전문가 53인, 현 부동산 시장을 논하다

“8·29 효과 미미…후속대책 시급”

“후속대책 필요” 64.1%… 자중론, “회복세 나타나는 중” 49.2% “보금자리사업 전면재검토”, 상가·오피스텔 ‘뜬다’=

정부가 8.29대책을 발표한 지 두달여가 지났지만 아직도 국내 주택·부동산시장은 안개 속에 휩싸였다. 오히려 지속되고 있는 전셋값 상승세가 전세난을 부추겨 무주택서민들은 새 아파트를 분양받을 수도, 전세를 구할 수도 없는 진퇴양난에 빠졌다. 가을 성수기에 접어들었지만 건설사들은 예정된 분양시기를 계속 미루고 있는 상태다. 입지가 뛰어난 곳에 내놓는 아파트들도 평소보다 10~20% 이상 싼 분양가를 책정해야 수요자들이 관심을 가지는 상황이다. 업계와 전문가들 사이에서도 부동산 시장이 대세하락에 접어들었다는 주장과 서서히 회복세를 나타내고 있다는 주장이 상반되게 나타나 혼란이 가중되고 있다. 이에 본지는 수요자들이 현 부동산 시장을 올바르게 이해하고 대응할 수 있도록 주택·건설·부동산 업계 전문가 53인을 대상으로 설문조사를 실시, 현재 국내 부동산 시장의 현안 및 대응방안, 향후 전망을 들어봤다. 설문조사는 8.29 대책, 보금자리주택사업, 국내 집값 등 현재 이슈가 되고 있는 항목들로 구성됐으며 주택 수요자들과 투자수요를 위해 내 집 마련 적기와 유망 부동산 투자 상품에 대해서도 물어봤다. 우선 8.29 대책과 관련, 전체 3분의 2에 해당하는 전문가들은 후속대책이 필요하다고 대답하며 여러 가지의 대책을 제시했다. 국내 집값은 보합세나 소폭 상승을 예견하는 사람들이 많았고 내 집 마련 시기는 올해부터 내년 상반기까지라는 의견이 컸다. 최근 논란이 많은 보금자리사업에 대해서는 절반에 가까운 응답자들이 전면 재검토가 필요하다고 입을 모았다. 유망 부동산 투자 상품으로는 상가, 오피스텔이 가장 큰 비중을 차지한 반면 아파트를 꼽은 사람은 많지 않아 투자 상품으로서 아파트의 매력이 크게 떨어진 것으로 나타났다. 대책 보완 필수… 다음은 ‘양도세 감면’? 업계에서는 부동산 시장 거래 활성화와 건설사의 유동성 마련을 위해 정부가 내놨던 8.29 대책의 효과는 크게 나타나고 있지 않다는 것이 중론이다. 그렇다면 후속 대책이 필요한 것일까? 설문 응답자 중 64.1%(34명)는 ‘매우 필요하다(35.8%)’, ‘필요하다(28.3%)’고 응답해 대책의 보완을 바라고 있었다. 한국주택협회 김진철 기획실장은 “지금과 같은 상태에서 확실한 가처분소득 증가 없이 대출규모만 늘려준다고 빚을 더 내서 집을 사려는 사람은 많지 않을 거라 생각된다”며 “중요한 것은 집값이 급격한 상승은 아니더라도 추가하락하지는 않을 거라는 메시지를 주는 것”이라고 말했다. RE멤버스 고종완 대표도 “대책 효과가 미흡하고 전세난이 심화돼 무주택자의 추가부담이 가중됐다”며 “부양책이든 규제책이든 서너번은 나와야 시장 참여자가 정책의지를 인지해 영향력이 분명히 나타나게 된다”고 강조했다. 건설사 중역들 중 다수도 추가대책이 필요하다고 응답해 눈에 띄었다. 삼성물산 주택사업본부 최일성 상무는 “시장 자율기능 중심으로 정책이 전환돼야 한다”고 답했으며 GS건설 임충희 본부장은 “부동산 시장의 자금흐름이 왜곡돼 활성화가 시급”하다고 지적했다. 