‘주상복합’ 틈새로 ‘주거복합’ 뜬다

[] [부동산 특집]
역세권 등 도심 자투리땅에 지어
개별정원·커뮤니티 공간 조성에
자산관리·법률서비스 제공하기도

‘도시형 생활주택’과 ‘오피스텔’이 만나 날개를 달았다?
최근 도심지 자투리땅을 활용해 도시형 생활주택과 오피스텔을 한 건물에 나란히 짓는 주거복합 상품이 잇따르고 있어 눈길을 끈다. 이달과 다음달에만 서울 지역 주요 역세권에서 선보이는 도시형 생활주택과 오피스텔 결합 상품이 네 곳에 이르면서 수요자들의 관심도 높아지고 있다.

애경그룹 자회사인 에이엠(AM)플러스자산개발이 서울 구로동 서울디지털산업단지(G밸리) 인근에 짓는 ‘대림역 와이즈플레이스’는 지난 26일부터 계약자 선착순 모집에 들어갔다. 지상 19층 1개동에 계약면적 56～57㎡ 오피스텔 198실과 전용면적 24～44㎡ 도시형 생활주택 96가구가 들어선다. 이 회사는 와이즈플레이스를 ‘스마트 하우스’ 개념의 도시형 생활주택 브랜드로 내세워 서울시내 역세권 등을 중심으로 사업을 확대해 나갈 계획이다. 대림역 와이즈플레이스의 분양값은 24㎡ 기준 1억3900만~1억4800만원이다.

동도건설은 서울 강서구 화곡동에 ‘강서 동도센트리움’을 선보였다. 동도센트리움은 지하 5층~지상 20층 1개동 규모로 지상 2층에서 8층까지는 도시형 생활주택 138가구, 지상 9층부터 20층까지는 오피스텔 274실이 들어선다. 도시형 생활주택은 계약면적 23㎡, 오피스텔은 37~40㎡의 소형으로 이뤄진다. 분양값은 전 가구 9000만원대다.

한미파슨스는 서울 관악구 신림동 서울대입구역 인근에 ‘서울대역 마에스트로’를 다음달 초 분양할 예정이다. 서울대역 마에스트로는 지하 3층, 지상 20층 규모 건물에 전용면적 14~41㎡형 13개 평면의 오피스텔 208실, 도시형 생활주택 84가구를 짓게 된다. 분양값은 3.3㎡당 900만~1200만원 선이다.

‘도시형 생활주택+오피스텔’ 찰떡궁합
그동안 도심지 자투리땅에는 아파트와 상가를 섞은 주상복합이나 상가와 주거용 오피스텔이 묶인 주거복합건물을 짓는 게 일반적이었다. 도시형 생활주택과 오피스텔을 결합한 상품이 이런 틈새를 뚫고 새롭게 등장하고 있는 것은, 정부가 도심지역의 소형 주택 공급을 늘리기 위해 도시형 생활주택과 오피스텔에 대한 규제를 대폭 완화한 데 따른 것이다. 도시형 생활주택은 주차장 요건이 완화됐고 오피스텔은 바닥난방의 허용이 확대되는 등 까다로운 건축규제가 풀린 것이 사업 활성화에 불을 지피게 됐다.

이에 따라 전문가들은 건축주와 투자자는 수익을 얻고 실수요자는 적정한 임대료로 주거 편의성을 제공받을 수 있는 ‘도시형 생활주택+오피스텔’이 부동산시장의 새로운 트렌드로 자리잡을 것으로 보고 있다. 특히 도시형 생활주택 건축이 크게 활기를 띨 것으로 보인다. 현행 150가구 미만으로 제한된 도시형 생활주택 가구 수 제한이 주택법 개정으로 내년부터는 300가구 미만으로 완화될 예정이기 때문이다. 정익교 한미파슨스 부장은 “현재 도시형 생활주택의 경우 상업지역, 주거지역에 상관없이 150가구 이하로 묶여 있다”며 “개정 법이 통과돼 300가구 미만까지 건축이 가능해지면 상업지역 내 낡은 상가를 개발하는 등 다양한 형태의 도시형 생활주택 상품이 나올 전망”이라고 말했다. 업계에서는 기존 건설사들도 이 시장에 뛰어들 것으로 예상한다.

주거편의성 뛰어난 ‘스마트’ 하우스
최근 선보인 도시형 생활주택과 오피스텔 결합 상품은 기존의 원룸형 주택이나 오피스텔에 견줘 편의시설이 한결 고급스러워진 게 특징이다.

