[펌]집값 상승은 이제 흐름입니다.

집값 상승은 이제 흐름입니다. 눈을 크게 뜨고 변화에 대비할 때

  

온 나라를 떠들썩하게 만들었고 세계 언론들의 이목을 집중시겻던 G20 행사가 끝났습니다.

성과가 있었다 없었다 다양한 평가가 있겠으나 저는 처음부터 큰 기대를 하지 않았습니다.

국가간의 이해관계가 첨예하게 대립하고 있는 문제들이라 합의가 쉽지 않다는 것이죠.

해외 언론들의 반응을 보면 우호적 평가도 많고 결과물과 상관없이 한국이 손해 본 것은 없는 듯 합니다.

 

저의 관심은 G20 이후 부동산시장은 어떻게 움직일 것이가 하는 것입니다.

요즘 은행 예금금리가 다시 3%대로 오르고 주식시장에서는 11일, 12일 이틀 동안 큰 충격이 있었습니다. 예금금리 상승과 외국사 증권을 통하여 발생한 주가 급락 사태는 

전혀 관계가 없는 것처럼 보이지만 사실은 그 원인이 동일한데서 출발하고 있답니다.

 

G20 이 끝나면 정부는 외자유출입 규제를 하겠다고 하였습니다. 외국인 채권 투자 과세와

은행세 도입 등 입니다. 외국인 채권 투자 과세에 대한 우려때문에 외국인 채권 투자가 최근 주춤해지니 국채 금리가 상승하였고 시장실세 금리 지표인 국고채 3년물 금리가 상승하니 은행들이 이와 연계되어 있는 예금 금리를 올리는 것입니다.

주가 폭락 또한 G20 이후 외자 유출입 규제에 대한 일부 외국 투자가들의 선제적 대응으로 보이며, 결국 정부 관계자들의 외자유출입  규제에 대한 거듭된 예고가 시중 금리와 주식 시장, 환율에까지 영향을 주고 있는 상황입니다. .

 

하지만 이러한 상황은 정부의 규제 강도에 대한 불확실성에서 오는 것이며, 정부가 과도한 규제를 할 수 없기 때문에 막상 정부의 규제 내용이 발표된 이후에는 종전의 추세로 되돌아갈 가능성이 높습니다. 즉, 정부의 규제는 단기 핫마니에 대한 규제에 초점을 두고 있으므로 정상적인 외자 유입은 지속 될 것입니다.  

 

1. 집값 상승은 이제 흐름입니다.

 

제가 지난번 쓴 글에서 10월 둘째주를 전후하여 부동산시장은 상승 반전하였다고 말씀드렸습니다. 이후 진행되는 시장 상황을 보시면 그런 방향으로 진행되고 있지 않나요?

사상 유례없이 어려웠던 상황은 이제 끝났습니다. 그러면 향후 대세 상승의 탄탄 가도를 달릴까요 아니면 장애물이 있을까요? 

 

하락론자들이 주장하는 내용들을 가끔 호기심에서 읽어보지만 대부분 영양가 없는 내용들입니다. 하지만 가계부채 정도와 현상에 대해서는 저도 그 흐름을 놓치지 않고 유의하여 보고 있는 부분입니다.

 

한국은행의 자료를 보면 2009년말 기준 가계의 가처분 소득 대비 부채비율이 143 % 입니다.

비관론자들은 이것이 영국 다음으로 높고 또 향후 계속 상승할 것이라고 주장합니다.

김 머시기 연구소의 주장 내용이기도 하지요. 하지만 최근 한은의 발표를 보면 금년 6월말 기준으로 이 비율이 140% 로 낮아졌고 년말에는 138%로 더 낮아질 것이라 예상된다고 합니다. 금년들어 가계소득이 늘어나고 있고, 개인의 재무건전성을 보여주는 금융부채 대비 금융자산 비율도 2.33으로 거의 사상 최고점입니다. 가계소득은 경제회복에 후행하므로 내년에는 가계소득이 더 늘어나게 될 것입니다.

 

영국 다음으로 두 번째로 높은 수치라는 것에 대하여도 저는 동의하지 않습니다.

일전에도 말씀드렸지만 한국은 자영업 종사자 비율(무급가족을 포함 700 여 만명)이 전체 경제활동인구에서 약 30 % 를 차지 합니다. 주변에 자영업자 중에 소득 신고 제대로 하시는 분 보셨나요. 매출의 절반 또는 그 이상을 축소 신고하시는 분들이 많습니다. 한은이 발표하는 가처분  소득 대비 부채 비율은 국세청에 신고된 소득을 기준으로 작성한다고 합니다.