금호건설 장주환 상무도 “장기간 부동산 침체는 전체 경기에 악영향이 될 수 있으므로 유연한 금융지원이 필요하다”고 조언했다. 동부건설 김경철 상무는 “8.29 대책은 전혀 효과가 없어 양도세 완화와 같은 수요자들의 심리적 안정감을 꾀해야 할 것”이라고 강조했다. 한편 후속대책이 필요하다는 응답자들은 추가돼야할 대책으로 양도세 감면(31%), 분양가상한제 폐지(28.2%), DTI(총부채상환비율) 영구폐지(23.9%), LTV(주택담보대출비율) 완화(12.7%) 등을 비교적 고르게 꼽았다. 그 중에서는 양도세 감면의 선택이 가장 많아 수요자들의 부담을 줄이는 것이 거래 활성화에 도움이 된다고 보는 것으로 풀이된다. 반면 LTV 완화는 상대적으로 적은 비중을 차지했다. 특히 추가대책을 언급한 34명 중 8명은 중 3가지 이상의 대책을 꼽았으며 이 중 3명은 4가지 항목을 모두 선택해 추가대책이 절실함을 피력했다. 보기에 제시된 항목 외에 기타의견을 나타낸 사람들은 소형 실수요 대상 수혜정책에서 조건부로 중대형까지 확대하는 투자 수요 유인책과 취·등록세 완전감면 등을 제안했다. “시장 조정기, 후속대책은 혼란만 가중” 대책이 필요하지 않다거나 조금 더 기다려보자는 의견도 35.9%(19명)를 기록했다. 대책이 필요없다는 응답자들은 15.1%로, 시장에 맡겨야한다는 의견이 우세했다. SH공사 도시재생사업본부 배경동 본부장은 “정부는 시장 기능이 원활히 작용되도록 할 책임은 있어도 시장자체 기능에 명백한 문제가 없는 한 개입 당위성은 없다”며 “이번 안정화 추세를 정상화 과정으로 간주, 시장의 자율성에 맡겨야 한다”고 봤다. 강남대학교 부동산학과 김영곤 교수는 “규제를 해결한다고 시장이 활성화될 상황이 아니고, 중산층을 안정화시킬 수 있는 근본적 해결책을 목표로 해야한다”고 지적했다. 조금 더 기다려야한다는 응답자들(20.8%)은 현재 대책의 효과가 조금씩 나타나고 있으며 성급한 후속대책은 오히려 악이 될 수 있다고 우려했다. 더원솔루션 김재일 이사는 “언론발표와는 다르게 10월 둘째주부터 부동산 매수세가 조금씩 살아나고 있는 듯하다”고 분석했다. 주택산업연구원 김찬호 연구실장은 “최근 주택시장은 호황국면 이후 조정기 과정을 겪고 있는 것으로 현재 매수심리가 위축된 것은 정책에 의한 것이 아니라 여전히 주택가격이 높고, 좀 더 조정이 필요하다고 보는 수요자가 우세하기 때문”이라며 “후속대책으로 상황이 크게 달라질 여지는 없으며 오히려 내수경기 호전이 가시화되면 미래 소득증가에 대한 기대심리가 커져 부동산 시장이 다시 활성화될 수 있다”고 주장했다. “내년, 집값 오른다” 43.4% 현재 약세를 면치 못하고 있는 집값의 향후 전망에 대해서는 의견이 분분했지만 하락할 것이라는 예상보다는 보합세를 유지하거나 오를 것이라고 보는 사람들이 총 23명(43.8%)으로 더 많았다. 전체 39.6%에 해당하는 21명은 현재부터 내년까지 국내 집값이 0~5%, 2명(3.8%)은 5~10% 상승한다고 내다봤다. 현재 국내 집값이 바닥을 치고 있기 때문에 반등할 것으로 보인다는 말이다. 특히 전셋값이 치솟고 있기 때문에 상대적으로 중소형 매물 위주로 매매수요가 발생할 것으로 보는 시각도 있었다. 김찬호 연구실장은 “전세가격 상승이 계속될 경우 상대적으로 주택매수심리가 높아진다”며 “과거 변동과정을 토대로 볼 때, 올 하반기까지는 조정이 계속되고 내년 상반기부터 상승세로 전환될 가능성이 있다”고 전망했다. 