1) 현재 지가, 저평가 된 지역임.⇒ 투자성 양호.
- 일반 주거지역의 50∼70% 반영된 시세.
- 현재 APT지역은 전용주거지역 보다 150%이상 높게 형성되어 있음.
2) 국민소득 2만불 시대
- 일반 주거지역의 150∼200% 시가 형성 예상.
- 도정법에 의한 APT(용적율 200%)보다 쾌적함.
- 희소가치가 높아 APT 지역보다 2∼3배 높아진다.
- 대표적 전용주거 지역 ⇒ 평창동. 청담동, 방배동 등.
■ 투자 전략
⇒ 5억짜리 단독주택, 전세끼고 2억5천에 사서
5년만 묻어두면 8배 수익 예상 됨.
■ APT 불가 용도지역에 APT를 건축할수 있는 방법
1. 시장·군수가 ⇒ 2종 지구단위 계획지구로 때려야 가능하다.
2. 민간인은 ⇒ 택지개발 촉진법으로(10만㎡이상) 개발 계획지구로 지정받아야 가능.
(비도시 지역 포함)
*일반주거지역 1/2/3종
□ 용도 구분
1. 1종 일반 주거지역 법률 분석
□ 용도 분석
1) 층고 4층 이하, 아파트 금지
2) 도정법 적용시 ⇒ 15% 기부체납하면 2종 일반주거지역으로 변경.
▶ APT 신축가능(15층 이하)
▶ 다가구 주택이 없는 곳 (다가구주택=수익형 부동산이다)
3) 투자 분석
◇ 일반1종 주거지역 : 현재 내재가치의 60∼70%만 반영 되어있음.
◇ 현재 아파트를 못지으니까 가격 낮게 형성 됨.
2. 2종 일반 주거지역
1) 도시 주거지역 일반
① 주거용을 어떻게 허용하느냐? ⇒ 토지의 현재 가격이다.
즉 ㉠ 법에서 단독+공동주택을 무제한 허용하는 지역 : 땅값이 가장 비싸다.
㉡ 연립·다세대는 허용하는데 APT 금지하는 지역 : 땅값이 조금 싸다.
㉢ 단독만 허용되는 지역 : 땅값이 싸다.
㉣ 주거가 허용되지 않는 지역 : 시세차익 없고 가격도 없다.
② 현재의 용적율은 현재의 땅값이고,
미래의 용적율 변화는 미래의 땅값을 나타낸다. 즉 용적율이 땅값이다.
③ 실질 주택 보급율 100% 육박 ⇒ 정책 드라이브 정책 포기(추촉법 폐지)
즉, APT 건축 규제 시작.
2) 도시 주거지역 미래가치
① 환경가치 높은 지역 APT만 시세차익 높고, 환금성이 좋아진다.
환경가치란?= 인문 환경+자연 환경
◇ 인문 환경-- 교통환경, 교육환경, 주거환경, 문화환경 등.
◇ 자연 환경-- 용적율 200% 이하 저 용적율 APT.
② 도정법 적용 가능 지역만 시세차액 높고, 환금성이 좋아진다.
㉠ 도시 및 주거환경 정비법 : 2003년 1월 1일 시행.
◇ 모델 : 건폐율 10% 미만(공개녹지 90%)
중고층 APT 건축(25∼35층 규모)
㉡ 『단독+연립+다세대』 밀집 지역으로 지역 선호도가 높은 지역 ⇒ 도정법 최대 수
혜지로 예상(강남, 송파, 서초 등)
(단, 다가구 주택이 없는 곳. 다가구란? 무뉘만 단독이지 수익형 상가와 같다)
㉢ 3종 주거지역 ; 도정법 적용 대상지
단, 기타지역은 15% 기부 체납하여 용도지구 변경 후 도정법 적용.
3. 3종 일반주거지역
1) 주거용은 법률상 무제한 허용되는 지역
2) 층고가 무제한이다.
■ 미래 가격 분석
1. 현재 강남지역 APT : 평균 용적율 250%, 32평 ⇒대지지분 13평.
대지 평단가 : 5,000만원.
2. 인접 단독,다세대,연립 대지 :1,500∼2,000만원
3. 조건 ; APT 대지가격이 폭락하지 않는다면 향후 2∼3년 후에
1) 주택의 가격지수에 맟추어 간다. ⇒ 2배 이상 오른다.
