"아파트 시세차익 이젠 옛말..월세살고 투자하라"

[부동산 숨은 고수에게 듣는다] < 15 > 장인석 착한부동산투자연구소 대표

#회계사 김모씨(43)는 연봉이 9000만원으로 나름 중산층에 속한다. 결혼 후 전세로 살고 있던 그는 2006년 서울 은평구 수색동의 전용 84㎡ 아파트 한 채를 3억4000만원에 구입했다. 다만 꾸준히 갚으면 된다는 생각에 2억7500만원을 대출받았다.

김씨는 절약하며 대출원금과 이자를 갚아나가 해마다 2700만원, 7년간 1억8900만원을 갚았다. 두 자녀를 키우고 부모님을 부양해야 하는 김씨가 얼마나 허리띠를 졸라매고 살았는지 짐작할 만하다.

하지만 김씨의 빚은 아직도 8600만원이나 남았고 아파트값은 한때 4억5000만원까지 올랐다가 지금은 2억8000만원에 시세가 형성돼 있다. 남들은 "고액연봉에 집도 있으니 상류층이 아니냐"며 부러워하지만 실제로는 하루하루 살아가기가 버겁다. 여유자금이 없어 노후준비는 남의 나라 얘기가 된 지 오래다.

장인석 착한부동산투자연구소 대표./사진=송학주 기자

김씨는 우리나라 보통의 가장 모습이다. 그렇다면 그의 선택에선 무엇이 잘못됐을까. 당시 김씨를 상담한 장인석 착한부동산투자연구소 대표(사진)는 대출을 너무 많이 받아 주택을 구입한 데서 문제가 발생했다고 지적했다. 버는 수입에 비해 '거주비용'을 많이 냈다는 것이다.

그가 계산한 김씨의 거주비용은 아파트값 3억4000만원의 기회비용 2040만원(6% 산정)과 대출이자 1375만원(5% 가정)의 합을 12개월로 나눈 금액으로 284만원이 넘는다. 기회비용은 아파트 매입비용을 다른 데 투자했을 때 벌어들일 수 있는 금액을 예상한 수치다.

장 대표는 "우리나라 사람들은 집을 소유하려고만 하는데 그것부터가 잘못됐다"며 "서민들이 집을 사는 건 수억원씩 엉덩이에 깔고 앉아 '돈 없다'고 불평하는 것과 마찬가지"라고 설명했다.

◇아파트 시세차익 이젠 '옛말'…"차라리 월세 살고 투자해라"

그렇다면 김씨와 같은 상황에서 해결책은 무엇이었을까. 장 대표는 김씨에게 아파트를 구입하는 대신 월세로 사는 것을 권유했다. 대신 아파트 구입할 돈을 임대수익을 낼 수 있는 부동산에 투자했다면 상황은 달라졌다는 것이다.

그는 "아파트를 사서 가격이 올라 시세차익으로 재테크를 하는 시대는 이미 지났다"고 단언했다. 이어 "시세차익을 기대하고 돈을 묻으면 돈이 썩는다"며 "지금이라도 현금흐름이 확보되는 집을 사라"고 조언했다.

장인석 착한부동산투자연구소 대표가 쓴 부동산 관련 책들./사진=송학주 기자

장 대표는 원래 15년 넘게 기자생활을 했다. 15년 전 부동산에 문외한인 그가 부동산 일을 하게 된 계기는 "원가 없고 정년 없는 일"이라며 "단순히 밥은 먹고 살겠다"는 막연한 생각에서였다.

우여곡절 끝에 그는 착한부동산투자연구소(http://cafe.naver.com/goodrichmen)란 카페와 컨설팅회사를 운영중이다. 부동산 관련 책도 5권이나 냈다. 2011년 '돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라'는 제목의 책은 직장인들 사이에서 센세이션을 일으켰다.

그는 "부자들은 자기 돈이 아닌 남의 돈으로 엄청난 현금흐름을 확보해 돈을 벌고 있다"며 "전문가를 잘 활용하면 수익률 연7~8% 넘는 물건들을 손쉽게 확보할 수 있다"고 귀띔했다.

머니투데이 송학주기자 hakju@