 

저는 아이들 과외시킬 때 과목당 80만원 100만원 주고 시킨 적도 있습니다. 제 주변 어머니

중에는 수능이 임박했을 때 과목당 3백만원 주고 과외시킨 부모도 봤습니다. 그런데 이들

과외 강사들 소득 신고 액면대로 합니까? 전혀 아니죠.

 

한국은 아직도 자영업의 매출 축소 신고와 지하 경제 비중이 높습니다. 그런 내용을 고려하지 않고 자영업 비율이 10 %도 안되는 미국이나 영국 자료와 비교하는 것은 설득력이 없는 주장입니다. 소득 대비 부채비율이 세계 두 번째로 높다면 연체율도 높아야 당연할 터, 한국의 주택담보대출 연체율은 0.5% 대로 그 어느 나라보다도 양호한

수준이며, 9%대의 미국이나 기타 유럽 국가들과도 비교가 안되게 양호한 수준입니다.

 

과도한 가계대출은 바람직하지 않지만 하락론자들이 주장하는 것처럼 가계부채 때문에 집값이 상승할 수 없는 정도는 아니라는 것입니다. 다만 향후 소득증가율보다 부채 증가율이 더 높아지지 않도록 경계할 필요는 있을 것 입니다. 

 

2. 지금의 전세난은 투기적 기대치 때문에 발생하는 것 입니다.

 

흔히들 투기의 원조 그러면 17세기 네덜란드의 튜울립 거래를 생각합니다. 투기가 최고조에 달했을 때 튜울립 뿌리 하나가 당시 집 한채 값과 같았다고 합니다. 사람들은 가격 상승에 대한 투기만을 생각하는 경향이 있는데 가격 하락에 대한 투기도 있답니다.

예컨데 투기라 함은 합리적이고 상식수준의 범위를 벗어나는 과도한 이익을 취하려 할 때 일어난다고 할 것입니다.

 

집값이 과도하게 상승할 수 없음에도 불구하고 폭등을 기대하고 과도한 투자를 하면 투기가 되듯이, 집값이 과도하게 하락할 수 없음에도 급락을 기대하면 이것 역시 투기적 사고발상입니다. 참여 정부와 MB의 잘못된 주택 정책과 더불어 국민들의 투기적 기대치 즉, 장기적이고 지속적으로 집값이 하락할 수 없는 구조임에도 불구하고 집값이 폭락하면 헐값에 집을 사겠다는 생각 또는 장기적으로 계속 하락할 것이므로 재산세나 수리비 부담없는 전세를 살겠다는 투기적 생각이 오래동안 지속되면서 매매시장이 죽고 신규주택 공급이 줄어서 작금의 전세난이 발생한 것입니다. 향후 3년 공급물량이 줄 것을 생각하면 앞으로 더 심화될 것이 확실하고요.

 

상승쪽이든 하락쪽이든 정당한 대가를 치러지 않으려고 하는 근본 탐욕은 서로 같은 것이 아니겠습니까? 상승쪽에 투기적 생각을 하였다가 실패하면 하우스 푸어가 되는 것이고 하락쪽에 투기적 생각을 하였다가 실패하면 오갈데 없는 전세 난민이 되는 것입니다.

물가 상승 수준의 집값 상승을 인정하는 것이 가장 상식적이고 안전합니다.  

 

3. 지금은 돈 있으면 실물에 묻어 둘 때

 

다음주부터는 미국 연준이 최근 발표한 6천억달러 양적 완화중 첫번째 천억달러가 시장에 풀리게 됩니다. 만기 도래하는 모기지증권 3천억 달러 정도를 추가로 투입할 것이라고 하였기 때문에 실제로는 새돈 6천억달러와 함께 총 9천억 달러 정도입니다. 이번 2차 양적 완화가 충분하지 않다면 루비니 교수는 3차,4차 양적 완화를 예상하기도 합니다. 미국 경제가 살아날 때 까지 계속 하겠지요.

