세교신도시 투자가치 & 주거가치 평가

박상언

 

주택시장 점차 회복세 

정부의 8·29대책 발표에도 불구하고 꽁꽁 얼었던 주택시장이 4분기에 접어들면서 점차 회복될 기미를 보이고 있다. 매매시장을 선반영하는 경매 시장만 살펴보더라도 주택시장이 서서히 회복기미를 보이고 있다는 걸 알수 있다. 한 민간경매전문업체에 따르면 지난 9월 수도권 경매시장에서 전용 85㎡ 미만 중소형 아파트의 건당 평균 응찰자는 7.1명으로 8월의 5.6명보다 1.5명 늘었다. 중소형 아파트 낙찰률(경매물건 대비 낙찰물건 비율)은 8월 32.9%에서 9월에는 49.6%로 16.7%포인트 올랐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 81.7%에서 83.2%로 1.5%포인트 상승했다. 주택가격이 바닥에 근접했다는 인식이 확산되고 있는데다가  전셋값이 급등하자 중소형 아파트 위주로  경매시장에 많이  참여하고 있기 때문이다.

 

10월에 접어들면서  신규청약과 모델하우스 개관도 크게 늘어나는 등 아파트 분양시장이 부분적이나마 정상화의 기미를 보이고 있고 알짜 분양물량에 대한 문의도 대폭 증가하고 있다.

 

갈수록 줄어드는 입주물량  

 

전국 아파트 연간 입주물량은 2009년 28만2000가구에서 올해 29만9000가구로 증가하지만 내년과 2012년에는 각각 18만8000가구와 10만9000가구로 급격히 감소할 것으로 전망된다. 건설사들이 2007년 4분기부터 2008년 1분기까지 분양가상한제를 피하기 위해 밀어내기 분양을 무리하게 단행해 올 2분기와 3분기에 입주(준공)가 집중적으로 도래하면서 아파트값 약세의 원인을 제공했다. 그러나 2008년 하반기부터 신규분양이 급감하기 시작해 2~3년의 공사기간에 따른 시차를 감안할 때 입주물량 감소는 내년 상반기부터 본격화될 것으로 예상된다.

오산 세교 신도시

3년뒤 입주시점을 가늠해서  청약전략을 짠다면 세교 신도시를 추천할만 하다. 건설사들 입장에서도  세교지구는 여타 신도시와의 차별성으로 인해  그래도 분양성공 가능성이 높은 지역중에 하나로 거론되고 있다. 세교신도시 내 아파트 단지는 2008년 1월부터 분양이 진행되고 있다.  분양가는 3.3㎡당 평균 800만원 선이다. 세교신도시는 2004년부터 개발이 시작된 곳으로 1지구 323만㎡, 2지구 280만㎡ 등 총 1123만㎡에 5만2000여 가구, 15만1000명을 수용할 수 있는 친환경 도시다.

 

내집마련과 투자가치의 두마리 토끼, 오산 세교지구 5가지 특장점

 

오산 세교 신도시가 인근 동탄신도시와 함께 경기 남부권의 새로운 대단위 주거단지로 떠오르고 있다. 세교 신도시는 1, 2, 3지구 1천123만㎡규모의 부지에 3만3천여가구, 10여 만명이 유입될 것으로 보인다. 1. 2 지구에 이어 3지구까지 확대 개발돼 수도권 남부 거점지역으로 개발 예정인 세교는 잠시 부동산 침체기에 편승,초반기 분양이 순조롭지 않은 듯 했으나 경기가 점차 되살아나는 모습으로 선회하면서 최근 들어 수요자들의 관심이 부쩍 늘어나고 있다.오산 세교 주거지구는 사통팔달 교통조건에다 쾌적한 주거지로 수도권내 어느 주거단지에 손색없는 곳이다. 내집마련과 투자성까지 생각하는  분이라면 꼭 한번 관심가져 볼만한 주거지다.

