[책으로 배우는 재테크] 인구구조가 투자지도를 바꾼다

부동산 투자에 있어 인구구조보다 중요한 요소는 없다. 단기적으로는 시장의 수급을 결정하는 금리나 정책, 유동성, 입지 등의 변수가 중요하지만 장기적으로 인구 변화에 따른 수요 증가가 없다면 결국 자산 가치 하락을 불러 올 수밖에 없다.

우리나라는 최근 베이비 부머의 본격적인 은퇴를 앞두고 부동산시장에도 큰 변화가 일어나고 있다. 시세차익을 노린 부동산 투자에서 안정적인 수익을 얻을 수 있는 부동산을 선호하는 방향으로 큰 흐름이 바뀌고 있는 것도 결국 인구구조의 변화에서 기인하는 것이다.

세계 최저 수준의 낮은 출산율로 인해 10대 이하 인구는 연령대별로 40만~50만명에 지나지 않는다. 이들이 주택을 구입하기 시작하는 15~20년 후에는 주택이 남아도는 시기가 될 것이다. 물론 향후 이민을 적극적으로 받아들이는 정책을 시행하거나 남북통일이라는 변수가 없다면 말이다.

한국의 잠재성장률을 낮게 보는 가장 큰 이유도 2018년 이후 인구가 감소하기 시작한다는 통계청의 추계인구에 근거하고 있다. 하지만 최근 인구 통계에 관한 다른 시각도 있어 주목할 만하다. 우리나라 인구가 최근 5년간 정부 추계보다 50만명 이상 더 늘었다는 통계인데 정확한 것은 2010년 인구센서스 이후 내년 초에 발표될 통계청 추계인구를 지켜보아야겠지만 2018년으로 예상됐던 한국의 인구 감소 시작 시기가 5~10년가량 늦춰질 전망이다.

확실한 것은 연령대별 인구가 가장 많은 40대 초반이 은퇴를 시작하는 10여 년 후에는 부동산시장의 패러다임이 바뀔 것이라는 점이다. 아파트 한 채가 전 재산이나 다름없는 중산층은 은퇴를 앞두고 아파트를 팔아 은퇴 후 소득 없이 살아야 하는 30여 년을 버틸 수밖에 없다.

올해는 주택 거래량이 최악의 상황을 맞았기 때문에 주택을 팔아 수익형 부동산으로 가는 투자자가 적었지만 내년 이후 아파트 거래가 살아난다면 의외로 아파트 가격은 보합세를 보이고 상가 오피스텔 등 수익형 부동산 가격이 상승할 여지도 있어 보인다.

인구통계학적 관점에서 투자시장의 미래를 예측한 '인구구조가 투자지도를 바꾼다'(김경록 저, 2006년)는 인구구조 변화로 고령화의 부정적 영향만이 부각되는 요즘 인구구조가 변화하는 과정에 자산시장에서 발생하는 투자 기회에 대해 생각해 보고 세부적인 투자전략을 논의해 볼 수 있는 계기를 제공하고 있다.

이 책에서 저자는 마무리이자 핵심 내용으로 인구통계로 내다본 투자 전략을 7가지로 정리해 제시한다. 우리나라 인구구조 변화가 자산시장을 어떻게 변화시키고 투자지도를 어떻게 바꾸어놓을지 추론해 볼 수 있는 이 책을 통해 장기적인 자산 포트폴리오를 어떻게 가져가야 할지를 깊이 생각할 수 있을 것이다.

[곽창석 나비에셋 대표]