지방 대세는 국토 저 남단 산업단지에서 시작되었다

이주호

 

재래산업 호황 이후의 내수호경기로 지방대세는 한참동안 이어진다

 

경제와 부동산은 밀접한 관계가 있습니다.

1980년대 중반부, 우리나라는 대미 자동차 등 수출 호황으로 큰 수출호경기를 맞았습니다.

그 이후 우리나라는 2000년대 중반, 조선.철강 등 재래산업 호황(중국 특수)으로 제2의 전기를 맞게 됩니다.

지방에 많이 포진된 조선, 철강 등 중공업의 호황은 곧 지방 근로자(중산층)의 호황으로 이어 집니다.

2000년대 후반, 지방대세는 국토 저 남단 거제, 부산, 마창진, 전남 광양 등 산업단지에서 시작되었습니다.

조선.철강 등 재래산업이 유래없는 호황을 누리게 되니 거제 등 당해 지역의 경제사정도 나아지고 근로자들의 호주머니 사정도 두둑해지니 거기에 따라 산업단지 도시의 부동산 가격도 상승하게 됩니다. 이는 경제논리입니다.

거제, 부산 사하구.사상구 등, 마산.창원.진해, 전남 광양 등 국토 저 남단 산업단지 지역은 유래없는 큰 수출호경기로 근로자의 경제사정이 나아지니 집값이 바닥에서 거의 배 정도 올랐습니다.

지방, 위로는 전북 익산 산업단지. 전주 등에서도 부동산 반란이 일어나고 있습니다.

지방 제1의 공업도시 울산도 유래없는 수출호황으로 향후 내수호경기로 이어지면 울산 현대백화점 등도 유래없는 호황을 누릴 것입니다.

울산 경제.부동산에 이어 조만간 인근 공업도시인 포항, 구미 등지에 까지로 부동산 가격 상승이 확산될 것으로 예상됩니다.

국토 저 남단 거제, 부산, 마창진, 광양 등에서 출발한 지방 훈풍이 지방 저 위 전북 익산, 전주 등으로 까지 번지더니 이제는 지리적으로 부산, 전주 사이에 위치한 광주, 대구로 까지 부동산 가격이 확산될 조짐을 보이고 있습니다. 그야말로 지방의 대반란입니다.

요즘은 전국적으로 전세값이 오르고 있습니다.

서울 및 수도권의 경우 전세값이 오르더라도 전세값이 집값의 반 정도에 불과하지만 지방의 경우는 전세값이 집값의 80%를 넘는 지역이 속출하고 있습니다.

최근의 전세값 상승을 보니 1987년 무렵 서울 잠실 5층 주공1단지의 전세값이 불현듯 머리에 떠오르는군요.

그 당시 잠실 5층 주공1단지 13평 아파트값이 1300만원, 전세값은 1200만원했는데 전세안고 100만원이면 아파트를 살 수가 있었습니다. 그 평당 100만원 정도하는 잠실 5층 주공1단지 13평 아파트값이 2000년대에는 평당 5000만원까지 갔으니 그동안 서울 및 수도권 부동산 가격이 얼마나 많이 상승했는가를 여실히 증명해 주고 있습니다.

1990년대 초반만 하더라도 부산 수영구 남천동 삼익비치, 대구 수성구 범어동 가든3차 50평대 아파트 가격이 서울 송파구 방이동 올림픽 50평대 아파트 가격의 3분의 2 정도 시세을 유지했지만 1990년대 이후 지방의 몰락으로 몇년전에 4분의 1 가격대로 추락하고 말았습니다.

몇년전 모 건설사 임원은 대구 수성구 요지 아파트 가격은 서울 강북 노도강 아파트 가격과 비슷해야만 적정 가격이라고 했는데 오늘날 노도강과 대구 수성구 아파트값은 너무나도 차이가 납니다.

2000년대 중후반 조선.철강 등 재래산업 큰 수출호경기로 지방 산업단지 경제가 잘 돌아가고 국가경제가 전반적으로 좋아지니 경제논리상 지방, 중산층 부동산은 당연히 재평가받아야 합니다.

국토 아래로는 거제, 부산, 마창진, 광양에서 위로는 익산, 전주 등에서 불어닥친 지방 부동산 바람이 이제는 울산으로, 그리고 지리적으로 부산, 전주 사이 지역인 광주, 대구 등지로 까지 부동산 가격 상승이 확산될 조짐을 보이고 있습니다.