국민은행과 부동산정보업체의 자료에 따르면 그칠 줄 모르던 주택 매매가격은 중소형 매물이 거래가 늘어나며 그 하락세가 최근 들어 조금씩 주춤하는 양상을 보이고 있다. 이는 서서히 반등의 기미를 나타내고 있다는 징후로도 볼 수 있지만 아직까지는 여전한 하락세를 기록 중이기에 섣부른 판단은 이르다는 의견도 많다. 반면 11명(20.7%)은 집값이 하락할 것이라는 견해를 내놨다. 그 중 6명(11.3%)은 5~10% 하락을, 나머지는 0~5% 하락을 선택했다. 이들은 현재 신규분양이 신통치 않거나 매매 거래가 원활하지 않음은 수요자들이 돈이 없어서가 아니라, 주택가격이 높다고 생각하거나 앞으로 더 떨어지길 바라는 것이기 때문에 가격하락 여지가 있다고 분석했다. 이는 규제를 푸는 부동산 후속대책이 필요 없다는 의견과 상통한다. 실제로 응답자 중 후속대책이 필요하지 않다고 응답한 사람 중 거의 대부분은 집값의 하락을 선택했다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “최근 주택에 대한 관점은 자금이 있어도 주택을 구입하지 않는다는 것이다”라며 “5~10% 정도 주택가격이 더 떨어진다면 구매심리가 어느 정도는 살아날 것”이라고 예상했다. 기타 의견으로는 “내년 이후부터 상승할 것”, “주택의 가치는 원가와 수요에 따라 실거주가치까지 지속적으로 하락해야 한다” 등이 있었다. “집 장만은 올 하반기·내년 상반기에” 그렇다면 내 집 마련을 준비하는 수요자들은 언제쯤 집을 사는 것이 좋을까? 전문가들 중 38명은 ‘올 하반기’나 ‘내년 상반기’가 내 집 마련 적기라고 응답했다. 이는 전체 응답자의 71.7%에 달하는 높은 수치로 지금 집값이 많이 하락했으니 집값이 다시 오르기 전에 사두는 게 낫다고 판단한 것으로 풀이된다. 올 하반기가 집을 사기에 좋다는 응답자는 전체 53명 중 22명(41.5 %)으로 가장 많았으며 내년 상반기를 선택한 사람은 16명(30.2%)으로 두 번째를 차지했다. ‘내년 하반기’는 5명(9.4%)으로 적은 비중을 차지했고 아예 ‘내년 이후’를 선택한 사람은 7명(13.2%)이었다. ‘알 수 없다(1.9%)’나 ‘가급적 버틸 수 있을 때까지’란 의견도 있었다. 부동산114 김규정 콘텐츠본부장은 “가격 변동, 경기 변동성에 의존하는 내 집 마련 시기 조절서 벗어나야 한다”고 조언했다. 뜨거운 감자 보금자리, ‘갑론을박’ 정부가 추진 중인 보금자리사업에 대해서는 절반에 가까운 49.2% (27명)가 ‘전면 재검토’를 택했다. 최근 보금자리사업은 일부 강남권 단지에서는 청약열풍이 이는 반면, 상대적으로 입지가 떨어지는 경기권에서는 미분양이 발생하는 등 양극화 우려가 나오고 있다. 또한 주택가격이 하락하면서 보금자리주택의 가격 경쟁력이 떨어지고 있다는 지적도 제기됐다. 레피드경제연구소 권대중 대표는 “보금자리 주택공급으로 민간 주택사업이 큰 영향을 받고 있다”며 “민간에 큰 영향을 주지 않는 범위에서 중장기적 추진과 민간주택사업의 선의의 경쟁이 이뤄질 수 있도록 전면재검토가 필요하다”고 역설했다. 