12월 2주 주간 부동산소식
(2010년 12월 6일~12일까지)
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 업계소식
5. 정부정책
6. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 동향
Ø 디지털태인에 따르면 8.29 대책 발표 이후 100일간 수도권아파트 낙찰가총액은 8007억 2313만원으로 대책발표 직전 100일 보다 25.47%(1625억원) 증가한 반면 같은 기간 동안 지방아파트 낙찰가총액은 3286억 81만원으로 2.21%(74억 1785만원)가량 감소했습니다.
Ø 수도권아파트 낙찰가총액이 증가한 이유는 8.29 대책 이후 전셋값이 급등하면서 매매가격도 회복 조짐을 보임에 따라 낙찰건수가 증가했기 때문인데요. 이 기간 수도권아파트 낙찰건수는 2,622건으로 그 전 기간에 비해 25.16% 증가한 반면 지방은 올 초부터 부동산시장이 활성화 돼 있었기 때문에 낙찰건수가 오히려 8.61% 감소됐습니다.
2. 시장 동향 및 전망
● 경기 서북부 집값 ‘北 연평도 도발’ 이후 하락세 전환
3. 통계뉴스
Ø 부동산114에 따르면 강남 재건축단지의 상승세에 힘입어 이번주 서울 아파트 값이 0.04%오르면서 3주 연속 상승세를 이어갔습니다.
Ø 구별로는 재건축 단지가 많이 몰려있는 강동구(0.14%), 강남구(0.12%), 송파구(0.12%), 양천구(0.06%), 노원구(0.04%) 등의 순으로 상승률이 높았습니다.
Ø 강남권 재건축의 경우 송파구가 0.64%로 가장 많이 올랐고, 강남구가 0.65%, 강동구가 0.55%, 서초구 0.05% 등의 순으로 나타났습니다.
Ø 신도시도 0.03%올랐고, 수도권에서도 0.01%를 기록하며 수도권 전역이 상승세를 이어갔습니다.
● 아파트시장 두 얼굴…재건축'훈풍' vs 일반'냉기'
Ø 최근 서울 (0.02%), 신도시(0.01%), 경기인천(0.01%) 등 수도권 아파트 시세가 일제히 오름세로 돌아섰는데 재건축아파트의 영향이 컸기 때문입니다.
Ø 이 기간 중 재건축 주간 변동률은 서울 0.13%, 전국 0.11%로 같은 기간 일반아파트 변동률인 0.01%, 0.03%를 웃돌았습니다.
Ø 지난 한 달간의 변동률을 계산해 보면 일반아파트시장은 여전히 내림세입니다. 지난 11월 한 달 동안 서울 재건축시장은 0.4% 상승하며 승승장구했지만 일반아파트 매매시장 변동률은 -0.04%에 머물렀습니다.
Ø 이는 재건축시장이 일종의 선행지수 역할을 하기 때문으로 일반아파트까지 상승세가 확산되기 위해서 조금 더 시간이 필요하다고 전문가들은 말합니다.
● ‘래미안반포ㆍ신반포’ 2억5천 ↑… 아파트값 상승 1위
Ø 부동산114가 전국의 300가구 이상 아파트를 대상으로 시세 상승액을 조사한 결과 서초구 래미안반포퍼스티지 268㎡형과 신반포 92㎡형이 나란히 올 들어 각각 2억5000만원 상승하며 1위 아파트로 꼽혔습니다.
Ø 상승률로는 김해시 구산동 광남 백조 49㎡형이 현재 8000만원으로 작년말 대비 77.8% 상승해 상승률 1위를, 김해시 내동 현대1차 69㎡형이 1억4500만원으로 작년 말(8500만원) 대비 70.6% 뛰어 2위를 기록했습니다.
Ø 한동안 침체를 면치 못했던 경기도 용인부동산시장이 거래량이 증가하고, 낙폭도 줄어드는 등 기지개를 펴고 있습니다.
Ø 국토부에 따르면 10월 용인 아파트 거래량은 2736가구로, 9월(1612가구)보다 69.7% 늘어나면서 지난 2009년 10월(2862가구) 이후 월간 기준으로 최대치를 기록했습니다.