◇ 아파트:연립;단독,다세대 가격지수
현재 100 : 45 : 40 ⇒ 100 : 85 : 75
◇ 예상 평단가 : 4,000만원 이상.
2) 도정법 적용되는 대지는 현재 APT대지 가격보다도 더 오른다.
◇ 예상 평단가 : 8,000만원 이상.
■ 미래 주택 : 2010년부터 시작
1. 단독 주택
2. 고급 빌라 ⇒ 대형 평수에 소형 단지
◇ 6∼9채 단위로 구성 - 아파트와 단독의 장점만 결합
⇒ 차 : 지하주차장, 지상 : 공원화
3. 도정법 아파트 ⇒ 저건폐율에 초고층 아파트
◇ 전용 가능한 용지일수록 미래가치 높다.
-대상지 : 단독, 연립, 다세대 용 땅⇒강남구, 송파구, 강동구.
◇ 현재 용적율 200% 이상 아파트
- 재건축 1:1 재건축
- 갈수록 슬럼화⇒ 갈아타기 하라!!!
즉, 돈있는 사람 미래주택으로 빠지고, 전세화 되면서 슬럼화 된다.
* 준주거지역
1. 용도 분석
1) 일반 주거 지역의 대로변에 해당.(주거의주+상업시설)
2) 주거를 위주로 계속 상업지역으로 용도가 바뀌는 지역.
2. 투자 분석
1) 상업지역으로 이행 지역 ⇒ 투자성 양호
2) 주거의주 준주거 지역 ⇒ 투자성 약함.
3. 이행지역
1) 성격 ; 용도의 성격이 복합되어 용도가 변하는 지역
2) 모든 종류의 건축--법이나 조례로 허용
3) 지역 : 준주거 지역, 근린상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역
◇ 주거용 허용 방향이 같은 지역.
① 자연 녹지 (도시구역 내)
② 생산 녹지 (도시구역 내)
③ 자연 취락지구 (도시구역 내·외)
④ 세분전 관리지역
⑤ 세분후 생산 관리지역+계획 관리지역
* 중심상업지역
1. 용도 분석
1) 핵심상업시설만 법률적으로 허용하는 지역
⇒ 부가가치 높은 업종으로 서로 시너지 효과 : 지역경제 활성화.
◇ 핵심상업시설 : 중심상업지역에서만 집중적으로 허용하는 시설
5개 - 판매시설(백화점, 쇼핑센타)
- 업무시설(사람집중시설)
- 문화집회시설
- 숙박시설
- 위락시설
◇ 부수적 상업시설 : 주거외 모든 건축물
축사, 창고, 병원시설, 학원, 청소년수련시설 등.
2) 도시지역내 용지 중 0.01% 차지
⇒ 거래회전율 없다(개인소유는 상속, 기업소유는 MNA대상)
⇒ 매매 회전율 없다-부자들이 마르고 닿도록 갖고있다가 상속 하는 땅.
3) 2003년부터 환경개념 도입
⇒ 용적율이 1,500% ⇒ 1,000%로 깍임.
◇ 개발권 양도제 준비
2. 투자 분석
◇ 임대 수익 분석
- 주거지역 : 10±2%
- 중상,일상 지역 : 4±1%
* 일반상업지역
1. 용도 분석
1) 도시용지 중 3% 차지
2) 집중상업시설과 의료, 창고시설까지 법률상 무제한 허용되는 되는 지역
2. 투자 포인트 : 중심 상업지역으로 이행되는 지역
◇ 판단법 : 1) 구청 등 주택통계조사 ⇒ 상권이 활성화되고 주택이 줄어들고 있더라.
2) 10·20대가 많아 몰려 들더라.
□ 그 지역에 아파트 들어서면 그 상권 다 죽는다.
■ 부동산 공법의 행위제한 3대 방식
1. 법령에 의한 행위제한(조례 포함)
⇒ 지역별 행위제한
◇ 법령 행위제한 지역 : 중복 규제 원칙.
⇒ 공통으로 허용되는 것만 허용된다.
2. 개발계획 또는 지구단위계획에 의한 행위제한
⇒ 필지별 행위제한
1) 개발 계획 : 특별법에 의한 개발계획 적용.
사업시행자가 작성(주공, 토공 등)
예) 택지개발촉진법에의한 특별법--모든 택지개발.
