5가지 요인으로 보는 내년 주택시장

박상언

 

5% 내외 상승세 보일듯

1. 내년 입주물량 감소로 매매시장 회복될 듯

 

내년 아파트 입주물량이 올해보다 40% 가까이 줄어드는 이유도 내년 주택시장회복가능성에 보는 이유중의 하나다.

 부동산114에 따르면 내년 한 해 동안 전국에서 입주하는 아파트 물량은 총 18만9472가구로 집계됐다. 이는 올해 입주물량보다는 36.8%, 최근 10년간 연평균 입주 물량보다는 39.6%가 감소한 것이다.

수도권에선 내년 입주량이 서울(3만9천40가구)과 인천(2만2917가구)에서 올해보다 6.1%, 24.3% 각각 늘지만 경기지역(4만7131)의 감소폭이 59.1%나 돼 전체 입주량이 올해보다 36% 준다. 서울의 경우 한강 이남 지역이 2만2289가구로 올해(8만700가구)보다 56% 증가하는 반면 한강 이북은 1만6751가구로 40% 감소할 것으로 예상됐다.

수도권을 제외한 지방의 내년 입주 물량은 8만384가구로, 올해(12만9248가구)보다 37.8%가 감소한다. 특히 강원도의 입주물량은 올해(5066가구) 보다 79.9%가 급감한 1020가구에 그칠 것으로 조사됐다. 최근 집 값 상승세를 보이고 있는 부산시(1만782가구)와 대구시(5248가구)도 내년 입주물량 역시 올해보다 각각 26.2%, 58.4%씩 감소하는 것으로 집계됐다.

2.거래량도 점차   증가될 듯  

 

국토해양부에 따르면 10월 아파트 거래건수는 서울과 수도권 모두 40% 가까이 늘었다. 수도권은 지난 4월 이후 5개월 만에 아파트 거래량이 1만 가구를 넘어섰고, 가격도 오른 단지가 늘었다. 지난달 신고된 전국 아파트 거래 건수는 4만1342건으로 9월(3만3685건)보다 22.7% 늘었다. 전국 아파트 거래건수가 4만건이 넘은 것은 4월(4만3975건) 이후 처음이다. 특히 서울은 3126건, 수도권은 1만2401건으로 전월대비 각각 39.1%, 37.5% 늘었다. 지역별로는 서울 강북 14구가 지난 9월 930건에서 10월 1291건으로 38.8% 급증했다. 서울 강남3구(강남·서초·송파)는 한 달 전에 비해 31.1%(611건→801건) 증가했다

 

 3. 경매낙찰가율도 회복세 뛸듯 

 

경매정보제공업체 지지옥션에 따르면 집계된 수도권 아파트 낙찰가율은 바닥이었던 2010년  8월(75.9%)이후  지속적으로  상승세를 보이면서 회복조짐이 두드러지게 나타나고 있다.

 서울을 포함한 수도권 지역에서 낙찰된 아파트 10건 중 6건은 80%이상에 낙찰되고 있다.

 최근  전세난에 부동산 회복 기미가 더해지면서 소형 아파트의 경우1회 유찰된 물건에도 응찰하는 경우가 늘어나고 있다. 2회 이상 유찰된 물건에는 많은 응찰자가 몰려 종전 최저가를 넘겨 낙찰되는 사례도 나타나고 있다.

 특히 버블세븐지역 아파트들이 경매시장에서도 3개월 연속 상승세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 경매정보업체 디지털태인에 따르면 이달 1일부터 15일까지 버블세븐 아파트 낙찰가율은 79.34%로 전달 76.99%보다 2.35%포인트 상승, 낙찰가율 80% 돌파를 눈 앞에 뒀다. 이 지역 아파트 낙찰가율이 연속해서 상승세를 나타낸 것은 지난해 2월부터 7월까지 6개월 연속 상승 이후 처음이다.
지역별 낙찰가율로는 강남, 서초, 송파 등 강남권이 전달보다 1.39%포인트 상승한 79.98%를 기록했다. 강남구(87.38%)에서는 10억원이 넘는 고가아파트 9건이 모두 80% 이상의 낙찰가율을 보였다. 목동도 신시가지단지 상승에 힘입어 전달보다 5%포인트 상승한 84.3%를 기록했다.

경기권에서는 용인이 76.84%로 1.76% 상승하며 지난 3월 78.76% 이후 가장 높은 낙찰가율을 보였고 평촌도 83.11%로 5달만에 80%대를 넘었다. 분당(80.2%)은 전달보다 0.13%포인트 하락했지만 80%대를 유지했다.

 경매 취소율도 오름세 지속

서울 인천 경기 등 수도권의 아파트 경매 취소율도 직전 달보다 0.1%포인트 오른 7.8%로 2010년 7월 이후 오름세를 지속하고 있다. 수도권 경매 아파트 취소율이 3개월 연속 상승한 것은 올 들어 처음이다. 2010년 3월 연중 고점인 10.3%를 나타낸 뒤 4월 7.9%로 급락했고 7월에는 6.3%까지 하락했다. 일반적으로  주택시장이 앞으로 좋을것으로 예상되면  집값이 오를 때 경매 취소율도 상승하는 경향이 있는데 앞으로 주택시장은  당분간 오를 가능성이 높다.

