지방은 주도주, 수도권은 비주도주

이주호

 

2010년대는 지방 전성시대이다

 

우리는 2000년대 부동산시장을 생생히 기억하고 있습니다.

김대중정부의 경기부양책에 힘입어 코스피지수의 대세상승 등 실물경제 회복이 없었는데도 불구하고 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2005년 강남권중대형 전성시대가 있었습니다. 이때 지방은 강남권부동산에 편승하여 오르는듯 하다가 2003년쯤 강남권부동산이란 주도주에 밀려 힘한번 제대로 쓰지 못하고 풀썩 주저앉고 말았습니다.

주도주 강남권부동산과 비주도주 지방부동산의 투자수익률은 천지차이였습니다.

지금은 수도권과 지방 부동산시장이 완전히 따로 움직이고 있습니다. 한마디로 극과극을 달리고 있습니다. 여기서 지방은 경상도, 전라도, 세종시 인근 충청도, 강원도를 말하고 인천과 천안.아산은 수도권 범주에 들어 갑니다. 그러하기 때문에 인천은 부산, 대전 등 여타 지방과 움직임이 확연히 다릅니다.

2001~2005년까지 강남권부동산 가격이 워낙 많이 올라 작금엔 그 어떤 호재가 나오더라도 힘을 쓰지 못하고 있고 인플레, 코스피지수의 대세상승 등 실물경제 회복, 내수호경기 시대를 맞아 그동안 소외되고 저평가된 지방부동산은 오르는 것은 어찌보면 당연한 경제논리인지도 모릅니다.

작금의 전국 부동산시장 흐름은 부산, 대전의 훈풍이 대구로 이어지고 대구 부동산 훈풍이 불면 1년뒤 수도권에도 훈풍이 분다라는 타이틀의 신문기사가 나오고 있는데 이는 곧 작금의 주도주는 지방이고 수도권은 지방이 주도하니 마지못해 따라오는 비주도주란 얘기입니다. 요즘의 수도권 부동산시장을 바라보고 있노라면 2000년대의 비주도주인 지방 부동산시장을 바라보고 있는듯 합니다.

지방 후발주자 대구의 경우 2007~2009년까지 내리 3년동안 내렸는데 올해 약상승률을 기록, 적어도 2012년까지는 상승세가 이어질 것으로 예견됩니다. 요즘은 지방대세라 그런지 어떤 지방이라도 한번 상승세를 타면 한 3년 정도 상승세가 이어지는 것 같았습니다. 부동산 전망에 있어서 이러한 기술적 지표는 무시할 수 없습니다.

증시에서든 부동산에서든 주도주와 비주도주의 투자수익률은 하늘과 땅 차이이며 극과극을 달립니다.

필자는 금반 지방부동산 대세상승이 상당한 기간동안 이어질 것으로 확신합니다.

1990년대 초반 이후 20여년만에 오는 금반 지방대세는 수십년만에 오는 지방대세라 그 폭발력이 대단할 것입니다.

왜냐하면 IMF이후 잃어버린 서민경제에서 이제 중산층 경제가 조금씩 나아지기 때문입니다.

코스피지수의 대세상승과 실물경제 회복, 내수 전성시대, 자영업 회복은 곧 중산층 경제, 부동산과 직결됩니다. 그리고 인플레가 저평가 부동산을 한단계 더 격상시켜 줄 것입니다.

작금에 있어서 강남권부동산을 포함한 수도권부동산의 가장 큰 단점은 고평가, 고가격대입니다. 이러한 대상은 아파트의 경우에만 국한되고 그동안 아파트에 비하여 상대적으로 가격 상승이 덜한 오피스텔 등 수익형부동산은 별도의 길을 걷고 있습니다. 그래서 지방은 아파트, 수익형부동산은 수도권이 대세라고 하는가 봅니다.

IMF이후 전국 부동산시장의 흐름을 보면

2008년에 바닥을 찍고 2009년에 다소 상승하였다가 2010년도에 다시 하락하고 2001~2005년 강남권 대세상승, 2006년 하반기~2008년 상반기까지 노도강 등 강북 및 수도권 소외지역 대세상승으로 무려 2008년까지 10여년동안 서울 및 수도권부동산 대세상승이 있었습니다. 이때 지방은 그야말로 서울 및 수도권부동산에 가려 꼼짝달싹 못했습니다.

그러하던 지방이 2007년 하반기부터 시작된 부산 해운대발 훈풍이 이제는 지방 전체로 확산되고 있습니다. 개인적으로 볼때 지방대세는 이제 시작이며 2008년까지 서울 및 수도권부동산이 대세상승하였듯이 지방부동산도 2018년쯤까지 대세상승할 수도 있다고 제기합니다.