2) 지구단위계획 : 국토의계획 및 이용에 관한법에 의한 일반법 적용
시장, 군수가 작성
◇ 필지별 행위제한표 : 상세한 도시 설계 기법으로 선진국 방식.
1) 사업시행자가 특별법에 의해 작성하여 법적절차에 따라 승인받은 규정.
2) 정밀한 도시계획 기법으로 체계적 개발 및 난개발 방지 목적으로
선진국형 규제방법이다.
3) 내용 : 건폐율/ 용적율/ 용도/ 층수/ 건물색/ 주차장 위치 등
지정용도/ 권장용도/ 금지사항 등.
4) 적용 지역 : 계획관리지역, 개발진흥지구.
5) 확인처 : 사업시행자(주공, 토공 / 시장,군수)
◇ 확인방법
1) 개발계획 수립중 일때 --없다(수립중이다 : 확인설명)
1) 분양중--분양 카다록
2) 개발종료 되면 : 구청--필지별 행위제한표 주세요!!
3. 고시에 의한 행위제한
⇒ 환경정책 기본법 제5조에 의한 환경부장관 고시
1) 대상 딱 하나--수질보전특별대책지역
팔당댐 주변-퇴촌, 양평.
◇ 신속한 대처로 환경보호 : 환경법 법리
* 근린상업지역
1. 용도 분석
1) 지구보다 작은 단위의 상권 중심지(지구상권과 동네상권의 중간)
2) 상업을 위주+주거 허용
- 상업 시설 : 부수 상업시설 지역
- 주거 시설 : 상권 파괴의 영향이 없는 주거시설
① 상권보호 목적-아파트는 주상복합형태로
연립, 다세대는 상가주택 형태로만 법률에서 허용.
② 순수 APT는 조례에서 허용여부를 결정하는 지역이다.
2. 투자 분석
1) 주거 지역 : 잠재적으로 전 국민을 수요로 하는 지역.
2) 상업지역으로 이행 지역(상권이 주거보다 강한 지역) ⇒ 투자성 양호.
3. 이행지역
1) 성격 ; 용도의 성격이 복합되어 용도가 변하는 지역
2) 모든 종류의 건축--법이나 조례로 허용
3) 지역 : 준주거 지역, 근린상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역
* 유통상업지역
1. 용도 분석
1) 주거용 절대 금지 지역.
2) 인의적으로 조성한 전문화 상권 지역 : 상권 자체의 자생력이 없다.
3) 개발계획을 적용하는 지역 / 필지별 행위규제한다.
4) 예)-가락동 농수산물 시장, 출판문화 단지, 화훼단지 등.
2. 투자 분석
1) 무늬만 상업지역-주거지역 지가의 30% 수준
2) 땅값-제로, 투자성-제로.
3) 땅값 상승-기대하지 마라.
4) 법률로 판매시설과 창고만 허용.
■ 땅값이 형성되지 않는 이유
1) 수요자가 특정되어 있는 상권⇒ 시세형성이 않된다.
2) 수요자가 가격 결정권이 있다.
3) 개발계획에 의해 용도가 지정되어 있다.
■ 대한민국에서 주거용이 법률상 100% 금지되는 지역
딱 2개--1) 유통상업지역
2) 전용공업지역
■ 중개실무
◇ 토지이용계획서 상 유통상업지역이 찍혔드라
현재 나대지이고, 지가 엄청 싸다
⇒ 중개금지
예) 주거지역 평당 1,000만원
유통상업단지 평당 300만원
* 전용공업지역
1. 용도 분석
1) 주거용 절대 금지 지역
2) 공해많고 환경 파괴가 큰 건축물.
- 도시계획 구역내에서 규제 가장 많고, 공급이 제한적이다.
2. 투자 분석
1) 시세차익 없고, 땅값도 오르지 않는 지역.
2) 경매 투자하여 임대 수익으로 최상 ⇒ 수도권 지역 : 5년후면 투자비 뽑는다.
◇ 투자 포인트: 수도권 지역, 경매투자로 임대수익 최상(수익율 15±3%)
수도권 정비법에 의한 공장 총량규제 : 임대수요가 공급을 초과한다.
