내년 집값 최대 변수는 공급량

입주 물량 감소로 집값•전셋값 상승 전망 새 아파트 입주 물량 감소로 내년 하반기부터 집값이 상승세로 돌아설 것이란 전망이 나왔다. 한국건설산업연구원은 ‘2011년 주택ㆍ부동산시장 전망’이란 보고서를 통해 내년 입주 물량은 2010년보다 36.8% 줄어든 19만 가구로 이는 예년(2000~2010년) 물량 31만 가구 대비 39.6% 감소한 수치라고 분석했다. 연구원은 새 아파트 공급량이 크게 줄면서 집값은 내년 상반기에 강보합세를 보인 후 하반기에 오름세로 전환할 것으로 내다봤다. 연구원은 또 전세물건 부족현상이 내년에도 이어지면서 내년 전셋값은 3~4% 오를 것으로 전망했다. 연구원은 입주물량감소ㆍ매매수요의 전세전환 등을 전셋값 상승 요인으로 봤다. 2011년 주택ㆍ부동산 전망의 주요 변수 □ 2011년 부동산시장은 ‘지역별ㆍ상품별 수요집중’, ‘입주물량 감소’, ‘공급자 금융 어려움 지속’, ‘금리 추가 인상 가능성’, ‘추가 가격조정 가능성’이 주요 변수로 작용할 듯. ◇수요 측면=총량적 매매수요는 위축될 것으로 예상되나, 서울의 대규모 멸실 가능성이 존재하고 특정 지역이나 상품으로 수요가 집중할 것으로 예상됨. -주민등록상 세대 순증이 둔화되고 주택소비 주력 연령인 35~54세 가구수가 2011년부터 감소하는 것으로 전망되어 총량적 매매수요는 위축될 것으로 전망됨. -금융위기 이후 사업시기를 지연해온 정비사업들이 동시다발적으로 사업 속도를 내게 되면 서울을 중심으로 대규모 멸실 물량이 발생할 가능성이 존재함. -서울로 수요가 집중되면서 서울 대비 경기ㆍ인천의 매매가격 수준이 지속적으로 낮아지고 있음. 또한, 가격 하락폭이 적고, 월세 전환을 통해 수익률 보전이 용이한 소형주택으로 수요가 몰리고 있음. ◇공급요인=입주물량이 전년 대비 급감할 것으로 예상되며 LH공사의 어려움 등으로 2010년 공공 인허가 물량 감소 가능성도 존재함. -2011년 아파트 입주물량은 2010년 대비 36.8% 감소하여 1990년 이후 최저 수준일 것으로 예상되고 있음. 특히, 중형과 민간공급 아파트 입주물량이 큰 폭 줄어들 것으로 전망됨. -LH공사의 어려움 등으로 2010년 공공의 인•허가 물량도 계획 대비 축소되거나 지연되는 현상이 나타날 것으로 예상됨. -다만, 공급 소요기간이 짧은 도시형 생활주택을 등 아파트 외 주택 인?허가 실적이 호조를 보이고 있어 소형 주택 입주 감소분의 영향은 완충 할 것으로 전망됨. ◇금융요인=PF 부실ㆍK-IFRS 도입에 따른 공급자금융의 어려움은 공급감소로 이어질 것으로 판단되나, 미분양•미입주로 인한 할인 상품이 시장에 존재하여 상ㆍ하방 압력이 동시에 존재할 것으로 판단됨. -PF 대출 중 미착공 사업지 대출이 절반에 이르는 것으로 판단되며 리파이낸싱 위주의 유동화만 일어나고 있어 PF 사업의 어려움은 내년까지 이어질 가능성이 큼. -K-IFRS의 도입은 건설업체의 재무지표를 악화시키는 방향으로 작용할 것으로 예상됨에 따라 주택분양 사업을 기피하여 주택 공급량이 줄어들 가능성이 큼. -10만호에 달하는 미분양, 늘어나고 있는 미입주, 분양률은 하락하고 분양 및 입주 소요 기간은 길어지고 있어 건설기업의 자금압박이 심각할 것으로 예상됨. ◇정책요인=인플레이션 우려 등으로 추가 금리 인상의 가능성을 배제할 수 없고 8•29대책의 세제 개정(안)의 입법화 여부 및 시기에 따라 주택시장의 방향성 달라질 가능성 존재. -추가 금리 인상은 주택수요를 위축시켜 하방 리스크로 작용할 것으로 예상됨. -반면, 다주택자 양도세 중과 완화 2년 연장, 취?등록세 감면시한 1년 연장의 입법화 여부 및 시기에 따라 주택시장의 방향성이 달라질 수 있음. ◇가격조정=실물경기와 주택경기 간 탈동조화 현상이 오랫동안 유지되기 어렵고 선진국의 사례와 비교할 때도 가격조정 가능성은 낮은 것으로 판단됨. -경기권의 경우는 9%에 가까이 가격 조정이 이루어졌으며 미국?영국의 15% 선의 가격조정과 단순 비교하기는 어려움. -선진국 중에서도 캐나다는 금융위기 이후 지속적인 가격 상승이 이루어져 15개월 동안 16.8%의 주택가격이 상승함. -우리나라의 낮은 자가보유율과 비교적 건전한 주택금융시스템을 고려할 때 추가조정의 가능성은 낮은 것으로 판단됨. 