  세교신도시의  개발 콘셉트를 세밀하게 살펴보면 세교신도시의 미래청사진뿐만 아니라  투자성까지 가늠해 볼 수 있다

첫째, 자연 친화형 도시건설이다.

오산세교 신도시는 주변의 야산 구릉 산지를 최대한 살려 개발한 친환경 웰빙 도시로서 주거환경은 빼놓을 수 없는 자랑 거리다. 지구 남쪽으로 경기도가 자랑하는 33㎡규모의 물향기 수목원이 자리잡고 있으며 권율 장군의 전설이 깃든 독산성세마대가 지구 북서쪽에 위치해 있어 그 어느 도시와 비교해도 손색이 없는 친환경 웰빙 도시로 손꼽힌다. 타지구보다 많은 녹지공간을 확보(녹지율 28.2%)가 친환경 웰빙 도시로서 손색이 없다.

둘째, 첨단 U-City 구현이다.

신도시로 개발하는 만큼 U-city를 도입해 교통·방범·UIS 등 공공인프라를 구축하고 첨단 홈네트워크 시스템을 설치해 각 가정에서 난방, 전기, 가스 등의 원격검침이 가능한 서비스를 제공하게 된다.또 역세권인 오산대역 앞 상업용지에 PF사업을 도입, 복합단지 개발사업도 추진하고 있어 사업지구 전체의 조속한 활성화에 크게 기여할 것으로 보인다.

셋째, 자족형 신도시로의 위상 정립이다.

자족형 기능을 갖춘 ‘새로운 도약 살고 싶은 오산’의 중심에 위치한 세교 신도시는 오산시와 수도권 남부지역을 한 단계 발전시키는데 중추적 역할이 기대되는 곳이다.세교지구는 지구내 도시지원시설용지를 확보해 첨단제조업, 벤처기업 등을 유치하고 분당·평촌 등 초기 신도시개발의 문제점으로 지적되고 있는 베드타운화를 방지하는데 건설력을 집중한다. 이는 자족도시로서의 기능을 충분하게 살리기 위함이다.

특히 세교지구 인근에 위치한 가장산업단지는 모두 4단계로 개발되는데 우선 1차분으로 44만2천200㎡의 산업단지가 조성된데 이어 7만5천900㎡ 규모의 2단계 공사, 66만㎡ 규모의 3단계 공사가 각각 연이어 추진된다.

넷째 쾌적한 교통 및 교육환경

프리미엄 형성요인중의 가장  중요한 요인을 찿는다면 쾌적한 교통 및 교육환경을 들수 있다.

우선 교통편으로 오산 세교지구는 지구 내 전철역 2개(세마역, 오산대역)가 이미 개통돼 있어 수도권 어느 신도시보다도 편리한 교통 조건을 갖추고 있다.
특히 세교지구는 특히  동탄신도시와 인접해 있어 동탄신도시 개발과 연계돼 건설되는 수도권 광역교통망을 두루 이용, 그 혜택을 고스란히 받을 수 있다.또 최근 그 계획이 구체화 단계에 있는 서울도심과 동탄을 연결하는 이른바 대심도 고속전철이 개통될 경우,  동탄인근의 세교신도시는 한차례 더 각광받을 가능성이 농후하다.
세교신도시의  교육프리미엄도 빠뜨릴수  없는데 세교지구별로 단지 가까운 곳에   유치원 초등학교, 중, 고등학교가 개교되었다. 또  오산대학이 지구와 접해 있고 한신대학교, 수원대학교, 경희대학교, 경기대학교 등 국내 유수의 대학이 지구 주변에 소재함으로서 교육여건이 빼어나다.

끝으로 세교지구는 산업단지,자족시설,도시지원시설용지를 확보하여 경기남부에서  자족형 도시로 기대되는 몇 개 신도시중의 하나로  꼽히는 지역이다.세교 1,2,3택지개발사업과 도시재정비촉진사업 등 대규모의 개발사업이 지속적으로 추진 됨에 따라  디자인 명품도시, 자연과 사람이 공존하는 친환경 프리미엄 도시로 거듭날 것이다.