"빌딩 산 큰손 따라잡자".. 부동산 개미의 셈법

사모 부동산펀드 급성장, 공모펀드 협소… 기숙사펀드, 일본 리츠재간접 선전

#1. 미래에셋증권은 자기자본의 약 25%가 부동산펀드, 건물 등을 자기자본투자(PI) 형태로 보유해 부동산 PF(프로젝트파이냉싱) 관련 수익에서 안정적 실적을 거두고 있다.

#2. 현대증권은 지난 8월 도쿄도 에도가와구에 있는 일본 최대 소매유통업체 이온그룹의 니시카사이 쇼핑몰을 900억원에 인수한데 이어 최근 영국 런던 패딩턴 지역에 있는 12층 오피스 빌딩 '워터사이드'를 2억 파운드(3411억원)에 인수키로 했다.

큰손들이 국내외 상업용 부동산을 잇달아 사들이고 있다. 내 집 값은 그대로 바닥이지만 저금리에 수익형 부동산은 임대수익 매력이 살아나며 거래가 늘고 있다. 큰 손들의 부동산 투자를 벤치마킹할 방법은 없을까.

◇돈 되는 기숙사펀드 연 7%대 '짭짤'

자료:제로인, 기준: 11일, 단위: 억원, %

국민연금과 보험사, 대형 증권사들이 국내외 부동산에 투자하는 주요수단은 사모 부동산형펀드. 이들 펀드는 직접 개발형, 임대 수익형, 대출채권형으로 나뉘는데 어느 쪽이든 적게는 5%에서 많게는 10%의 연수익을 목표로 한다.

2010년 10월 초 설정액이 11조9103억원에 그쳤던 사모 부동산형펀드는 이달 초 기준 21조2912억원으로 3년새 배로 늘어났다. 주식형 펀드환매가 봇물을 이룬 지난달에도 사모 부동산형펀드로는 한 달간 4558억원이 순유입됐다.

기관이나 거액 자산가와 달리 개인투자자가 손쉽게 접근할 수 있는 투자상품은 국내 공모 부동산형펀드. 펀드평가회사 제로인에 따르면 순자산 10억원이상, 운용기간 2주이상 펀드 기준,

임대수익형펀드의 평균 1년수익률은 7.63%다. 6개월 평균수익률과 3개월 평균수익률도 각각 3.87%, 2.20%를 기록하고 있다.

개별펀드별로는 여의도 27-3번지 하나대투증권사옥을 사들여 임대수익을 배당하는 다올랜드칩부동산 1호가 7.77%의 1년 수익률을 기록하며 임대형펀드 중 선전하고 있다.

대학기숙사에 투자한 특별자산펀드들도 꾸준히 강세다. 건대 기숙사에 출자한 산은건대사랑특별자산 2호가 8.25%의 수익률로 앞서고 있고 동양강남대기숙사특별자산 1호가 7.48%을 기록하고 있다. 산은건대사랑특별자산1- 1과 1- 2도 각각 7.68%와 7.23%로 양호하다.

◇부동산 공모펀드 수익률 들쭉날쭉 왜?

반면 같은 기간 부동산 대출채권펀드의 1년 수익률은 -18.83%로 처참한 수준이다. 6개월 수익률도 -15.59%를 기록하고 있다.

개별 펀드별로는 영종도 골든스카이리조트 개발사업에 프로젝트 파이낸싱(project financing) 대출채권에 투자한 골든브릿지특별자산17호가 -7.03%의 수익률로 자존심을 구겼다. 평택 모산영신지구 도시개발사업을 추진한 월드도시개발에 자금을 대준 PAM부동산 3호도 마이너스 수익률을 기록하고 있다.

이에 대해 황윤아 제로인 연구원은 "대출채권형 펀드 중에서 설정규모가 비교적 큰 PAM부동산 3호와 골든브릿지특별자산 8호 및 17호의 성과가 좋지 않다 보니 전체 평균 수익률이 왜곡되는 현상이 두드러졌다"고 밝혔다.

부동산펀드는 공실률 증가나 대출채권 회수 지연 등 변수가 상대적으로 많고 일 단위로 시가를 추리기 어렵기 때문에 펀드회계상 수익률 왜곡이 자주 일어난다는 설명이다. 공모펀드 수가 많지 않고 전체 공모펀드의 설정규모가 1조원이 채 안 돼 상품선택의 폭이 좁은 것도 투자자로선 아쉬운 대목이다.

황 연구원은 "개별 부동산 펀드 운용사의 과거 트랙레코드를 참고해 투자성과와 투자 스타일에서 오는 위험을 따져 보고 가입하라"고 귀띔했다.

자료: 제로인, 단위:%, 기준: 11일

◇日 리츠재간접펀드 '날개' 해외펀드 好好

아직 본격적으로 부동산 가격이 회복되지 않은 국내와 달리 미국과 영국, 일본 등 선진국에선 인기지역의 상업용 부동산 가격이 금융위기 전으로 회복되고 있는 상태다.

글로벌 부동산 훈풍 속에서 국내투자자들이 가장 재미를 본 상품은 일본 리츠에 투자하는 재간접펀드. 국내엔 미국과 영국의 부동산시장에 투자하는 공모펀드가 드문 반면, 일본은 리츠 재간접펀드가 올해 인기를 끌었고 수익률도 그에 화답하고 있다.

한화Japan REITs부동산 1(리츠-재간접)(C 1)의 1년 수익률이 37.90%를 기록하고 있고 그 뒤를 한화Japan REITs부동산1(리츠-재간접)(C 1)과 삼성J-REITs부동산1[REITs-재간접](B)이 각각 37.12%, 34.66%로 쫓고 있다. 이에 따라 일본리츠재간접펀드들의 평균 1년 수익률은 36.38%를 기록하고 있다.

일본 리츠재간접펀드의 선전에 전체 해외부동산펀드의 평균 1년 수익률도 7.50%를 기록하고 있다. 이 밖에 일본을 포트폴리오에 포함한 아태리츠재간접펀드와 글로벌리츠재간접펀드 역시 1년 수익률이 각각 19.65%와 8.65%로 양호하다.

머니투데이 김희정기자 dontsigh@