[스크랩] 미래 아파트 시장, 어떻게 변할까

미래 아파트 시장, 어떻게 변할까

국토연구원 이용우 연구위원

 

미래 아파트 시장의 핵심 키워드는 리모델링•초고층•슬럼화•저층저밀이라는 주장이 나왔다. 국토연구원 이용우 연구위원은 이달 23일 ‘위축국면의 주택사업, 해법은 없나’를 주제로 열린 공개 세미나에서 이같이 밝혔다. 이 연구위원은 정치•경제•기후변화•저출산•고령화•가치관 변화•과학기술 발달 등 메가트렌드를 분석한 결과 특히 저출산•고령화 등 주택수요 변화가 향후 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 더불어 멀티-헤비테이션(Multi-Habitation) 등을 주요 트렌드로 꼽았다. 이 연구위원이 주장한 ‘메가트렌드와 미래 주거전망’의 주요 내용을 살펴봤다.   ◇ 메가트렌드와 국토트렌드 ① 6대 메가트렌드와 세부내용   -정치의 다극화:국제사회 다극화, 테러 및 국지전 증가, 거버넌스 강화, 분권화   -경제의 글로벌화:지역 및 국가 간 경제협력과 K다국적 생산네트워크 강화, 국제 금융시장의 다각화, 산업구조 고도화   -기후변화 및 자원부족:지구온난화, 재해 및 질병 위협, 에너지 및 자원부족   -저출산‧고령화:저출산(인구감소), 고령화, 가구 소규모화   -가치관 및 문화의 다양화:삶의 질 중시, 개인주의 심화, 다문화사회 가속화, 노동 유연화, 여성지위향상   -과학기술 발달 및 융복합화:정보통신, 바이오, 나노, 에너지 및 환경기술 등 ② 메가트렌드가 국토에 미치는 영향의 분석틀 -메가트렌드:정치, RUDW, 환경, 인구, 사회‧문화, 과학기술 분야의 거대조류   -국토분야:국토환경, 주거, 산업, 교통, 국토이용 등     ③ 10대 국토트렌드 -국토가 아열대화 된다   -해양이용이 활성화된다   -농지, 산지, 수변공간의 여가관광자원으로 활용이 증가한다   -녹색, 지능형 주택 및 빌딩이 증가한다   -도시공간의 입체적, 복합적 이용이 증가한다   -도시서비스가 다양화, 무장애화된다   -산업공간의 재활용 및 자원순환이 증가한다   -녹색, 지능형 초고속 교통수단이 보편화된다   -대도시권 기능이 강화된다   -한국-중국-러시아-일본간 동북아경제공동체가 형성된다   ◇ 메가트렌드와 주거의 미래 ① 저출산‧고령화 -소형주택:가구당 인구수 감소, 소형주택 수요 증가, 롯데캐슬 루미니 등 소형주택 브랜드 등장(고소득 독신직장인‧신혼부부 등 대상, 침대‧옷장‧책장 등이 바닥이나 벽 속에 매립 등 특징)   -실버레지던스:용산 도심형 실버타운 하이원빌라 등 실버레지던스 증가(도심 위치, 의료시설 이용 가능, 주변시세보다 저렴한 임대료 등 특징) ② 가치관 및 문화의 다양화   -주택의 다양화:이동형주택(직장과 집으로부터 자유로운 노마드형 인간의 주거공간), 코쿤하우스(미혼회사원, 대학생, 원거리 출퇴근자 등의 한시적 주거공간), 테라스형 하우스(타운하우스의 편의성과 전원의 쾌적성을 갖춘 주거공간) 등 등장 ③ 기후변화 및 과학기술 발달   -그린&스마트 빌딩:싱가폴 EDITT(외부 돌출형 벽체에 식물 서식, 강수를 모아 생활용수로 사용), 옥상에 텃밭을 조성한 아파트(아파트 옥상에 텃밭‧바비큐시설 등 조성, 옥상녹화로 최고층 난방비 절감 등)   ◇ 아파트의 미래 ① 아파트 위주의 주택유형 -현재 주택의 절반 이상을 아파트가 차지:1957년 서울 종암아파트를 시작으로 81년 이후 아파트가 급격히 늘어남, 2006년은 신규주택의 87.9% 아파트       ② 아파트 미래의 변수 분석   -정치‧경제:외국인 직접투자, 재테크 수단으로서의 주택, 소득 불평등, 주택금융 및 부동산금융 활성화, 시중 부동자금(유동성) 크기   -사회‧문화:저출산 경향‧고령인구 비율의 변화, 근로시간 및 여가활동의 변화, 대학입시위주의 교육환경, 외국인‧다문화 가정의 증가, 생활양식‧가치관의 다양화, 가구 및 가족형태의 다양화   -과학기술‧환경:초고층 아파트 건축 추세, 기후변화 협약체제, 유비쿼터스 환경 구축, 신재생 에너지 기술의 활용, 교통‧통신기술 및 수단의 발전   -국토‧주택 정책:수도권의 인구‧기능 집중, 도시재생‧재개발‧재건축 활성화, 임대아파트 등 주거복지정책, 신도시 조성 및 대규모 개발사업, 다수의 주택소유에 대한 억제정책, 건강‧실버 등 다양한 주택공급   -아파트의 변화 경향:대단지 위주의 아파트 