 

지나간 3년간이 레버리지 축소(부채축소)를 하였어야 할 시기였다면 향후 3-4년간은 레버리지 확대가 유리할 수 도 있습니다. 돈 가치가 하락하는 시기가 도래하고 있기 때문 입니다. 과거 남미에서 살인적인 인플레이션이 일어났을 때 돈가진 사람은 망해도 농장이나 부동산을 가진 사람들은 망하지 않았다고 합니다. G20 회의에 참석한 아르헨티나의 최대 부동산개발업체 회장은 " 각 국 정부는 실물 가격이 지속적으로 오를 것이라는 전제하에 전략을 짜야 한다" 고 하였습니다.

 

지구상의 부존 자원은 제한되어 있습니다. 하지만 인구는 이미 70억명을 넘어서고 있습니다. 헐벗고 굶주렷던 14억 중국인과 12억 인도인들이 산업화 사회로 진입하고

있습니다. 엄청난 수의 집을 짓고 자동차를 운전하며 각종  문화 생활 용품을 쓰기 시작 했습니다. 각종 농산물과 원자재나 실물 가치가 어찌 오르지 않겠습니까?  

 

4. 쏠림현상이 시작되면 급격한 변화가 올 수 있음도 염두에 두셔야 합니다.

 

11월들어 건설사들이 부도를 내며 쓰러지고 있습니다. 어떤 신문기사를 보니까 건설사 부도사태 때문에 향후 집값이 하락할 것이라고 설명하더군요. 참 어리석은 기자입니다. 

건설사들이 망하여 집을 적게 지어면 집값 상승 요인이지 어떻게 하락 요인이 됩니까?  

너무 냉혹하게 들릴지 모르지만 저는 건설사들이 좀 더 망해야 한다고 생각합니다. 

2000년대 초반부터 계속된 부동산 활황에 편승하여 우후 준순처럼 늘어난 건설사가 너무 많습니다. 사람들이 살고싶어하지 않는 곳에 집을 지어 놓고 미분양만 잔뜩 발생시킨 책임도 있습니다.

 

건설사들이 흥하는 것도 시장원리요 망하는 것도 시장 원리입니다. 

 

최근 돈이 움직이는 모습을 보면 겉보기에는 멀쩡할 수도 있습니다. 주식시장은 계속해서 올라가고 부동산시장도 하락 상황에서 벗어났습니다. 하지만 현재의 금융시장을 '정상 패턴'이라고 보는 사람은 많지 않습니다. 계속된 저금리와 밀려드는 외국인 자금 속에서 돈의 절대적인 양은 늘었는데 정작 돈을 쥔 사람들은 어디에 맡겨야 할지 제대로 판단을 하지 못하고 있는 셈이다. 외형상으로는 큰 문제가 없지만 굉장한 불안함을 내포하고 있는 상태이며, 겉보기에는 균형을 이루고 있는 것처럼 보이지만 판판한 균형이 아니라 살짝 건드리면 한 쪽으로 쏠림 현상이 일어날 수도 있다고 합니다.

 

이자가 불리한 6개월미만 정기예금이 크게 증가한다고 하는데 여차하면 돈을 빼서 뭔가를 하겠다는 의도입니다. 집값은 상승하더라도 물가상승율 수준으로 가는 것이 합리적이며 또 중장기적으로 지속 가능한 수준이라야 경제에도 도움이 됩니다. 급등도 좋지 않다는 것이죠.

 

하지만 향후 상식밖의 돈의 쏠림 현상이 일어난다면 집값에 급격한 변화가 올 수 있는 가능성도 있음을 염두에 두셔야 합니다. 지난 수년간 물가상승율만큼 반영되지 못한

것이 한꺼번에 반영될 수 있다는 것입니다. 반드시 그렇게 된다기 보다는 IMF 후에 겪었던 경험에서 그럴 가능성을 말씀드리는 것입니다.

 

선도지역부터 시작된 상승 추세가 지역적으로 확산되고 부동산에 대한 관심과 감각이 덜한 일반인들에게까지 넓게 확산되는 시기는 빠르면 방학이 시작되는 12월 하순, 늦어도 내년 설이 지난 2월 정도가 되지 않을까 예상합니다.

 

다음주 시작되는 보금자리 3차 예비 청약물은 그 입주시기가 2015년 6월경입니다.

거기에 의무거주 5년에 전매제한 7년 또는 10년 이런 것 너무 믿지 마시기 바랍니다.

오히려 풍부한 유동성과 수요공급의 시장원리를 믿어시는 쪽이 더 현명한 결과를 낳을 것입니다. 현재 수요와 공급의 불균형이 시작되고 있고 시간이 지날수록 확실히 한쪽으로 기울어 지는 구조입니다.