Ø 아파트값도 지난 6월 -1.0%의 변동률로 올 들어 최대 하락폭을 보인 이후 꾸준히 낙폭을 줄이면서 지난10월에는 -0.2%의 변동률을 기록했습니다.
Ø 닥터아파트가 올 한해 분양시장 입찰경쟁률을 조사한 결과 LH가 지난 6월 판교신도시에 분양한 월든힐스가 평균 40.53대 1로 가장 높았습니다. 올 1월 분양한 광교자연&자이가 22.72대1로 두 번째로 높았고, 같은 달에 분양한 송도 해모로월드뷰가 22.59대 1로 3위를 기록했습니다.
Ø 8일 국토부의 전국 주택가격동향 조사에 따르면 10월 말 현재 수도권 미분양 주택은 2만9334가구로 9월(2만9201가구)보다 133가구(0.5%) 늘었습니다. 이중 서울이 15%, 인천이 7.3% 증가하면서 수도권의 10월 미분양 물량이 지난 1995년 12월(3만4993가구)이후 15년 만에 가장 많았습니다.
Ø 특히 수도권의 10월 미분양 물량 가운데 준공 후 미분양은 9020가구로 전체의 30.7%로 지난해 12월(2881가구) 이래 10개월 만에 무려 213.1%나 늘어났습니다.
Ø 평균 2.
Ø 이번 당첨자의 거주지역은 서울항동과 인천구월의 경우 각각 서울, 인천 거주자들의 당첨비율이 높았고 하남 감일에서는 서울 거주자 54.3%, 경기도 거주자 44.4% 등이 당첨됐습니다.
Ø 10일 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트 대지지분 비율 1위에서 4위까지 모두 고덕지구가 휩쓸었습니다.
Ø 고덕주공2단지의 대지지분 평균 비율은 159%로 가장 높았으며 ▲고덕주공7단지(144%) ▲고덕주공3단지(142%) ▲고덕주공4단지(139%)가 뒤를 이었습니다.
Ø 강남 저밀도 재건축을 대표하는 개포주공1단지는 136%로 5위, 개포주공3단지는 130%로 7위에 각각 올랐습니다. 송파구에서는 가락동 가락시영2차가 128%로 순위에 랭크 됐습니다.
Ø 9일 부동산114의 조사에 따르면 올해 전국에서 공급된 주상복합아파트는 5,109가구로 지난 10년간 공급 물량 중 최저치를 기록한 것으로 나타났습니다.
Ø 수도권에서는 지난 2009년 5,800여가구가 공급됐지만 올해에는 4,480가구만이 분양됐고 지방에서는 지난 2년간 공급물량이 1000가구에도 미치지 못하고 있습니다.
Ø 이 같은 이유로 건설업체 관계자들은 '분양가상한제'를 꼽았는데요. 주상복합의 경우 초고층으로 짓다 보니 토지비나 건축비가 일반 아파트보다 월등히 비싸지만 현행 분양가 상한제하에서는 그 비용을 제대로 적용 받지 못하고 있기 때문입니다.
Ø 스피드뱅크에 따르면 서울지역에서 현재 리모델링을 추진하고 있는 아파트 40여곳 중 최근 한 달 동안 시세가 오른 곳은 강남구 개포동 대청아파트, 광진구 광장동 광장현대5단지, 광진구 자양동 우성1·2차, 노원구 상계동 보람아파트, 서초구 잠원동 한신25차(신반포) 등에 불과합니다. 오름폭 역시 500만~1000만원대에 그쳤고, 심지어 집값이 하락한 단지들도 있습니다.
Ø 반면 서울 재건축시장은 7주 연속 오름세를 이어가고 있는데요. 이 같은 이유는 리모델링 아파트의 경우 일반분양을 통한 가구수 확대가 허용되지 않았고, 추가 분담금도 크다는 단점 때문입니다.
4. 업계소식
Ø 국회가 8일 한국토지주택공사(LH)법 개정안을 통과시켜 향후 LH 경영정상화 방안 마련이 탄력을 받게 됐습니다.
