"급매물이 최고다"…760만원으로 두달새 2천만원 수익

[부동산 숨은 고수에게 듣는다] < 14 > 김정훈 '급매물과 반값매매' 카페 운영자

"시세의 60% 정도 되는 급매물이 널려 있는 상황입니다. 대부분 빚을 못갚는 하우스푸어들이 내놓은 것이죠. 급매물 투자가 경매보다 나을 때도 많습니다."

'급매물과 반값 매매' 카페 운영자이자 급매물을 전문으로 취급하는 부동산 컨설턴트업체 '부동산 칸'의 김정훈 대표는 "지금이 급매물 투자의 적기"라며 이같이 말했다.

먼저 급매물은 소유주 사정으로 주변 시세보다 10~20%가량 싼값에 나온 부동산을 말한다. 부동산 경기침체가 장기화되면서 투자목적으로 대출받은 고액의 이자를 감당하지 못하는 하우스푸어 매물이 최근들어 시세의 60~70% 가격에 쏟아져나오고 있다는 게 그의 설명이다.

김 대표가 부동산에 뛰어든 것은 5년 전 운영하던 PC방 프랜차이즈사업을 접으면서다. 큰 돈 들이지 않고 할 수 있는 일을 찾던 중 '부동산이라도 해보자'라는 심정으로 발을 담근 것이다.

당시 부동산 공인중개업소는 포화 상태였고 아파트 등 부동산값은 연일 하락세를 기록했다. 시작한 지 2년 만에 또다시 실패의 쓴맛을 봤다. 그럼에도 그는 부동산에 아쉬움이 남았다. 급매물이란 아이템을 갖고 부동산 컨설턴트로 다시 뛰어들었다.

◇급매물 투자방법은…

김 대표는 급매물 투자에 대해 "아는 만큼 벌 수 있다"고 강조했다. 위험성이 커보이지만 아는 만큼 실패할 확률이 낮다는 얘기다. 그가 제안하는 급매물 투자방식은 이렇다.

우선 주변 시세의 최소 70%인 급매물을 찾는 것이다. 그가 급매물을 선택하는 기준은 해당 지역 법원에서 진행중인 경매가다. 급매물의 경우 경매로 넘어가기 직전인 경우가 많기 때문이다.

유찰을 거듭해 최저가격이 감정가의 50%선까지 낮게 나온 금액이 기준이다. 그는 이 금액을 기준으로 20%가량 더 높은 선까지 투자타깃으로 잡는다고 설명했다. 이중에서도 임대료 수익을 거둘 수 있는 것이 우선이다.

그는 지난 1월 인천 서구 석남동의 69.3㎡(전용면적) 아파트를 8500만원에 매수했다. 보증금 9000만원에 월 30만원의 임대료를 받던 아파트로 당시 시세는 1억2900만원이었다.

시세의 66% 가격에 인수한 셈이다. 게다가 60%(7740만원)는 대출을 받았기 때문에 실투자금은 760만원에 그쳤다. 그는 이 아파트를 지난 3월 1억1000만원에 팔고 대출금도 갚았다. 760만원을 투자해 2개월 만에 세금을 제외하고 2000만원가량의 차액을 남긴 것이다.

◇"값만 싸다고 전부 급매물은 아니다"

급매물을 고르는 기준에 대해 묻자 김 대표는 '타이밍'이라며 손가락을 치켜들었다. 빠르게 소진되는 급매물을 찾기 위해선 특정지역의 전문가가 돼야 한다고 강조했다. 급매물은 특히 금전적으로 복잡하게 얽힌 경우가 많아 이에 대한 분석도 해야 한다고 덧붙였다.

그는 급매물을 싼 가격만 보고 접근했다간 낭패 보기 십상이라고 지적했다. 입지도 함께 봐야 한다는 것이다. 자신의 실패사례도 털어놨다. 3년 전 경기 김포시 소재 1980㎡ 규모의 땅이 주변 시세의 절반 수준인 3.3㎡당 15만원에 나온 것을 알고 바로 계약을 진행했다.

시세만큼만 받아도 최고 2배의 수익을 거둘 것이라고 판단했기 때문이다. 하지만 해당 토지는 접근도로가 없는 맹지였다. 결국 아직까지도 골칫덩어리로 남아 있다.

김 대표는 "급매물 투자에선 낮은 금액의 매물을 확보하는 순간 수익이 발생하는 것"이라며 "급매물이 나오는 타이밍을 놓치지 않는 게 핵심"이라고 말했다. 처음 투자하는 사람들은 자신이 거주하는 가까운 지역부터 시작하는 것이 안전하다는 게 그의 지론이다.

머니투데이 이재윤기자 MTON@