금융규제가 부동산 시장을 살린다.

김인철

 

LTV, DTI 규제만이 부동산 시장이 사는 길이다.

 

부동산에 대한 금융규제를 해제하면 부동산 시장이 살아납니다. 매수세가 살아나서 미분양과 미입주가 줄고 미분양과 미입주가 줄면 건설사들도 살아납니다. 건설사들이 살아나면 다시 분양을 하고 금융규제가 해제되어 여유가 생긴 매수자들이 분양을 받으면 건설 경기도 살아나고 일자리도 늘어납니다.

부동산에 대한 금융규제를 해제하면 매수자들이 매수할 여력이 생겨 일반 주택을 구매하고 일반주택을 구매하면 돈이 돌아 기존주택을 팔지 못해 입주를 못하던 사람들이 입주를 하고 거래가 활성화 되니 돈이 돌기 시작해 경제에 활력이 생기게 됩니다.

이것이 일부 상승론자들이 말하는 장미빛 예상입니다.

한국의 교육시장에는 모든 사람들이 원하는 학과가 있습니다. 안정적이고 돈을 잘 버는 의사, 한의사, 치과의사, 약사, 교사, 판사 등입니다. 문제는 이들의 정원이 정해져 있다는 것입니다. 만명이라고 가정해 봅시다.

모든 부모들이, 일부의 예외만 제외하고, 자식들을 이런 학과에 보내고 싶어합니다. 이런 곳에 보낼수 있는 수능점수가 100점 만점에 80점이라고 가정해 봅시다.

학생들이 노력해서 일부가 80점 이상을 획득했습니다. 이때 80점을 획득하는데 5천만원이 들었습니다. 이에 부러운 부모들이 노력을 더 해서 83점을 획득했습니다. 80점을 획득한 부모들은 자식을 이곳에 보내지 못하였습니다. 그런데 3점을 더 높이는 점수를 얻기 위해 6천만원이 들었습니다. 이때 정원은 변하지 않았습니다. 80점을 맞든 83점을 맞든 정원은 변하지 않습니다.

이에 화가 난 부모들이 더 노력을 해서 85점을 얻었습니다. 이때 8천만원이 들었습니다. 점수가 만점에 가까어 질수록 점수에 비해 비용이 기하급수적으로 올라갑니다. 그래도 해야합니다. 상대평가이기 때문입니다. 무조건 만명안에 들어 가야 하기 때문입니다.

이러한 과정이 한국의 사교육시장이 기하급수적으로 팽창하는 이유입니다. 점수에 비해 비용이 기하급수적으로 증가하는 이유이고 엄청난 비용을 퍼 부어도 대부분이 실패하는 이유이기도 합니다.

모든 한국의 부모들이 속으로 이렇게 말합니다. 너희 들이 비용을 쓰지 않는다면 나도 쓰지 않겠다. 교육비때문에 힘들어서 죽을것만 같다. 나는 노후도 포기하고 가정생활도 포기했다.(기러기 아빠) 너가 교육비를 쓰지 않는다면 나도 쓰지 않겠다 라고 하면서도 실지로는 내 아이를 좋은곳에 보내기 위해 빚을 내서라도 너보다 먼저 투자를 하겠다라고 합니다.

모든 부모들이 노후도 포기하고 가정생활도 포기하면서 여기까지 왔습니다. 하지만 승자는 아무리 노력해도 만명만이 존재할뿐입니다.

예전에는 소득을 모아 주택을 매수했습니다. 어느 날 누군가가 부채를 이용해 먼저 주택을 매수했습니다. 그러자 매수세가 증가하자 주택가격이 올랐습니다. 소득을 모아 매수하려는 매수자보다 부채까지 이용하면 매수자가 더 늘기 때문입니다. 부채란 소득을 미리 당겨 쓰는 것입니다. 그러자 누군가가 더 많은 부채를 내서 주택을 매수하였습니다. 그러자 주택 가격은 더 올라갔고 소득을 모아 주택을 사려는 사람들은 혼란에 빠졌습니다. 할수없이 그들도 부채를 더 내서 주택을 샀습니다.

부채를 동원하면 할수록 주택가격도 올라가고 점점 더 부채를 이용하지 않고서는 주택을 살수가 없습니다.

이런 과정을 거치면서 어디까지 왔을까요? 막대한 부채를 낸 사람들의 80% 정도가 겨우 이자만 내고 버티고 있다고 합니다. 원금 갚을 생각이 없거나 갚을수도 없기 때문입니다.

금융을 이용해 주택을 사는것에 찬성합니다. 적절한 부채는 경제도 살리고 좋은 주택에 살수 있게 해 줍니다.

하지만 부동산 담보대출을 낸 사람들중 80% 가 겨우 이자만 내고 버티고 있다면 금융규제를 강화해야합니다. 상승론자의 말대로 금융규제를 해제하여 이자만 내는 사람들을 90%로 만들어야 자본주의 시장경제인지 묻지 않을수 없습니다.

많은 건설사들과 일부 부동산 전문가들 그리고 언론이 주택을 사라고 권고합니다. 모델하우스에 가면, 변장을 멋지게 한 내부가 사람들을 유혹합니다. 광고에서는 최고의 연예인이 나와 이런 주택에 살아야 행복해 질것이라고 착각하게합니다. 전문가들과 언론에서는 주택이 신분의 표시이고 재테크의 왕도라고 강조합니다.

이런것에 반대하지 않습니다. 다만 지나치면 안됩니다. 지금은 지나치다는 것입니다.

상승론자들도 과도한 주택가격, 소득대비 과도한 부채비율, 과도한 부동산 담보대출에 대해 동의합니다.

어린아이가 컴퓨터에 중독되기 전에 적절히 제어해야합니다. 고스톱이 오락의 수준을 넘어 점당 만원이 되면 제어해야합니다. 골프장에서 내기 골프의 금액이 너무 높아지면 제어를 해야합니다. 카지노에서 오락이 아닌 자신의 재산을 걸 정도가 되면 제어해야합니다.

제어를 하지 않는다면 패가망신합니다. 게다가 이것이 주택에 관한것이라면 국가가 패가망신합니다. 한강의 기적 , 아시아의 4마리 용, 경제위기에서 가장 빨리 탈출한 나라가 가장 조롱받는 나라로 변할수도 있습니다. 아일랜드가 옆에 와서 지켜 보고 있다는 것을 명심하십시오. 어쩌면 부동산 시장을 살리는 것이 상승론자가 아니고 하락론자일지도 모릅니다.