전세 대재앙후 집값 대폭등 시대 온다!

김부성

 

엉터리 폭락론자들에 휘둘려 타미밍 놓치면 내년 중대한 결과 직면할것

 

대한민국 주택시장에서 현재 전셋값 상황이 심상치 않습니다. 아울러 매매시장도 바닥을 친것임이 명백한 증거들이 여기저기서 나타나고 있습니다. 예컨대 급매물이 속속 거래되는가 하면, 급매물이 철회되거나 호가가 수천만원이상 올라가는데도 매수세 유입이 멈추지 않고 끊임없이 가격절충을 요구하며 입질을 시도하는 등 8월말과는 전혀 다른 양상으로 일선 부동산 중개업소의 분위기가 활기를 띄고 있습니다.

그동안 제가 여러 칼럼과 저서(하우스 푸어에서 살아남는 법)를 통해 강조한바 있지만 8월 바닥, 혹은 월드컵 기간~8월말 사이가 내집마련 및 갈아타기의 최고 적기였음이 현실화되는 양상입니다. 생각보다 시장회복이 빠른편임을 알수 있습니다.

요 며칠새 KBS와 SBS등 언론매체등에서도 집값바닥 토론회에 패널로 참석해달라는 요청이 왔는데 빠질수 없는 세미나일정과 업무일정으로 방송시간과 맞지 않아 참석을 못하고 있어 개인적으로도 너무 안타깝습니다.

내년이후 주택시장은 일대 대변화가 예상됩니다. 우선 전례없는 입주량 폭감 사태로 일부 집값 폭락론자들이 크게 당황하게 되는 원년이 될것으로 전망되며, 이들 폭락론자들의 경우 시세가 상승하면 다시 집값거품이 꺼지기 위한 마지막 불꽃이라는 억지주장으로 시장을 끝까지 호도할것으로 보이나 이제 더 이상 입주물량 급감으로 인한 수급 불균형이라는 시장이 역습앞에서는 어떤 논리도 통하지 않을 가능성이 높아지고 있으며 내년이후 전세대란은 재앙수준으로까지 치달을수 있음은 우려되는 상황입니다.

한편, 강남권과 강북권은 물론 수도권 남부 맹주인 판교, 광교(분양권), 동탄1 급매물의 경우 불과 3-4일 사이에 급매물이 자취를 감추고 있고 호가역시 최소 3천~6천만원정도 상승한 상황입니다. 필자가 그동안 강조했던 내집마련과 갈아타기 마지막 기회는 올 4/4분기가 될듯하며 바닥(8월말)을 이미 친 상태이므로 시간을 지체하는만큼 매수를 미루는 수요자들이 나중에 매수하는데 소요되는 추가비용은 점점 더 늘어날 것으로 전망되므로 집값 대폭락 망령에 휘둘려 내집마련 타이밍을 실기하지 않도록 급변하는 시장흐름에 민첩하게 반응하며 전문가 조언을 토대로 유망지역 유망물건 급매물을 선제적으로 매수하는 전략이 필요한 시점인 것으로 분석됩니다. 자칫 중대한 착오로 인한 뼈아픈 후회가 있을수 있을것이기때문입니다.

필자가 지난주 동탄신도시와 용인일대에서 급매물을 권해 매수한 고객이 “3일만에 급매물이 완전히 사라지고 호가가 4천이나 올랐다” 고 연락이 오고 있고 다른 고객들도 급매물 잡은후 급매물이 빠지자 그 다음 급매물가격이 매수한가격보다 수천만원이상 비싼것에 가슴을 쓸어내리며 시장을 지켜보고 있는 상황입니다. 생각보다 빨리 움직이고 있는 것으로 보셔야 될것같습니다.

필자가 최근 답사한 서울강남권과 목동은 물론, 분당, 용인, 동탄, 강북, 광명, 용산 등 수도권 대부분 지역에서 기존 급매물이 소진되는 속도가 점차 빨라지고 있는 양상입니다. 이런 가운데 어제 국토부 관계자가 집값 바닥을 첫 인정했다는 기사내용은 의미심장합니다.

