[그건 이렇습니다] 재개발, 재건축 뭐가 다른가요

Q. 요즘 서울 재건축 아파트의 가격이 많이 오른다고 하던데, 재건축과 재개발은 어떻게 다른 것인가요. 낡은 아파트를 다시 짓는 것은 재건축, 낡은 빌라나 주택을 아파트로 새로 짓는 것은 재개발인가요?

A. 100% 맞는 것은 아니지만, 일반적으로는 그렇게 볼 수도 있습니다. 재건축과 재개발은 모두 도시와 주거환경을 개선하기 위해 추진하는 사업입니다. 낡은 집들이 방치돼 있으면 미관상으로도 좋지 않고 안전에도 문제가 있기 때문이죠.

재건축과 재개발의 차이는 도로 등의 기반시설에 있습니다. 재건축은 기반시설이 ‘양호한’ 지역의 주거환경을 개선하는 것이고 재개발은 기반시설이 ‘열악한’ 지역에서 하는 주거환경 개선사업입니다. 기반시설은 도로 외에 상하수도, 공원, 공용주차장 등이 있습니다.

아파트는 일반적으로 기반시설이 양호하지만, 낡은 주택가가 밀집해 있는 곳은 공원도 없고 도로가 복잡한 곳이 많아 ‘아파트 = 재건축’, ‘낡은 주택 = 재개발’의 공식이 생겼습니다.

그러나 재건축과 재개발을 나누는 기준이 아파트와 비아파트가 아니라 기반시설의 양호한 정도이기 때문에 낡은 주택이 밀집된 곳이라도 기반시설만 양호하면 재개발이 아니라 재건축을 해야 합니다.

이를 잘 구분하지 못하면 자칫 낭패를 볼 수도 있습니다.

재건축과 재개발은 모두 해당 지역 주민들이 ‘조합’을 만들어 사업을 진행합니다. 조합원이 되면 구성원으로 참여할 수 있고 개발 후에 새집을 받게 되는데, 조합원 기준은 재건축과 재개발이 약간 다릅니다.

재개발의 경우 사업구역 안에 있는 건축물이나 토지, 둘 중 하나를 소유하면 조합원이 됩니다. 반면 재건축은 토지와 건축물을 모두 소유해야 조합원이 됩니다.

아파트는 건축물과 토지가 함께 거래돼 상관이 없지만, 재개발처럼 보이는 단독주택 재건축 단지의 경우엔 주의해야 합니다. 단독주택 재건축 단지를 재개발로 착각하고 초기 투자금을 줄일 생각으로 토지만 매입한 경우엔 조합원으로 인정이 안 돼 새집을 받을 수 없기 때문입니다.

또 재건축 사업의 경우 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 따라 초과이익의 일정 부분은 다시 환원해야 하기 때문에 재개발이 재건축보다 사업성이 좋은 경우가 많은 편입니다.