보금자리주택의 전면 재검토를 주장하는 사람들의 상당수는 임대주택으로의 전환을 제안했다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “분양주택을 서민을 위한 임대주택으로의 전환이 바람직하고 분양전환기간을 짧게 해, LH의 부담도 동시에 더는 게 필요하다”고 말했으며 닥터아파트 이영진 리서치연구소장도 “공급시기를 조절하는 것도 중요하지만 보금자리주택의 물량 조절을 비롯해 분양주택이 아니라 임대주택 공급에 초점을 두는 방향으로 전면 재검토해야 한다”고 주장했다. 한국건설산업연구원 두성규 실장은 “보금자리사업은 긍정적 요인이 많으나 분양물량이 섞여있고 민간수요를 이전시키거나 대기수요로 전환시키는 등 시장왜곡을 불러오는 측면이 있다”며 물량이나 시기 조정과 함께 서민들을 위한 임대위주로 사업을 추진하는 방안을 제시했다. 이처럼 임대로의 전환은 ‘민간 물량을 늘려야 한다’를 선택한 응답자(5명·9.1%)들의 의견과도 일부 일치했다. 아파트 분양물량은 민간사업자가 맡고 임대물량은 공공이 맡아 충돌을 최소화하자는 뜻이다. 또한 보금자리사업을 주도하는 LH의 자금난이 심각한 것으로 알려져 부담을 주기 위해서라도 민간의 물량을 늘려야 한다는 목소리도 높았다. 보금자리사업의 전면 재검토 다음으로 가장 큰 비중을 차지한 대답은 ‘공급시기 조절’로 23.6%에 해당하는 13명이 선택했다. 이들은 정부가 중점적으로 추진 중인 사업을 전면 재검토하는 것은 이르며 적절한 공급시기와 비율 등을 조정해야 한다고 답했다. 부동산뱅크 장재현 책임연구원은 “보금자리 사업을 중단하는 것은 많은 혼란을 가중시킬 뿐”이라며 “보금자리 공급이 단기간 너무 많은 물량이 공급됨에 따라 수도권 시장이 어려웠던 만큼 적절한 시기 조절이 필요하다”고 말했다. 부동산써브 함영진 실장도 “지역상황(주택 수급)에 맞는 공급비율 조정 및 공급시기 조절”을 제시했고 대우건설 주택본부 윤철웅 상무는 “시장 논리에 맞춰 공급과 가격의 조절역할을 해야 한다”고 강조했다. ‘현 상황을 유지해야 한다’고 답한 사람은 6명으로 10.9%를 차지하는데 그쳤다. 이중에는 애초부터 서민을 위해 만든 정책이니만큼 원래의 취지를 지켜야하며 건설사들의 요구에 좌지우지하는 정부정책은 의미가 없다고 주장하는 의견들이 나왔다. 한편 ‘분양가 조정’을 답한 사람은 2명(3.6%)이었고 “보금자리지구의 실수요 선호도를 높여야한다” 등의 기타의견도 있었다. 유망 투자 상품, 수익형부동산 ‘1위’ 과거 아파트가 대량으로 공급되던 시절, 아파트는 ‘사기만 하면 돈 되는’ 투자 상품이라는 인식이 강했다. 그러나 올 들어 주택거래가 실종되며 아파트값은 지속적인 하락세를 보이고 있다. 그러자 점차 투자 상품으로서 아파트의 가치는 하락하기 시작했다. 반면 오피스텔이나 상가 같은 수익형 부동산 등이 투자 상품으로 관심을 모으고 있다. 이 같은 현상은 설문조사에도 그대로 드러났다. 향후 가장 유망한 투자 상품을 묻는 질문에 아파트는 전체 16.4%에 불과했다. 반면 ‘오피스텔이나 상가’는 41%의 가장 높은 비율을 기록, 최근 인기를 실감케 했다. 이 답을 선택한 한 전문가는 “최근에는 1~2인 가구 증가, 고령화 등으로 소형 오피스텔이 수요가 증가하고 있으며 안정적인 수익이 기대되는 상가나 오피스텔에 대한 관심이 높다”고 설명했다. 특히 요즘 같은 저금리 시대에 수익형 부동산은 임대수익이 정상적으로 발생한다면 은행 금리보다 비교적 높은 수익을 얻을 수 있기 때문에 인기가 높다는 의견도 있었다. 