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[부동산돋보기]집값 바닥...국토부 첫 인정

전문가들 "초저금리로 집값 반등할 것"

2010-10-25일자 이투데이 기사내용에서 발췌(이투데이=김성배 기자)

"부동산 대세하락을 말하는 전문가도 있다. 하지만 최근 현상으로 미래를 예측한다면 '아니다'라고 말하고 싶다. 집값은 거시경제지표와 밀접한 관련이 있다. 한국 경제의 성장률이 나쁘지 않다. (집값이 바닥에 근접했기 때문에)지금은 집을 사야할 때다."

최근 고개를 들고 있는 '집값 바닥론'에 대한 국토부 고위관계자의 답변이다. 특히 내집마련을 하려는 실수요자라면 지금이 적절한 매수 타이밍이라는 얘기다.

그가 집값을 바닥으로 보는 근거는 바로 한국의 경제성장률. 지난해부터 대한민국의 경제가 건실하게 성장세를 유지하고 이는 데다 올해 경제성장률 전망치도 6%를 육박하는 등 집값이 다시 반등할 수 있는 조건이 마련돼 있다는 판단이다. 실제로 최근 국제통화기금(IMF)은 2010년 한국의 경제성장률 전망치를 6.1%로 내다봤다.

이 관계자는 "요즘 회사에서 퇴출됐다는 사람 얘기를 듣기 힘들다. (이렇듯)전체적인 국가경제가 살아나면 집값이 다시 살아날 수 있다"면서 "지금이 바로 그런 때"라고 강조했다. 집을 사야하는 타이밍에 대해 그는 "앞으로 얼마나 더 집값이 더 떨어지겠는가. 실수요자라면 급매물을 눈여겨보고 판단하면 될 것"이라고 말했다.

그러면서 "내년 봄이면 시장이 더 살아 날 것"이라며 다만 "정부로서는 집값을 하향안정화시키는 것이 최우선 목표다. 집값 폭등이 되서는 안된다"고 덧붙였다.

전문가들도 '집값 바닥론'에 힘을 실어주고 있다. 최근 전세가격 상승으로 소형아파트의 급매물이 빠르게 소진되고 있는 데다 거래량이 늘고 경매 낙찰가율도 오르는 것이 바닥에 다가서고 있는 증가라는 것이다. 특히 한국은행이 금리 인상을 유보하고 있어 집값이 서서히 살아날 가능성이 크다고 보고 있다. 초저금리가 집값을 반등시키는 데 결정적인 역할을 할 수 있다는 소리다.

김부성 부동산富테크연구소 소장은 "금리가 낮으면 예금보다 다른쪽으로 눈을 돌리기 마련이다. 따라서 부동산쪽으로 유동자금이 들어올 가능성이 크다"며 "비싼 전세사느니 집 장만하겠다는 수요가 늘어 가격이 오를수도 있을 것"이라고 전망했다....중략/

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시장이 이런상황에서 내년 입주물량 급감사태는 심각한 상황이다. 예컨대 서울과 인천을 포함한 수도권 입주물량은 올해 17만가구에서 내년에는 7만577가구로 무려 10만가구이상 폭감하는 사태를 맞게된다. 서울의 경우 올해 3만4472가구에서 내년 1만9796가구, 올해는 25개구 중 도봉·종로·금천구를 제외한 22개구에 입주 물량이 있지만 내년에는 14개구에서만 입주가 예정되어 있다.

특히 신규 공급이 어려운 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)의 경우 올해 4145가구에서 2011년 1105가구로 줄어들어 물량 부족에 시달릴 것으로 전된다. 이에따라 입주 물량이 부족한 구의 경우 전세시장도 지금보다 더 큰 충격을 받을것으로 예상된다.

경기도의 경우에도 사정은 다르지 않다. 올해 12만3010가구에서 내년 3만534가구로 75% 급감하면서 내년 하반기부터는 본격적인 전세, 매매가격의 상승이 예상되어 주택시장에 큰 변화가 불가피할 전망이다.

더구나 가격 메리트를 잃은 보금자리물량에 대한 실망감과 시프트 임대료 급등의 영향등으로 전세수요자들의 보호막이 사라지면서 임차인들의 불안감은 점차 고조되어 결국 수급논리뿐 아니라 심리적인 측면에서도 매매가 상승압력은 크게 높아질것으로 예상되므로 정부의 적절한 수급조절 정책과 전세대란 해법이 제시되어야 할것이다.