오피스텔 청약광풍시대, 건설사만 이익?

고분양가에 임대수익율 기대치 이하    

 

*한경독자여러분 여러분의 성원에 힘입어 이번에 신간(시장을 이기는 부동산 특강 SHOW)을 내게 되었습니다. 한경에 올린 내용외에도  글로벌한 시각으로 많은 내용을 담았습니다.시간내서 한번 읽어 보시면 많은 도움이 될것입니다.
http://www.yes24.com/24/goods/4303811 

베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 해당 투자상품에 대한 문의도 증가하고 있다. 특히 오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있어 소액투자자들에게 인기가 높다.

 

 ‘강남역 아이파크’ 오피스텔의 경우 일반 청약이 무려 230실 모집에 총 7521건이 접수돼 평균 32.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 일반청약에 앞서 진행한 거주자 우선청약에서도 총 58실(분양물량의 의20%) 모집에 2134건이 접수돼 평균 36.7대 1의 경쟁률을 보였을 정도다. 청약율이 높았던 만큼 계약율도 100%를 기록했다고 업체측에서 밝히고 있다.

 

오피스텔은 총부채상환비율(DTI) 등 주택에 적용되는 대출 규제를 받지 않는다. 또한 오피스텔을 갖고 있어도 무주택 청약자격이 유지되고  재당첨 금지 등의 제약이 없다는 장점으로 인해, 연일 수십대일의 경쟁을 보이는 것이다..

 

 비교적 소액으로 투자하고 임대수익이 가능한 점 때문에 투자자들이 오피스텔에 몰린것으로 추정된다. 갈수록 인기가 떨어지는 아파트에 비해 임대수익형상품이 대세인 만큼  이와 같은 상품에  대한 구애는 뜨거울 것으로 예상된다.

 

특히 여윳돈 1억원 정도를  가지고   오피스텔을  임대수익확보 차원에서 분양 받을려는 수요가 많기 때문에 이런 분들에게  앞으로도 소형오피스텔이 구미에 딱  맞는 상품이라고 할수 있다. 

 

임대수익율, 기대치 이하 

 

엄청난 청약열풍에도 불구하고 임대수익율은 기대치 이하다.

 

해당 오피스텔과 얼마전 청약을 끝낸 논현동 LIG 리가의 경우 3.3㎡당 1500~1600만원대로 ,예상 임대료수준이 4% 대에 불과하다. 취등록세 중개수수료, 공실율까지 감안하면 수익율이 더 떨어진다.

 

 ‘강남역 아이파크’오피스텔의 경우 계약면적 49 ㎡의 분양가가 3억원에 달하는데 인근지역의 비슷한 평수의 오피스텔  매매가는 1억 8천~2억선에 불과하기 때문에 분양가가 상대적으로 비싸게 책정되었다고 볼수 있다. 신규오피스텔 물량을 감안하더라도 3억원선에 49 ㎡를 분양받은 계약자의 경우, 보증금  1천만원에 매월100~120만원정도밖에  받을 수 없다. 월세를 120만으로 잡는다고 해도 수익율로 보면  연 4% 선에 불과하다.

 

도심지 오피스텔 임대수익율이 수도권 외곽보다 제 아무리 낮고, 수익형 부동산이 대세라  하더라도  연4% 정도의 임대수익율을 맞춰 분양가를 책정한 것은 업체측의 지나친 폭리하고 밖에 생각할 수밖에 없다.  

 

금리상승에 대비해 연 수익율 5% 이상 되는 곳 선택해야    

 

은행대출금리수준이 5.5~6% 가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할 때도 임대수익율이  최소 연5% 이상 나오는 지역을 선택하는게 좋다. 부족한 자금 중 일부를   대출 받아 임대사업을 하는 경우도 가정해야 한다. 환율전쟁도 일단락되어지는 분위기에 접어든 만큼 금리상승을 대비해야 한다. 금리가 오르게 되면 그에따라 투자 수익율도 떨어질 수 있기 때문이다. 

 

오피스텔, 아파트에 비해 전용율 불리

 

전용율은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45%~70%선이다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용율이 아파트보다 상대적으로 적다. 아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준하여 오피스텔 투자하는데  한번쯤은 꼭 체크해 봐야 한다.

오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야 한다는 점도 유의하여야 한다. 아울러 공실에 대한 위험도와 수익률 확인은 필수다.  

 

임대사업 시, 부가가치세 환급을 통한 절세

소득이 적은 배우자 명의로 계약하는것도 고려해볼만

오피스텔 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다. 오피스텔을 분양받게 될 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우(건물분의 10%,통상매입가의5~ 7%가량) 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다.
오피스텔 양도소득세 절세전략은 양도당시 부동산 실질 이용 상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산한다는 점이다. 상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 임대소득이 종합소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점을 점검해봐야 한다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금을 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.

 

경쟁 상품 출현 대비해야

 

일부 지역의 경우 고시원, 다가구, 도시형 생활주택 등의 경쟁상품들의 공급이 크게 늘면서 상대적으로 오피스텔  임대수익률이 시간이 갈수록  떨어지는 경우가 있다.

또한  오피스텔과 같은 수익형 상품의 경우 향후 개발기대감을 거의 기대할수 없다는 점도 체크해야 한다.

 

 결론적으로  오피스텔 청약광풍에 휩쓸려 업체측에서 터무니 없는 분양가를 책정하기 전에, 투자자들도  적정임대료를 받을 수 있도록  건설사, 투자자, 임차인 모두 상생하는 고민을  해야 할 때이다.

 

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]