실제 경매 취소는 서울 강남권과 분당신도시 등  집값이 회복조짐을 보이는 곳에서 두드러지고 있다. 강남 · 서초 · 송파 분당 등 서울 강남3구의 경매 아파트 취소율은 수도권 평균보다 높게  나타나고 있다. 따라서 강남권을 비롯한 경부축에 위치한 주택시장부터 반등 속도를 높일 것으로 본다. 

4.시중은행 주택담보 대출 증가   

DTI 규제 완화 효력때문이지 주택 담보대출증가액이 1조원 이상 증가하고 있다는  점이 부동산 시장에 긍정요인으로 작용하고 있다.

국민, 신한, 우리, 하나, 기업은행 등 5개 시중은행의 원화대출 잔액이 계속 증가추세를 보이고 있다. 월중 원화대출 증가액이 5조원을 웃돌고 있다는 것은 시장에 유동성을  공급하고 있다는 측면에서  큰 의미를 부여하고 있다. 지난 8.29 대책에서  정부는 무주택자 또는 1가구 1주택자가 9억원 이하 주택을 구입할 경우 담보인정비율(LTV) 한도 내에서 DTI를 금융회사가 자율적으로 결정할 수 있도록 했다. 이에 따라  그동안 DTI 규제로 묶여 있었던 주택담보대출이 크게 늘어났고 부동산시장에  유동성을 공급하는 기폭제가 된 것이다. 

5. 금리인상, 경기회복장세에서는 큰 영향 못 미칠 듯   

 

한국은행은 최근 금융통화위원회를 열고 기준금리를 연 2.25%에서 연 2.50%로 0.25%포인트 인상했다. 기준금리가 4개월만에 인상됐지만 인상폭이 크지 않아 부동산시장에 큰 영향은 미치지 않을 것이다. 인상폭이 크지 않은데다, 오른 기준금리 2.50%도 그다지 높지 않은 수준이기 때문이다. 하지만 인플레이션 우려에 물가인상을 넘어  지속적으로  금리가 인상될경우, 회복양상에 접어든 부동산시장에 복병으로 작용할 수 도 있다. 지속적인 금리인상은 부동산 매수심리를 크게 위축시켜 수요위축으로  작용할 수밖에 없기 때문이다. 다만 물가인상을 넘어 인플레이션 우려에 대비해 지속적으로  금리가 인상될 경우, 부동산시장에 복병으로 작용할 수 도 있다. 지속적인 금리인상은 부동산 매수심리를 크게 위축시켜 수요위축으로  작용할 수밖에 없기 때문이다. 중도금 무이자나 이자후불제 혜택을 받아 이자를 내지 않아도 됐던 입주예정자들은 주택담보대출로 전환될 경우 이자 부담이 현실화될 가능성이 크다. 따라서 살아난 매매시장분위기에 편승해 분양을 준비중인  신규 분양시장도 분양시기를 고민하지 않을 수 없게 되었다.

 

수익형 부동산 일부 영향 받을 듯

 

 수익형 부동산 시장의 경우, 이번 금리인상에 다소 민감하게 반응할 것으로 보인다. 특히 상가나 오피스텔,도시형생활주택등에 투자하는 사람들은 일정부분 은행대출을 이용해 이들 상품에 투자하기 때문이다. 따라서 대출금리가 오르게 되는  매달 받는 임대료수입도 당연히 줄어들어 수익율이 떨어질 수 밖에 없다.

 

결론부터 살펴보면 그 동안 주택시장 침체의 반사이익을 누렸던 상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 수익형 부동산 시장의 투자심리가 일부  위축될 수 있다. 하지만 장기적으로 볼때는 금리인상이 3~4개월전부터 올릴려고  미뤘던  숙제인만큼 수익형 부동산에 대한 대세물줄기까지는    꺾긴 힘들 것이다.

 

금리인상, 단지적인 악재, 중장기적으로는 호재

 

금리상승기,  금리와 부동산시장의 상관관계를 좀더 실증적으로 분석해서 대응할   필요가 있다. 지난2005년부터 2007년까지 한국은행  기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때  부동산 가격은 금리상승율을 상회하는 상승율을 보였다.   지난  2008년 글로벌 금융위기때에는 위기극복차원에서 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어질 때 부동산가격은 잠시 상승폭을 타는가 싶더니 재차 하락세로 접어들었다.   결론적으로 경제성장율이 한해 물가상승율 수준정도만 뒷받침 되어준다면  금리인상은  경제성장율과 상쇄되어 부동산 시장에 미치는 영향이 적다.

즉  경기가 상승하면서 금리도 점진적으로 상승한다는 것은 자산구매력 증가요인으로 작용할수도 있기 때문이다.

경기라는 커다란 우산아래  부동산과 주식, 채권 등의 자산시장이 구성되어 있다. 즉 버블론이 대두될때 단골로 인용되는 일본 같은 경우 1992년부터 시작된 경기침체로 인한 저성장율로 부동산과 주식등 자산시장도 동반 침체되었다. 하지만  물가 상승율을 상회하는 경제성장율을 보이는 우리나라의 경우  대내외적인 변수가 없는한 하위 요소인 부동산도 급락할 이유가 없다.  물론 금융시장도 경제가 성장하는 한  지속적인 성장을 할 가능성이 높다. 

 

연말들어  신문광고 지면에 값비싼 이피트 분양관련  광고가 많이 실리는 것도 내년 부동산 경기를 그다지 나쁘지 보지 않은 이유다. 아무래도 아파트사업은 입주때까지 최소 2년은 내다보고 사업계획을 짜야 하기 때문이다.