Ø LH법 개정안은 보금자리주택 건설, 산업단지 개발, 주거환경 개선 사업 등 대통령령으로 정하는 공익사업에서 발생한 손실을 정부가 보전해 준다는 게 골자입니다
Ø LH는 법 개정안이 통과되면 연간 5조원 가량의 채권을 추가 발행할 수 있을 것으로 관측돼 재정난의 숨통이 트일 것으로 보입니다.
Ø 건산연이 11월 경기실사지수를 조사한 결과 전월 대비 5.2p 상승한 73.7이었다고 밝혔습니다. 지난 8월 50.1로 바닥을 찍은 후 3개월 연속 상승한 것이며 4월(70.5) 이후 7개월 만에 70선을 회복한 것입니다.
Ø 하지만 3개월 연속 지수가 상승했지만 지수 자체는 아직 기준선 100에 크게 못 미쳐 건설업체들의 체감경기는 여전히 침체된 상태입니다.
Ø 이지송 LH 사장은 지난 3일 기자간담회를 통해 "서울과 수도권 지하철 역세권에 1~2인 가구를 위한 소형 주택을 선보일 계획"이라며 "소득수준에 따라 분양가나 임대료를 차등 적용할 것"이라고 밝혔습니다.
Ø 이 사장은 "스튜디오주택은 뉴욕 맨해튼 등에서 널리 활용되고 있는 '스튜디오(studio)'룸을 본뜬 주택"이라며 "수서, 압구정, 잠실 등 서울 강남권, 광명시 등 수도권 일대 역세권 등에 공급할 예정이며 일부는 강남권의 보금자리지구에도 건립하는 방안을 검토 중"이라고 설명했습니다.
Ø 대우건설은 내년 1월 마포구 대흥동 일대에 소형 오피스텔 `이대역 푸르지오 시티` 전용 27~50㎡ 총 362실을 공급할 예정입니다. 분양가는 3.3㎡당 1,200만원으로 2012년 2월 입주예정입니다.
Ø GS건설도 이대역 인근 대현동에서 총 93실 규모 고시원을 내년 6월 완공을 목표로 추진하고 있습니다.
5. 정부정책
Ø 행안부는 9억원 이하 1주택자에 대한 취득ㆍ등록세 50% 감면 혜택을 내년까지 연장하는 내용의 지방세특례제한법 개정안이 국회에서 의결돼 내년 1월1일부터 시행된다고 9일 밝혔습니다.
Ø 이에 따라 최근 9억원을 초과한 주택을 샀거나 주택을 새로 사들여 집을 2채 이상 보유하게 된 국민은 올해 말까지 잔금을 모두 치러야 취득ㆍ등록세의 50%를 감면 받을 수 있습니다.
Ø 6일 국회 기획재정위 조세소위는 6일 다주택자에 대한 양도소득세 중과 완화 제도를 2년 연장시키기로 심의 의결했습니다.
Ø 이에 따라 기존 2주택을 보유한 납세자는 50%, 3주택 이상 보유자에게는 60%의 양도세 중과율이 앞으로 2년 더 기본세율(6~35%)로 연장됩니다.
Ø 지난 6일 국토부, LH토지주택연구원 등이 모인 리모델링 전문가회의에서 LH토지주택연구원 관계자가 “리모델링 제도는 기존 ‘수선’ 개념을 그대로 유지하면서 가구 수가 늘어나는 새로운 주거정비 제도를 만들것”이라고 말했습니다.
Ø 이렇게 되면 일정한 조건이 충족되면 가구수 증축은 물론 수직증축이 가능해 일반분양이 가능할 것으로 보입니다.
Ø 서울시는 옛 시가지 모습이 보전된 지역이나 단독 · 다세대 · 다가구주택 밀집지역이 '리모델링 활성화 구역'으로 선정돼 리모델링을 추진할 경우 총 면적의 30%까지 증축이 허용된다는 내용을 골자로한 '리모델링 활성화 구역 선정 및 인센티브 부여 기준'을 마련했다고 9일 밝혔습니다.
Ø 이에 따라 서울시는 이날 피맛길이 남아 있는 돈의동 59일대를 비롯해 저동2가 24의1 일대，북가좌동 330의6 일대 등 6곳을 리모델링 활성화 시범구역으로 선정했습니다.