■ 임대 수익율 비교
㉠ 일상, 중상 지역 : 4±1%
㉡ 근린상업, 준주거 지역 : 6±1%
㉢ 주거 지역 : 10±2%
㉣ 일반 공업 지역 : 13±3%
㉤ 전용 공업 지역 : 15±3%
◇ 참고 : 은행이자 : 3.5%
■ 대한민국에서 주거용이 법률상 100% 금지되는 지역
딱 2개--1) 유통상업지역
2) 전용공업지역
* 일반공업지역
1. 용도 분석
1) 공해공장 무제한 허용(규모, 종류 관계없음)
2) 공동주택 금지
단독주택은 조례가 결정.
2. 투자 분석
1) 시세차익 없고, 땅값도 오르지 않는 지역.
2) 경매 투자하여 임대 수익으로 최상 ⇒ 수도권 지역 : 5년후면 투자비 뽑는다.
◇ 투자 포인트: 수도권 지역, 경매투자로 임대수익 최상(수익율 15±3%)
수도권 정비법에 의한 공장 총량규제 : 임대수요가 공급을 초과한다.
■ 조례 연구
◇ 엄청 중요하다-반드시 환인설명하고 첨부해야 한다.
조례는-1. 용도지역의 부수적 용도 결정
2. 용도지구의 행위제한 규제
3. 용적율과 건폐율 확정.
즉, 그 지역의 땅값을 결정하는 것이 조례이다.
* 준공업지역
1. 용도 분석
1) 공장 위주로 주거+상업이 복합되어 있는 지역.
- 공장 : 저공해 공장, 일반 공장 허용.
- 주거 : 단독+공동 (공해도에 따라 조례가 허용여부 판단)
- 상업 : 부수상업 시설 중 공업지역에 어울리는 시설 허용.
예) 병원, 학원, 고아원, 복지원.
2. 투자 분석
1) 주거지역으로 용도 이행 지역 ⇒ 투자성 양호.
2) 공장이 이전하거나, 이전계획이 있는 지역 ⇒ 투자성 양호
3) 문제점 : 문화충돌이 발생할 수 있다.
즉, 공돌이가 사는 동네(중류층,하류층, 최하류층 혼합된 지역)
3. 이행지역
1) 성격 ; 용도의 성격이 복합되어 용도가 변하는 지역
2) 모든 종류의 건축--법이나 조례로 허용
3) 지역 : 준주거 지역, 근린상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역
* 보전녹지지역
1. 용도 분석
1) 99% 공익성 자산 ⇒ 원칙적 개발 금지 지역
공익성 개발만 극히 제한적으로 허용
2) 그린벨트와 중복지정.
2. 투자 분석
1) 투자 금지 지역, 개인의 거래 용도가 아니다.
2) 손 대면 않되는 땅, 마케팅 활용.
* 생산녹지지역
1. 용도 분석
1) 유보지역-미래전용대비
◇ 인구감소 등 개발용지화 될 가능성 없다.
2) 자연 녹지와 주거 허용 동일.
- 단독주택 100% 가능, 연립·다세대는 조례가 허용 결정.
3) 무뉘는 보전녹지, 주거용은 자연녹지로 봐라.
4) 부수적 상업시설은 규제가 많다.
⇒ LPG 주유소 가능지
2. 투자 분석
1) 자연녹지보다 땅값은 싸게 형성되거나 용도는 거의 동일하다.
즉, 주거부분은 자연녹지와 같다
2) 미래 전원주택으로 충분한 수요가 있다.
■ 생산녹지에 연립주택
- 주택소유자 중 최극빈층이 거주한다.
슬럼화 방지 대책이 없다.
* 자연녹지지역
1. 용도 분석
1) 도시구역내에 있는 최적의 전원주택지+도시의 문화가치 향유.
2) 녹지 보호 위주+주거 기능.
3) 주거 기능 --APT : 절대 금지.
연립, 다세대 ; 조례가 허용여부 판단.
단독주택 : 무제한 허용, 도심속에 전원주택.
4) 주·상·공을 제외한 지역은 층고 4층 이하의 건축만 가능함(2003년 1월 1일부터)
2. 투자 분석
1) 미래에 주거 용지로 미래가치가 높다.
◇ 웰빙 풍조, 주 5일 근무제 등
1) 연립과 다세대 있는 지역--들어가지 마라.(극빈자들 거주 지역)
2) 단독지+농가주택 --99% 투자성 양호.