재래산업 수출호경기로 인한 내수호경기 도래 그리고 지방 전세값이 급속도로 오르니 이제 전세를 구하시는 분들이 집을 사는쪽으로 급선회하고 있습니다.

서울의 경우 전세값이 집값의 50% 정도이니 많은 자금을 들여야만 집을 살 수가 있지만 지방은 예를들면 집값이 1억3000만원, 전세값이 1억1000만원하면 2000만원만 더 보태면 집을 살 수 있기 때문에 전세값 상승이 집값 상승으로 이어질 가능성이 많습니다.

이러하기 때문에 전세값 상승으로 집값을 밀어 올리는 경향도 서울 및 수도권보다 지방이 더 한 편입니다. 작금은 그야말로 지방이 주도주, 서울 및 수도권이 비주도주인 시대입니다. 부동산 가격 상승에 있어서 주도주와 비주도주는 격차가 많이 납니다.

일전에 제 칼럼에서도 밝혔듯이 부산 아파트는 2~3년전부터 상승하였기 때문에 그동안 많이 오른 측면이 있지만 후발주자 대구의 경우 작년 여름에 진바닥을 치고 올 여름에 두번째 바닥을 친후 이제 막 바닥에서 탈출하고 있습니다.

몇년전부터 최근까지의 부산 부동산에서 보듯이 요즘은 지방 해당지역의 부동산 가격 상승이 한번 상승하기 시작하면 단발성으로 끝나는 것이 아니라 1990년대 초반 이래 20여년만에 오는 대세라서 그런지 보통 몇년동안 가격 상승세가 이어집니다.

전반적으로 볼때 부산은 소형이 강세이고 중대형은 아직 저평가되어 있는 편입니다.

이들 중대형 저평가지역은 코스피지수 2000포인트 돌파 시점부터 뚜렷한 가격 상승세를 나타낼 것으로 예견됩니다.

대구, 광주는 이제 막 소형 강세 조짐을 보이고 있어 향후 가격 상승 여력이 충분해 보입니다.

금반 지방대세는 2000년대 중후반까지 이어질 수 있기 때문에 대구, 광주에 이어 몇년뒤에는 이들 인접도시인 포항, 구미, 목포 등지로까지 가격 상승이 이어지는건 아닌지 모르겠습니다.

작금의 지방대세는 1990년대 초반 이후 수십년만에 오는 대세이므로 그 폭발력은 대단할 것입니다.

2000년대 서울 및 수도권 부동산에 가려 기한번 펴지 못한 지방 부동산이 최근 서울 및 수도권 부동산의 약세를 틈타 그리고 산업단지 수출 호황과 그로인한 내수호경기, 인플레, 저평가, 저가격대의 호재로 2010년대에 무섭게 부상하고 있습니다.

2000년대가 서울 및 수도권 부동산 전성시대였다면 2010년대는 지방 전성시대라고 확신합니다.

작금은 2000년대의 양극화 현상에서 양극화 해소로 가는 길입니다.

코스피지수가 2000포인트를 넘기고, 내수호경기가 도래하고, 실물경제가 좋아지면 지방경제.부동산, 자영업도 당연히 좋아져야 합니다.

지방에도 신규 분양 아파트 가격이 평당 1000만원을 넘는 곳이 수두룩한데 지방광역시 일부지역 기존아파트는 평당 250~400만원시세에 머무르고 있습니다.

만원권 화폐가 5만원 고액권 화폐로 바뀌었으니 거기에 맞춰 지방 부동산가격도 재환산되어야 하고 코스피지수가 2000포인트를 넘어 3000~4000포인트대까지 오르면 지방 부동산 그리고 전국 저평가 부동산은 당연히 재평가받아야 합니다.

코스피지수 1000포인트에서 2000포인트 달성은 재래산업 즉 수출산업이 이루었지만 코스피지수 2000포인트에서 3000~4000포인트 달성은 내수관련주 특히 지방 내수관련주, 지방 경제, 지방 부동산, 저평가 부동산이 메꿀 것으로 확신합니다.

지방, 저평가부동산이 득세하는 동안은 서울 및 수도권 고평가 부동산은 조용히 쉬고 있을 확률이 큽니다.

2010년대 지방 부동산은 2010년대 중후반까지 상당한 기간동안 지역별로 순환하면서 상승세가 이어질 것으로 예견됩니다.

바야흐로 지방, 저평가 부동산 전성시대입니다.