이러한 지방대세는 종전에는 보지못한 것으로 그동안 수도권에만 국한된 부동산시장의 틀을 깬 역사적인 지방 부동산 대반란이라고 할 수 있습니다.

대한민국은 국토가 좁습니다. 이제 코스피지수의 대세상승 즉 실물경제의 회복으로 대한민국도 선진화 시대에 진입하게 됩니다.

선진화 즉 선진국 시대에 진입할려면 수도권경제로는 한계가 있고 수도권과 지방경제가 상생해야 한다고 생각합니다.

1980년대 후반 인천국제공항건설때만 하더라도 그동안 수도권 위주의 경제였지만 이제 수도권과 또다른 크나큰 경제권은 부산.대구.경남.경북을 아우르는 남부국제공항건설로 본격적인 지방화 시대가 열려야 합니다.

진정한 지방화 시대는 혁신도시.기업도시처럼 단순 배분적인 도시건설적인 측면이 아니라 실리적인 국토 건설 즉 남부국제공항건설 등 경제성있는 도시 및 지역 건설이 되어야만 비로소 지방화 시대가 실질적으로 이루어진다고 생각하고 있습니다.

지방의 경제권, 지방의 발전은 곧 선진화 즉 선진국 시대로 가는 길입니다.

인플레, 코스피지수의 대세상승, 실물경제 회복, 내수 전성시대, 선진화로 가는 길, 저평가, 저가격대 등 이러한 모든 것이 어우러져 금반 지방대세로 가고 있습니다. 지방의 인구감소 등은 이제 더 이상의 악재가 아닙니다. 오히려 수도권의 고평가, 고가격대가 악재입니다.

필자는 이러한 지방대세가 완전히 끝나는 2015~2020년 사이에 인구 감소 등으로 인한 부동산 가격 폭락 등 충격 이후에는 서울 요지 부동산이 향후 2020년대를 대비하여 지방대세의 바톤을 이어받지는 않을까하고 생각하고 있습니다. 그때까지는 지방대세라는 말입니다.

일부 사람들이 우리나라가 1980년대 일본 부동산의 전철을 밟아 부동산 가격이 폭락할 수도 있다는 전망을 하고 있는데 필자는 여기에 대해 이견을 달리합니다.

대한민국 경제가 크게 성장할 수 있는 2018년 평창동계올림픽 유치, 2022년 대한민국 단독 월드컵이 유치가 되면 대한민국이 한단계 더 도약하게 될 것입니다.

이러한 도약의 희망이 있는한 대한민국 부동산도 한단계 더 도약하게 됩니다.

저탄소 녹색성장, 관광레저 시대를 맞아 여기에 가장 적합한 지역인 강원도를 개발하고, 전 국토에 KTX를 깔아야 하고, 국토 서.동에 위치한 새만금지구.포항 일대를 개발해야 하고, 세종시를 건설해야 하고, 여수 세계무역박람회도 개최해야 하고, 4대강정비사업도 해야하고, 남부국제공항도 건설해야 하는 등등 앞으로 지방을 발전시킬 수많은 일을 해야 합니다.

1980년대 후반부터 서해안 시대를 맞아 우리는 그동안 서울 강남, 수도권, 서해안 라인 수도권 위주로만 경제, 개발, 부동산이 진행되어 왔는데 이제는 이러한 틀에서 벗어나 좀더 넓은 시야로 지방경제, 국토건설, 지방부동산을 바라봐야 합니다. 그래야만 선진화 즉 선진국으로 갈 수가 있습니다.

이러한 속에서 금반 지방부동산 대세상승이 진행되고 있습니다. 지금은 지방부동산 대반란 시대입니다. 이는 종전 수도권부동산시장에만 국한된 큰 틀을 깨는 즉 새로운 부동산 시대가 열리는 과정입니다.

1990년대 이후 수십년만에 오는 금반 지방대세는 상당기간동안 이어질 것으로 확신하며 지방부동산 상승률 또한 종전에는 보지 못한 것으로 그 폭발력이 대단할 것입니다.

2010년대의 주도주는 분명 지방이며 이 지방대세가 다 끝난 2010년대 후반쯤엔 다시 한강변 등 서울 요지 부동산이 주도주의 바톤을 이어받을 것으로 예상합니다. 주도주와 비주도주의 상승률은 천지차이이며 극과극을 달립니다. 지방부동산을 눈여겨 보세요~