2011년 내집마련 수요자들의 3가지전략

1.전세비율이 높은 곳을 공략하라

8.29대책의 효력이 끝나는 2011년 4월 이후의 경기상황을 고려해야 한다. 즉  경기악화로 인한 부동산시장악화를 대비해 과도한 대출을 이용한 무리한 주택마련 계획은 바람직하지 않다.   주택중에서 전세비율이 비교적 높게 형성되고 있는 지역을 실수요 위주로  공략해야 한다. 전세비율이 높게 형성되고 있다는 말은 실수요자들이 선호하는 곳으로, 불황기에도 하락폭이 제한적이기 때문이다.

 

2.도심역세권지역에 관심가져라  

 

불황기일수록 사람들은 일자리가 풍부한 도심권으로 몰리기 마련이다.

미국 유럽, 일본 등 선진국일수록 국민소득은 우리나라보다 훨씬 높으나 오랫동안 저성장 늪에 빠져  있다. 따라서 저성장 늪에 빠진 유럽, 일본 부동산 시장만 보더라도 그나마 일자리가 풍부하고 편리한 도심지역에 위치한 부동산에 수요가 몰려있다는 걸 알 수 있다. 반면 일자리가 빈약한 외곽에 위치한 주택, 상가 등은 침체 양상을 걷고 있다. 특히 우리나라의 경우 도심주변에 가깝게 위치한 보금자리 주택의 대거 물량 공급으로 수도권 외곽쪽에 위치한 주택보다 도심에 위치한 주택이 버블론이 횡행하고 있는 이때, 오랫동안 견딜 수 있는 부동산이다. 

 

특히  재개발·재건축정비사업이 가능한 도심역세권에 위치한 소형 빌라나 아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다. 서울시의 2010 민간시프트 공급확대 방안’을 따르면  역세권 내에선 주택 재개발·재건축정비사업 용적률을 최대 500%까지 완화, 고밀개발이 가능토록 하고, 이중 증가분의 2분의 1에 해당하는 용적률만큼 시프트로 공급받도록 하는 게 주요 요지다. 역으로부터 250m 이내의 1차 역세권은 원칙적으로 용도지역을 준주거지역으로 상향, 용적률을 500%까지 완화하고 역에서 250m~500m 이내의 2차 역세권은 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 300%까지 완화하는 등 용도지역과 밀도를 차등 적용한다. 따라서 용적율 상향이 가능한 지하철 역세권 위주로 투자반경을 좁힐 필요가 있다.     

 

3. 중대형보다는 소형에 집중하라

 

급격한 ‘초고령화 사회’ 진입으로 인해 주택가격이 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 부동산 투자자들도 서서히 패러다임변화를 인식해야 한다..

예를 들어, 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 필히 저성장구조로 갈 수밖에 없어 자연스레 중대형 주택의   감소로 이어질 수  있다.

따라서 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선별하여 투자금액이 비교적 낮은 소형물건 위주로 투자전략을 짜야 한다

 

통계청에 따르면 저출산 현상이 지속되면서 인구는 줄어도 가구수는  지속적으로 증가할것으로 기대되기 때문이다.

 1인 가구는 2008년 336만 가구에서 2018년 398만 가구, 2030년에는 471만 가구로 늘어난다. 2009년말 현재 1~2인가구는 728만4684가구로 전체가구의 43.06%에 달한다. 이는  2000년(34.65%)에 비해 8.41%포인트 늘어난 것이다. 2030년이 되면 1~2인가구는 전체의 51.81%로 절반을 훌쩍 뛰어넘는다. 1~2인가구의 증가는 곧바로 소형 부동산수요를 확대를 의미한다. 부동산 버블 폭발로 장기간 경기가 침체되어  있는  일본의 경우만 보더라도  중대형보다는  소형 주택 수요가 크게 늘어나고 있기 때문이다. 

 

(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)