새 아파트 입주 물량 감소로 하반기부터 상승세 전망 □ 아파트 입주물량 19만가구, 2010년 대비 36.8% 감소 전망 -2011년 아파트 입주물량은 2010년보다 36.8% 감소한 19만가구 공급이 예상됨. -서울은 2010년 대비 증가가 예상되나, 수도권 전체로는 35.7% 감소하고 대부분의 물량이 경기에서 감소할 것으로 예상. -기타 광역시 43.0%, 지방은 45.2% 감소할 것으로 예상되며 대전, 충남, 제주를 제외하고 모든 지역이 예년(2000년~2010년) 대비 두자릿수 이상 감소함. -서울은 2010년 대비 아파트 입주물량도 증가하고 아파트 외 실적 호조로 입주물량 감소의 영향이 크지 않을 것으로 예상되나, 경기권과 부산의 입주물량 감소에 따른 전세가격 불안요인이 큰 것으로 판단됨. □ 2011년 분양물량 전년 대비 2만가구 증가한 22만가구 예상 -2011년 아파트 분양물량은 2010년보다는 소폭 증가하는 22만가구 수준으로 전망됨. -2010년 분양물량은 전년 대비 12.5% 감소한 20만가구 수준으로 전망됨. 연초 분양계획 물량이 26만가구 수준이었으나 실적은 20만가구에 그칠 것으로 예상됨. -2011년 분양물량은 아파트 인허가 실적의 감소, 공급자 금융의 어려움 등은 유효함. 2010년 분양되지 못하고 이연된 물량, 2008년부터의 분양 감소의 영향 등으로 2010년보다는 소폭 증가할 것으로 예상됨. 그러나, 총량적 수요 감소에 따라 증가폭은 제한적일 것으로 전망됨. □ 2011년 주택 건설 사업 승인 실적 40만가구 수준 전망 -인ㆍ허가 물량은 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나 2011년 인허가 실적은 40만가구 수준으로 전망됨. -9월까지의 공공 인허가 급감, LH의 어려움을 고려할 때 3개월 내에 2010년 주택종합계획 목표인 40만가구를 달성하기는 어려워 38만가구 수준에 그칠 것으로 예상됨. -그러나 2011년은 LH 문제가 일단락될 것으로 예상됨. 따라서 공공의 물량들이 보금자리주택 공급 계획에 따라 보다 공격적으로 인허가를 받을 가능성이 존재함. -선행지표로서의 아파트 인ㆍ허가 실적의 의미가 점점 약화되고 있음. 인ㆍ허가 실적 증가는 2~3년 이후 입주물량 증가로 해석하던 과거의 패턴과는 다른 양상이므로 인ㆍ허가 실적 판단 시 이러한 패턴 변화를 고려해야 할 것임. □ 2011년 전세가격 3~4% 상승 전망 -전세시장은 입주물량 감소, 매매수요의 전세전환, 전세의 월세 전환 등의 수요 이동에 따라 3~4% 내외의 가격 상승이 지속될 것으로 예상됨. -경기도를 중심으로 입주물량이 급감하고 광역권도 두자릿수 이상 입주물량이 감소. -매매수요의 전세 전환 및 유보에 따른 수요 증가, 전세의 월세 전환에 따른 실질적인 임대료 상승 요인들이 존재하여 가격 상승이 이어질 것으로 예상됨. □매매가격, 공급 감소 및 특정 지역ㆍ상품에 대한 수요집중으로 1~2% 상승 -전국 부동산 가격은 2010년보다는 침체상황을 다소 벗어나 상반기 강보합, 하반기 상승세 본격화로 2011년 전체적으로는 1~2% 내외의 변동성을 보일 것으로 예상됨. -수요 위축이 지속되겠지만, 이와 함께 공급량도 큰 폭 줄어들어 가격 상승세 반전에 도움이 될 것으로 예상됨. -주택시장은 서울과 소형주택을 중심으로 가격이 상승하면서 지역별, 상품별로는 다른 양상을 보일 것으로 예상되며 과거와 같은 전역적 상승이라 보기는 어려움. -지방 시장도 부산ㆍ대전의 호황이 2011년까지 이어질 것으로 예상되나 지방 전역의 호황으로 판단하기 어려우며 올해 수준을 유지할 것으로 예상됨. -특히, 신규주택시장의 온도가 기존주택 시장과는 다르다는 점을 고려해야 할 것임. □ 전망의 시사점과 과제 ◇이전과는 다른 상승세=2011년 주택 매매가격이 상승하더라도 과거와 같은 호황기가 아니라는 점은 시장 참여자 모두가 인식해야 할 것임. -과거 총량적 주택 부족 시기에 나타났던 가격앙등이 아니라는 점을 잊어서는 안 됨. 이는 전역적 가격 상승이 아니라 국지적•상품별 가격 상승에 의한 결과임. -2010년 지방시장의 가격 상승이 이루어졌음에도 불구하고 분양률은 여전히 수도권에 미치지 못하고 있다는 점은 시사하는 바가 큼. ◇빠른 수요트렌드 이동=주택규모 축소, 도심 집중이라는 큰 트랜드에 맞는 주택상품 개발 및 공급에 주력해야 할 것임. -주택의 수요가 규모 측면에서는 다운사이징하고 있으며 공간적으로는 도심지역에 더욱 집중하고 있음. -매매수요가 임차수요로 머물러 있어 분양시장의 어려움이 지속될 것으로 예상되며, 전세시장은 소형을 중심으로 빠르게 월세시장으로 옮겨갈 가능성이 큼. -고급 주택의 임차를 원하는 고소득층, 외국인 등의 계층이 존재하나, 이들을 위한 체계화된 임대주택 상품은 전무한 실정이므로 특화된 임대차 주택 상품 개발을 통해 새로운 시장 창출도 가능할 것으로 예상됨. -인구 감소에 따른 총량적 수요 감소기에 대응하기 위해서는 친환경 주택, 스마트 홈 등 새로운 상품 개발을 통한 수요 창출을 위한 노력도 병행되어야 할 것임.

함종선 jsham@joongang.co.kr