- 쓰러져가는 농가주택 ; 미래가치 최고.
3. 이행지역
1) 성격 ; 용도의 성격이 복합되어 용도가 변하는 지역
2) 모든 종류의 건축--법이나 조례로 허용
3) 지역 : 준주거 지역, 근린상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역
■ 자연녹지 지역과 자연취락 지구의 공통점.
1) 단독주택 : 법률상 무제한 허용.
- 전원주택용으로는 100% 보장.
- 미래가치 크다.(투자가치 양호)
2) 연립과 다세대 : 조례에 위임.
3) APT : 절대 금지.
■ 관리 지역 : 2003, 1, 1 신설 된 용도지역.
1. 신설 목적
1) 구, 준도시지역과 준농림지역의 무분별한 개발을 방지하고 체계적인 개발로
친 환경적인 개발 및 내재가치 극대화 목적.
2) 규제 강화 --① 구,준도시,준농림 지역 : 건폐율 60%, 용적율 400%.
② 신설 관리 지역 : 용적율 200% 이하.
3) 개발계획,지구단위계획으로만 개발 가능한 지역.(필지별 행위제한 규제 대상)
2. 관리지역의 세분.
1) 목적 : 대한민국 전체 국토를 개발용지와 보존용지로 구분
① 개발용지 ; 현재 5% + 추가 5%
② 보존용지 : 나머지 90%
2) 관리지역의 면적 : 전국토의 27.6%( 준도시 1.2%+준농림 26.0%)
3) 시기 : ① 수도권+5대 광역시(인천제외)--2005년 말.
② 기타 지역--2007년 말까지
4) 세분 되는 량--준농림지에서 관리지역으로 종세분 량.
① 보전관리지역 : 50%, 절대적 보전용지로 편입.
② 생산관리지역 : 30%
③ 계획관리지역 : 20% (전국토의 5%, 준농림지 26%×20%=5.2%)
3. 관리지역의 공통적 특징
1) 단독주택은 법률상 무제한 허용 --전원주택 용지.
2) 건축 4층 이하만 가능 (녹지, 관리, 농림, 자연환경지역 공통)
- 법령 자체가 APT배제하고 단독 추진
- 단독 위주로 주거 복지 향상.
3) 준농림 ⇒ 관리지역 용도이행지역 : 향후 5년 이내에 농가주택 외 허가불허 예상
- 건축허가 받아 놓아라.
* 보전관리지역
1. 용도 분석
1) 절대적 보전용지--땅값 감가요인.
⇒ ① 면적 : 관리지역의 50%(전국토의 13%)
② 대상 : 산 좋고 물 좋고 경치 좋은 곳+높은산 근처의 산.
2) 단독 주택만 허용, 부수적 상업시설중 보전관리 지역에 어울리는 상업만 가능(축사등)
3) 개발시 된다면-개발계획, 지구단위계획 해당 지역.
2. 투자 분석
◇ 단독 주택만 법률적으로 무제한 허용.
* 생산관리지역
1. 용도 분석
1) 농촌, 어촌마을 주변+농지 많은 지역
⇒ 면적 : 관리지역의 30%(전국토의 7.8%)
2) 단독 주택 100% 허용,
연립·다세대는 조례로 허용 여부 결정.
아파트는 절대 금지(4층이하 건축)
3) 기타 부수적 상업시설은 필요하면 조례가 결정한다.
2. 투자 분석
1) 현재와 시세차익 없다.
* 계획관리지역
1. 용도 분석
1) 도시지역으로 편입 예상되는 지역 : 5대 광역시(서울, 부산, 대구, 광주, 울산) 주변.
- 도심 경계로부터 40㎞이내 관리지역.
- 대도시 주택보급율 : 91% 수준, 추가 택지개발 예상지역.
2) 간선도로 주변 지역
- 신설 도로 건설없이 기존 도로 이용 가능한 지역.
3) 제한적 이용·개발하려는 지역. 대규모 환경 훼손이 수반되지 않는 지역
- 법령에 의한 행위규제를 배제하고 필지별 행위규제 대상.
4) 개발방식
① 수용 개발 : 대규모 아파트 지역
국가적 차원에서 필요한 땅
② 지주조합식 개발 : 중소형 개발
2. 투자 분석
1)현 관리지역에서 계획관리 지역으로 편입되면 시세차익 크다.