또한 이 상품들은 임대수익 외에도 시간이 지나면 건물 자체의 시세 차익도 발생한다는 장점도 있다. 두 번째로는 ‘토지(24.6%)’의 인기가 높았다. 고종완 대표는 “내년까지 30~40조에 이르는 토지보상비가 지급되고, 통상 보상비의 절반정도는 토지에 재유입되는 경향이 강해 내년에는 토지가 가장 유망하다”며 “수도권은 제2경부고속도, 제2수도권외곽순환도, 뉴타운지구 등 각종 개발로 인해 해당지역의 토지가격은 상승가능성이 높다”고 예상했다. 태한부동산컨설팅 설춘환 대표도 “개발호재 내지는 이슈가 있는 지역의 토지를 선점하는 것이 중요하다”고 조언했다. 또한 이들 외에도 기타 다양한 부동산 관련 상품들이 유망 상품으로 꼽혔다. 지목114 전종철 대표는 “향후 10년 이상 부동산 시장은 리츠 중에서도 자기관리형 개발 리츠가 주도할 것”이라며 부동산 리츠를 추천했고 임대주택연구소 한문도 소장도 “간접투자를 활용한 해외 리츠상품 정도가 유망하다”고 말했다. 이밖에도 소형주택 또는 대체 주거상품, 한강변 다세대주택, 건강주택, 커뮤니티사회주택, 도심 캡슐주택, 숙면 임대주택 등이 유망할 것이라는 의견도 있어 눈길을 끈다. 한국주택신문 이명철 기자 lmc@housingnews.co.kr 설문에 참여해주신 분들(가나다 순) 강공석 투모컨설팅 대표, 강은 지지옥션 팀장, 강찬희 롯데건설 주택연구소 소장, 고종완 RE멤버스 대표, 권대중 레피드경제연구소 대표, 김경철 동부건설 상무, 김규정 부동산114 콘텐츠본부장, 김동재 한미파슨스 상무, 김부성 부동산부테크연구소 소장, 김영곤 강남대학교 부동산학과 교수, 김재일 더원솔루션 이사, 김종욱 포래드컴 대표, 김진철 한국주택협회 기획실장, 김찬호 주택산업연구원 연구실장, 김학권 세중코리아 대표, 김학도 인천로봇랜드 본부장, 김흥수 미래기업평가원 원장, 두성규 한국건설산업연구원 실장, 박대원 상가정보연구소 소장, 박동섭 GS건설 건축기술 상무, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박원갑 스피드뱅크 소장, 박창현 현대엠코 이사, 배경동 SH공사 도시재생사업본부 본부장, 백성준 한성대학교 부동산학과 교수, 봉희룡 한화건설 주택영업본부 전무, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 설춘환 태한부동산컨설팅 대표, 신현복 한라건설 기획부 부장, 심현배 현대건설 주택사업본부 판매영업부 부장, 안동건 부동산차트연구소 대표, 안종환 미래부동산교육연구소 소장, 우용표 RTN파트너즈 대표, 유광산 유광토건 대표, 윤철웅 대우건설 주택본부 상무, 이상엽 우림건설 전략기획실 부장, 이영진 닥터아파트 리서치연구소장, 이용근 경기도시공사 보금자리사업단 단장, 이춘재 RTN부동산TV 대표, 임충희 GS건설 본부장, 장경철 한국창업부동산정보원 이사, 장인석 착한부동산연구소 대표, 장재현 부동산뱅크 책임연구원, 장주환 금호건설 상무, 장태일 태양시티건설 부회장, 전종철 지목114 대표, 조준현 대한건설협회 계약제도실장, 최광석 로티스합동법률사무소 대표변호사, 최일성 삼성물산 주택사업본부 상무, 최진곤 다인컨설팅 대표, 하창식 도시와사람 회장, 한문도 임대주택연구소 소장, 함영진 부동산써브 실장