공급, 공도체생활 중시형 주거단지, 초고급 아파트 등 아파트 차별화   ③ 아파트 미래의 시나리오 도출   -저출산‧고령화:주택수요로 해석 ≫심화될 경우:인구감소→주택수요 감소 ≫완화될 경우:가구수 증가, 멀티-헤비테이션(Multi-Habitation), 이민자 및 외국인 노동자 증가→주택수요 증가   -재개발‧재건축:주택공급으로 해석 ≫활성화될 경우:도시 내 주택공급 증가 ≫미약할 경우:도시 주거환경 악화, 도시 주변지역 주택공급 증가   ④ 아파트 미래의 시나리오 종합   -리모델링, 초고층, 슬럼화, 저층저밀이 관건   ◇ 미래주거와 미래경영 ① 개인경영   -집값 ≫하락:저출산‧인구감소로 주택수요 감소, 주택수요에 대한 인식변화 ≫상승:자산으로서 주택에 대한 인식 지속, 주택수요(소형‧외국인 등) 증가   -아파트 위주의 주거문화는? ≫약화:가치관 다양화, 어메니티(생활편의) 추구, 가족구성 변화 등으로 주택유형 다양화 ≫강화:과학기술 발달로 아파트의 첨단화 및 녹색 리모델링 등으로 자산가치 유지하고 소형 및 진화아파트 등장   -어떤 집에서 살 것인가?:자녀교육에 대한 공간적 제약 극복, 지능형 주택 등에 따른 주거지 선정의 유연화/아파트냐 단독주택이냐 선택의 문제 발생, 아파트의 진화로 단독주택 같은 주거환경을 가질 수 있으며 단독주택 역시 지능화 등으로 아파트의 장점을 가질 수 있음   -도시 고령인구 증가:문화‧의료서미스 이용이 편한 도시에 거주하는 고령인구 증가   -멀티 해비테이션 등장:다양해지는 개인‧사회의 가치관과 여가휴양의 확대로 도시와 농촌에 각각 집을 마련하고 양쪽을 오가며 거주하는 새로운 트렌드 등장, 도시에서 이동시간 90분, 건축면적 66㎡, 집값과 땅값 1억원, 주요 수요층 50대 등의 특징/동거는 하지 않아도 가족들과 가까이 있고 싶어 함, 고령자는 사회적 범죄‧노후건강‧정신적 소외감 등이 이유, 젊은 부부는 맞벌이와 육아의 이중 부담 등이 이유/ 때문에 지방 땅이나 빈집이 증가하고 실버인구의 도시 집중현상에 따른 주택부족과 일자리 창출이 시급 ② 기업경영   -아파트 리모델링업 각광:약623만가구(2005년 기준)에 달하는 아파트는 거대한 잠재적 시장, 신규 택지나 도시개발에서 주택 및 도시재생으로 산업수요 이동 -녹색건설:전원주택‧녹색주택‧녹색건물 등 녹색건설 활발, 도시인프라의 첨단‧녹색화 관련 연구개발 및 생산이 기업 경쟁력   -도심재생사업:도심 등 공간의 재생은 이제 번거로우면서 이윤이 남지 않는 업역에서 기업이 가장 선호하는 사업, 기업은 도시 재생을 통해 이윤과 함께 자사 브랜드와 상징물을 남김   -실버타운:고령 인구가 증가함에 따라 노인층을 대상으로 하는 실버산업 발달, 간병 및 의료분야에서 감성기술‧의료보건‧건강관리‧미용과 성형‧보조식품‧평생교육‧직업훈련 등/미래형 실버타운 산업 등장, 노인들끼리만 외딴 곳에 모여 사는 요양원이 아님, 병원이 아니라 개인 단독주택으로 된 단지, 신재생 에너지‧원격진료‧바이오웰 등 첨단기술 도입 ③ 국가경영   -미래형 주택 건축기준:안전성‧심미성‧기능성 등을 고려한 이동형 주택, 해상 및 공중도시 내 주택의 건축기준 마련 필요/특히 초고층 건축물의 안전지침 마련은 매우 중요   -아파트 리모델링 및 재건축 규정 개선:통상적인 아파트를 안전과 함께 도시경관, 환경과 에너지 등을 고려하고 첨단화된 미래형 아파트로 리모델링 또는 재건축하기 위해 관련 규정을 개선/현재 지배적인 아파트가 기능과 수명을 다하기 전에 아파트의 미래비전 제시   -주택시장 관리의 유연화:단순한 주택 수급 조정 및 가격 안정화에서 벗어나 다양한 주택유형, 가구 소규모화와 주거수준 향상 및 주거격차 심화 등에 대응하는 주택정책   -녹색건설 시장의 육성:녹색건설 관련법과 제도 등 각종 기준의 정비를 통해 공급자의 변화를 유도, 녹색빌딩 인증제도(LEED‧BREEN‧GREEN STAR‧CASBEE 등)‧세금혜택‧에너지 사용세 등 도입 필요, 건설 사업의 주체(발주자‧투자자 등)들이 녹색빌딩은 비용초과가 아니라 직‧간적접 혜택을 공유할 수 있다는 방향을 인식 변화 유도, 각종 가이드라인‧정보제공 등 녹색건설의 추진 엔진 제공

최현주 chj80@joongang.co.kr

<중앙일보조인스랜드>

출처 : 부동산 연구소

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