Ø 현재 리모델링 활성화 구역으로 선정되지 않은 곳에서 리모델링 사업을 추진할 때는 10% 증축만 가능합니다.
Ø 서울시는 원룸 방식의 도시형생활주택 공급 촉진을 위해 건축절차와 기준을 대폭 완화하는 내용을 담은 `건축조례 개정안`을 9일 입법예고 됐다고 밝혔습니다.
Ø 개정안에 따르면 도시형생활주택 건축심의 대상이 종전 `20세대 이상`에서 `30세대 이상`으로 완화되고, 공지 확보 규정도 현행 3m에서 2m로 축소됩니다.
Ø 하지만 이번 규제완화 대상이 주거용 오피스텔 등은 제외돼 형평성 문제가 제기되고 있습니다.
Ø 국토부는 7일 국토연구원 주최로 `지역개발 통합지원에 관한 법률안 제정 공청회`를 열어 민간이 대규모 지역개발사업에 지구 지정을 제안해 주도적으로 사업을 이끌 수 있는 방안을 제시했습니다.
Ø 핵심 내용은 각종 지역ㆍ지구가 남발되고 있다는 지적에 따라 앞으로 광역개발권역 등 지역ㆍ지구를 통합하고 민간이 사업을 주도한다는 것입니다.
6. 기타 주요뉴스
● 연 4.04% 대출, 인기분양단지 고객확보위해 출혈경쟁
Ø 서울시는 `용산 제1종 지구단위계획 재정비 변경 결정안`을 확정 고시했다고 9일 밝혔는데요. 용산 일대 지구단위계획이 바뀐 건 2001년 이후 10년만입니다.
Ø 이번 결정안을 통해 용산 1종 지구단위계획 구역의 특별계획구역이 41개로 늘어났고, 이중 22개 구역이 신규 지정됐습니다.
Ø 8일 한국은행에 따르면 지난달 은행권의 가계대출 증가액이 전월대비 4조1000억원 늘어났습니다. 이는 9월 1조3000억원에서 10월 2조7000억원에 이어 계속 증가세를 보이고 있는 것인데요.
Ø 이처럼 가계대출이 늘어나는 가장 큰 원인은 주택담보대출이 계속 늘고 있기 때문입니다. 주택담보대출 증가액은 8월 이후 꾸준히 증가하면서 지난달에는 2조9000억원으로 지난 7월 이후 1년 4개월 만에 가장 큰 폭으로 늘었습니다.
Ø 8일 국토부와 LH에 따르면 보금자리주택 시범지구 4곳 가운데 토지보상이 마무리된 곳은 서울 강남과 서초 등 단 2곳뿐입니다.
Ø 반면 고양 원흥과 하남 미사는 여전히 토지보상이 지지부진한 상태인데요. 고양 원흥의 경우 현재 50% 정도만 보상비가 지급됐고, 하남 미사는 적정 보상금 규모 및 지급방법 등이 아직 결정되지 않은 상태입니다.
● 재건축 투자 수익성은 단독주택 … 사업속도는 아파트가 빨라
● 리모델링 수직증축 조건부 허용되면…1천가구 이상 대단지사업 탄력
● 상업용 웃고 미분양아파트 울고…엇갈리는 리츠 수익률
Ø 생보부동산신탁이 11월 현재 설정된 46개 리츠의 배당수익률을 점검한 결과 상업용 부동산과 오피스빌딩에 투자한 리츠는 고정 임대수익을 바탕으로 연 5~13%대의 안정적인 수익을 낸 반면 미분양 아파트에 투자한 리츠는 손실을 기록 중인 것으로 나타났습니다.
Ø 특히 `뉴코아강남`은 10.15%의 배당수익률을 기록하고 있고, `유엠씨 펨코리테일`도 연평균 7.6%의 배당수익률을 기록 중입니다.
Ø 9일 금융감독원과 은행권에 따르면 지난 3∼10월말까지 코픽스 무료전환 기간에 총 9조3679억원(전체의 4.5%)만이 코픽스 연동으로 전환됐습니다.
Ø 코픽스 전환실적이 예상보다 미미한 것은 저금리기조가 가장 큰 이유라고 은행권은 분석했습니다.
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