서울 신도림테크노마트 5층에 지난 22일 본보기집을 연 ‘대림역 와이즈플레이스’는 고급형 원룸형 아파트의 최신 트렌드가 고스란히 녹아들어가 있다. 전용 24.6㎡ 크기의 ‘미니 아파트’ 안에 시스템에어컨, 빌트인냉장고, 가스쿡탑, 붙박이장 등 고급스러운 디자인의 풀옵션 빌트인 시스템을 갖추고 있다. 그야말로 입주자가 ‘몸만 들어가면’ 살 수 있도록 한 것이다. 맨 위층인 19층 6가구는 펜트하우스로 꾸민 점도 눈길을 끌었다. 이 가운데 2가구는 9㎡ 크기의 개별정원도 딸려 있다. 이 개별정원은 특이하게도 건물의 한가운데를 비운 중정의 맨 윗부분에 바닥재를 깔아 서비스 면적으로 만든 것이다. 또 3층에는 주민들을 위한 커뮤니티 공간을 꾸몄고, 옥상공원도 조성했다. 와이즈플레이스 임용묵 분양소장은 “작지만 실속있게 쓸 수 있도록 수납 공간을 배치하는 데 역점을 뒀다”며 “원룸이지만 두 사람이 넉넉히 살 수 있을 정도”라고 말했다.

한미파슨스가 개발하는 ‘서울대역 마에스트로’의 경우는 15층에 별도로 피트니스센터와 독서실 등 커뮤니티센터를 만들 예정이다. 특히 투자자에게는 법률자문, 세무서비스 및 임대차 관리 등 자산관리 서비스를, 입주자에게는 각종 대행 서비스를 제공할 방침이다.

뭐니뭐니해도 입지가 가장 중요
최근 선보이는 ‘오피스텔＋도시형 생활주택’ 상품은 임대용으로 개발된 게 공통점으로, 전월세 형식으로 임차할 입주자로서는 오피스텔이나 도시형 생활주택 간 눈에 띄는 큰 차이는 없다. 면적과 설계가 똑같은 주택과 오피스텔의 임대료 차이도 거의 없을 전망이다. 다만, 다른 조건이 같다면 조망권이 확보된 상층부가 더 인기를 끌 것으로 보인다. 업체들이 상대적으로 분양값이 높고 면적도 큰 도시형 생활주택을 상층부에 배치한 것은 이런 이유에서다.

하지만 투자자 입장에서 보면, 도시형 생활주택과 오피스텔은 분명한 차이가 있다. 오피스텔은 세법상 주택은 아니기 때문에, 다른 주택을 보유하고 있는 경우라도 원칙적으로 1가구2주택에 해당하지 않는다. 그러나 도시형 생활주택은 엄연한 주택이어서 1가구2주택에 해당한다는 점을 유념해야 한다. 취득 관련 세금에서도 차이가 있다. 오피스텔은 소유자가 사업자등록을 하면 부가가치세를 환급받는 반면 도시형 생활주택의 경우 임대사업 목적으로 최초 취득하는 전용 60㎡ 이하 주택에 대해 취득·등록세를 면제받을 수 있다. 또 지난 ‘8·29 대책’에 따라 서울을 제외한 수도권에서는 도시형 생활주택을 3채 이상, 7년 이상 임대할 경우 재산세와 양도소득세를 감면받는다.

전문가들은 실거주 목적이든 임대수익을 기대하든 관계없이 입지와 주거 인프라, 단지 서비스 등이 중요하고 시행사나 시공사 브랜드도 따져야 한다고 강조한다. 김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 “투자수익률을 높이려면 무엇보다 분양값이 저렴하고 감세에 유리하며 관리비 등 부대비용도 적은 상품을 골라야 한다”며 “환금성을 고려해 실수요가 탄탄한 역세권 등 주거 선호지역이 유리하다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

■ 도시형 생활주택
지난해 5월 주택법과 건축법 개정에 따라 새로 정의된 소형 공동주택을 말한다. ‘원룸형’과 ‘단지형 다세대’ 두 가지로 구분된다. 도심지 자투리땅을 활용해 쉽게 건축할 수 있도록 어린이놀이터와 관리사무소, 조경시설 등 부대복리시설을 설치하지 않도록 한 게 일반 공동주택과 다른 점이다. 특히 1~2인 가구가 거주하기 적합한 원룸형은 주차장 요건이 대폭 완화돼 최근 건축이 활기를 띠고 있다. 150가구 미만이었던 도시형 생활주택 단지 규모 상한을 300가구 미만으로 확대한 주택법 개정도 추진되고 있다.

■ 오피스텔
주거와 사무실 겸용으로 쓸 수 있도록 한 건축물이다. 건축 활성화를 유도하기 위해 올해 욕실 설치기준(5㎡ 이하로 1개만 설치 허용, 욕조 금지)과 전체 면적의 70% 이상을 업무용으로 설치하도록 한 규제가 폐지됐고 전용면적 85㎡(종전은 60㎡) 이하는 바닥난방도 가능해졌다. 또 고시원, 노인복지주택과 함께 주택법상 주택은 아니지만 국민주택기금을 지원받을 수 있는 ‘준주택’으로 포함됐다.