2) 개발시 필지별 행위규제 대상 지역(개발계획, 지구단위계획)
- 수용지구 : 공시지가 180% 수용+채권보상+입주권 (뒷돈보상)
고밀도 개발지역--무조건 수용지구 편입.
- 환지지구 : 지주조합으로 개발, 감보율 50∼60%적용.(시세차익 100∼150% 가능)
전원 도시형 저밀도 개발지역.
- 공원,녹지지구 편입 지역(임야) : 신세 조지는 땅.
임야, 임야에 붙은 땅--백발백중 공원지구 대상.
3) 시세차익 / 환금성 양호.
* 농림지역
1. 용도 분석
1) 형식상으로 절대적 보전용지, 환경적으로는 이행지역.
2) FTA 영향--농업국가 포기, 갈수록 농림지역 축소
2. 투자 분석
1) 관리지역으로 이행되는 지역 ⇒ 투자성 좋다.
2) 농림지역내 임야 -- 자연환경보전 지역 / 손대는 순간 곡소리..
3. 농림지역 적용법률
1) 농지법 : 농업진흥지역
2) 산지관리법 : 보전산지
3) 초지법 : 초지
4. 농림지역 법률분석
1) 토지이용계획확인서 상 농림지역이고
2) 농지 중 일반농지
3) 임야 중 준보전산지에 적용.
◇ 농림지역내에는 일반농지 거의 없고 99.9%가 진흥농지이다.
일반농지는 관리지역에 들어가 있다.
◇ 계획관리지역내 농지 : 농지법이 배제되고 필지별 행위제한을 받는 농지다.
즉, 농지라도 필지별 행위적용에 따라 그 용도를 결정한다.
◇ 도시지역내 농지
1. 도시 주·상·공지역내 농지 : 농지법 적용 배제(일반 대지와 같다)
단, 대체조성비는 납부해야한다
2. 도시 녹지지역내 농지 : 진흥농지, 보호농지 ⇒ 농지법 적용.
일반농지 ⇒녹지지역의 행위제한만 받는다.
* 자연환경보전지역
1. 용도 분석
1) 법적 성격- 도시지역 : 그린벨트
비도시지역 : 자연환경보전지역
1) 절대적 보전지역이며 갈수록 확대 예상.
2) 지목여하를 물문하고 타법에 중복규제가 없는 한 농가주택만 허용한다.
2. 투자 분석
1) 투자 대상 아니다.
2) 고소득층의 별장용지 개념으로 투자성--농가주택으로 허가받아 건축.
■ 농림지역
자연환경 보전지역
◇ 투자가치가 전혀 없는 공익성 자산이다.
투자하는 순간 신세 조진다.
■ 종교시설
그린벨트
시가화조정구역
상수원보호구역
보전산지
* 용도지구
1. 지자체 차원에서 특별한 관리가 필요한 땅.
2.용도지구의 행위제한
◇ 원칙 : 조례에 의한 행위제한
⇒ 50% 정도는 공익성 자산이다.
◇ 예외 : 조례로 정하지 못하는 것.
1) 고도 지구 : 도시관리 계획에 의한 행위제한
2) 개발진흥지구 : 개발계획에 의한 행위제한
3) 취락 지구 : 법령+조례에 의한 행위제한.
지정은 지자체에서, 관리는 국가차원의 법령으로 규정.
3. 조례 탐색 방법.
1) 1차 : 시군구 도시계획 조례 (없는 곳이 있다)
2) 2차 : 시군구 조례가 없는 경우 시도 도시계획 조례를 첨부한다.
예-1) 강남구 조례가 없으면, 서울시 조례로 확인설명 한다.
예-2) 용인군 의회 ⇒ 지자체 법령 ⇒ 도시계획조례 ⇒ 해당조문
4. 용도지구 행위제한
1) 1차로 조례로 규제
◇ 조례-의회에서 다수결로 지정.
2) 2차 확인 : 지자체 도시계획위원 심의.
◇ 조례로 않되는 것을 심의로 허용(선진국 규제 방식)
3) 조례는 프로그램화 할 수 없다.
- 경관지구
◇ 자연적 경관보호 목적 - 건축물의 높이, 넓이 규제
◇ 구분 : 자연경관지구 / 수변경관지구 / 시가지경관지구
- 미관지구
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