윤재호
값싸게 낙찰 받아 ‘고쳐 쓰기’ 전략
요즘같이 부동산 침체기일 때는 법원 경매시장을 잘 살펴보면 의외로 괜찮은 부동산을 찾기 쉽다. 경매는 부동산 떨이시장인 동시에 우량 부동산의 공급처이기도 하다. 각종 알짜 경매물량이 꾸준히 경매시장에 공급되고 있기 때문에 목적을 갖고 부지런히 다리품을 팔면 진흙 속의 진주를 고르는 게 어렵지 않다.
현재는 허름해 볼품없는 부동산을 싼값에 낙찰 받은 다음 입지나 상권에 맞게 개·보수하면 얼마든지 수익성부동산으로 바꿀 수 있다. 저금리 기조가 흔들릴 가능성이 적은 만큼 투자자들의 경매 낙찰 후 개·보수는 새로운 부동산 투자기법으로 정착되는 기미가 뚜렷하다. 비싼 값에 제대로 된 부동산을 사기보다는 싸게 사서 고쳐 쓰는 실용적인 투자자세가 자리 잡고 있는 셈이다.
서울 강동구에 사는 장◯◯씨(43)는 올해 4월 성동구 구의동에 있는 대지 231㎡, 건평 268㎡ 2층 단독주택을 경매를 통해 낙찰 받았다. 지은 지 22년 된 허름한 주택이어서 남들이 거들떠보지 않은 탓에 2회씩이나 유찰한 물건을 감정가의 68%인 3억4820만원에 사들였다. 장 씨는 소유권 등기와 세입자 집 비우기를 마친 후 바로 리모델링에 들어갔다.
도로에 접한 마당은 주차장으로, 나머지는 근린시설로 바꿨다. 1층은 고급 의류매장 사업자가 보증금 8000만원에 월세 70만원 조건으로 세를 들어 왔고 지하 1층은 보증금 3000만원, 월 60만원에 커피숍이 들어섰다. 2층은 장 씨 살림집으로 꾸몄다. 공사비로 5800만원이 들었다. 결국 주택 구입비 중 1억1000만원은 보증금으로 바로 회수했고 매달 130만원의 고 수익이 들어오고 있다. 수익률로만 본다면 그리 큰 수익은 아니지만 장 씨가 거주비용을 해결했다는 점을 감안하면 꽤 수지가 맞는 장사를 한 셈이다.
이번 사례는 싸게 나온 숙박업소를 경매로 잡은 다음 용도를 바꿔 재테크에 활용 한 사례다. 서울 구로동에 사는 박◯◯씨(56)는 지난해 초 관악구 신림동 상업지역 이면도로에 위치한 대지 132㎡, 건물 280㎡ 노후 여인숙을 감정가의 72%인 2억7890만원에 낙찰 받았다.
박 씨는 내부구조를 거의 뜯어고쳐 원룸주택으로 개조하기로 했다. 3개월 동안 공사한 끝에 미니주방과 화장실을 갖춘 13~16㎡ 원룸 12개가 탄생 했다. 각종 세금으로 1680만원, 세입자 이사비 500만 원 등 낙찰 받는데 3억 원을 들였고 공사비는 6000만원이 들었다. 박 씨는 공사를 끝내고 한 달 만에 임대를 모두 마쳐 현재 보증금 6000만원과 매달 350만원의 월세 수입을 올리고 있다. 투자금액 대비 연 수익률이 은행금리 두 배 이상인 고정적인 임대 수익을 올리고 있는 셈.
경매를 통해 싸게 낙찰 받은 다음 리모델링 과정을 거쳐 임대수익을 올리려면 투자대상을 잘 골라야 한다. 단독주택은 땅이 넓어 활용성이 좋고 적은 비용으로 개·보수해 원룸이나 상가주택, 미니 업무용건물 등 지역여건에 따라 다양한 용도나 업종으로 전환할 수 있다. 낡은 여관이 나 사무실은 원룸(코쿤하우스나 고시텔)으로 바꿔 임대하면 짭짤한 수익 을 올릴 수 있다. 상업용 건물은 지역상권이 어느 정도 무르익을 조짐이 있거나 상권변화가 예상되는 곳을 골라야 한다.
경매 후 리모델링 기법은 잘만하면 수익성 높은 부동산을 효율적으로 잡는 방법이지만 주의해야 할 점도 많다. 우선 입찰 전 건물 노후 정도와 사업성 검토를 미리 마쳐야 한다. 충분한 시간적 여유를 갖고 수요분석 과 함께 임대가능성, 투자성 분석을 거쳐야 한다. 특히 투자대상 건물의 주요 구조부가 부실하면 자칫 개·보수가 불가능할 수도 있다.
되도록 지은 지 20년 미만된 건물을 고르는 게 좋고 개·보수 가능여부 파악을 위해 입찰 전 건축설계사무소에 의뢰해 건축관련 법에 따른 증· 개축이 가능한지 알아보는 게 좋다. 특히 노후주택이 밀집된 곳은 시유지나 구유지가 도로에 물려있는 경우가 많다. 이때에는 땅을 추가로 매 입해야 개·보수가 가능하기 때문에 입찰 전 도시계획확인원과 지적도를 확인해 볼 필요가 있다.
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